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Die wichtigsten Begriffe aus der Immobilienwelt ausführlich erklärt

A

Wer seine Immobilie durch einen Makler verkaufen lässt oder einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt, kommt an einem Maklerauftrag/ Maklervertrag nicht vorbei. Erfahre hier die Unterschiede zu den drei Arten eines Maklervertrages: Einfache Maklerauftrag, Makleralleinauftrag, Qualifizierte Makleralleinauftrag. Hier geht’s zum Artikel: “Die drei Arten eines Maklervertrages”

Ein Annuitätendarlehen ist eine Form der Rückzahlung von Krediten, bei der der Kreditnehmer regelmäßige gleichbleibende Zahlungen über einen festgelegten Zeitraum leistet. Diese Zahlungen umfassen sowohl die Rückzahlung des geliehenen Kapitals als auch die Zinsen, die auf den ausstehenden Darlehensbetrag berechnet werden. Das Wort “Annuität” bezieht sich auf die regelmäßige Zahlung, die in gleichbleibender Höhe erfolgt.

Im Kontext von Hypotheken und anderen langfristigen Darlehen wie beim Kauf einer Immobilie bedeutet dies, dass der Kreditnehmer jeden Monat, jedes Quartal oder jedes Jahr dieselbe Summe zahlt, solange das Darlehen läuft. Diese Zahlungen setzen sich aus einem Teil der Tilgung des Darlehens (also der Rückzahlung des geliehenen Kapitals) und einem Teil der Zinsen zusammen.

Die Struktur eines Annuitätendarlehens gewährleistet, dass der Kreditnehmer während der Laufzeit des Darlehens eine konstante finanzielle Belastung hat, was es einfacher macht, Budgets zu planen und vorherzusagen, wie viel jeden Monat gezahlt werden muss.

Die Höhe der Annuität wird so berechnet, dass der Darlehensbetrag am Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt ist, unter Berücksichtigung des vereinbarten Zinssatzes und der Laufzeit. Zu Beginn des Darlehens werden die meisten Zahlungen hauptsächlich für Zinsen verwendet, während später im Laufe der Zeit ein größerer Teil der Zahlung für die Tilgung des Kapitals verwendet wird, da der ausstehende Darlehensbetrag sinkt.

Annuitätendarlehen sind sehr verbreitet, insbesondere bei Hypotheken für den Kauf von Immobilien, aber sie werden auch für andere Arten von Darlehen wie Autokredite, Bildungskredite und Geschäftsdarlehen verwendet.

Wie man die monatliche Rate (Annuität) berechnet und wie sich die Rate durch Zins und Tilgung zusammensetzt, erfährst du am praktischen Beispiel in wenigen Sekunden mit unserem Kreditrechner. Trage einfach die notwendigen Zahlen ein und erfahre, wie sich die Rate bei einem Annuitätendarlehen zusammensetzt und wie sie sich je nach Laufzeit des Darlehens verändert. Die Nutzung ist selbstverständlich KOSTENLOS!

Die Assetklasse ist ein englischer Begriff und steht für eine Anlageklasse oder auch Vermögensgegenstand genannt. Jede Anlageklasse weist unterschiedliche Merkmale gegenüber einer anderen Anlageklasse auf. Innerhalb der Klasse sind die Merkmale jedoch gleich. So handelt es sich in der Immobilienbranche bei allen Assetklassen um unterschiedliche Arten einer Immobilie. Die einzelnen Immobilien jedoch, verfügen über die gleichen Merkmale, wie z.B. Wohn- oder Nutzfläche, Grundstücksgröße, Räume und so weiter.

Die Assetklassen unterscheiden sich in zwei Hauptkategorien. So gibt es auf der einen Seite die Wohnimmobilien, auch „Residential“ genannt, wie auch die Wirtschaftsimmobilien oder Gewerbeimmobilien genannt, auf der anderen Seite. Unter die Kategorie Wohnimmobilien fallen alle Immobilien, deren Hauptnutzungsart, das Bewohnen ist. Die europäische Bankenrichtlinie zeichnet hier ein klares Bild und definiert den Begriff wie folgt: „Wohnimmobilie“: Eine Wohnung oder ein Wohnhaus, die/das vom Eigentümer oder Mieter bewohnt wird, einschließlich des Wohnrechts in Genossenschaften.

Die Hauptkategorie Wohnimmobilien wird in mehrere Bereiche unterteilt. So gibt es Wohnimmobilien in den Unterkategorien: Eigentumswohnungen, Eigenheime und Mehrfamilienhäuser, Wochenendhäuser, Ferienhäuser und Ferienwohnungen.

Zu den Eigentumswohnungen gehören z.B. die/das: Etagenwohnung, Erdgeschosswohnung, Dachgeschosswohnung, Apartment, Penthouse, Loft

Unter die Eigenheime fallen z.B. das/die: Freistehende Einfamilienhaus, Ein-/Zweifamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihen(end)haus, Stadthaus bzw. Townhouse, Stadtvilla

Das Mehrfamilienhaus ist in mehrere Einheiten (Wohnungen) unterteilt, die zur Eigennutzung oder zur Vermietung genutzt werden.

Die Wochenend-, Ferienhäuser und -wohnungen haben selbige Kategorien und werden meist als Zweitwohnsitz zu Wohnzwecken genutzt.

Die zweite Hauptkategorie bilden die Wirtschaftsimmobilien, auch Gewerbeimmobilien genannt. Folgende Definition ist zutreffend: ,,Wirtschaftsimmobilien sind solche begehbaren Gebäude, die der Nutzer zur Erstellung eines Produktes oder einer Dienstleistung als Produktionsfaktor einsetzt. Nutzer solcher Wirtschaftsimmobilien sind Unternehmen im weitestgehenden Sinne (z.B. auch Vereine) oder die öffentliche Hand.“

Folgende Segmente sind als Wirtschaftsimmobilien definiert: 

  • Mixed-Use Immobilien/ Mischimmobilien (z.B. ein Wohn-, Büro- und Geschäftshaus)

  • Handelsimmobilien (z.B. ein Geschäftshaus, ein Kauf- und Warenhaus, ein Fachmarkt, ein SB-Warenhaus, ein Supermarkt oder ein Shopping-Center)

  • Industrie-, Produktions- und Logistikimmobilien (z.B. eine Lagerhalle oder eine Fabrik)

  • Büroimmobilien (z.B. ein Bürohaus)

  • Beherbergungs- und Gastronomieimmobilien (z.B. ein Hotel, eine Jugendherberge oder ein Gebäude mit einer Ausstattung für gastronomische Nutzung, beispielsweise mit einem Fettabscheider)

  • Immobilien für Freizeit-, Kultur- und Bildungseinrichtungen (z.B. ein Vereinsgebäude, eine Tennisanlage, ein Bowlingcenter, eine Uni oder eine Schule)

  • Immobilien für Energie-/Wasserversorgung, Kommunikationsanlagen, Verkehrseinrichtungen und öffentliche Sicherheit (z.B. ein Kraftwerk, eine Kläranlage, ein Fernsehturm, ein Gerichts- oder ein Polizeigebäude)

  • Gesundheits- und Sozialimmobilien (z.B. ein Krankenhaus oder ein sozialpsychiatrisches Zentrum)

  • Andere Wirtschaftsimmobilien (z.B. Agrar-, Fischer- und Forstimmobilien)

Für die meisten Privatleute ist die Assetklasse Wohnimmobilien oder auch “Residential” genannt, interessant. Diese beinhaltet alle Arten einer Wohnimmobilie. Von einem Freistehenden Einfamilienhaus oder einem Reihenhaus über eine Doppelhaushälfte bis hin zur Eigentumswohnung oder einem Penthouse gehören alle diese Objekttypen zur Assetklasse Residential. Institutionelle Anleger interessieren sich hingegen für alle Assetklassen. Je nach unternehmerischer Strategie und Risikowagnis entscheiden sich Anleger für einzelne Assetklassen oder für ein Portfolio an Anlageobjekten aus mehreren Assetklassen. Das Ziel ist immer das gleiche. Möglichst viel Rendite zu einem möglichst geringem Risiko erwirtschaften. Apropos Rendite… Unter dem Menüpunkt Rendite findest du auch für diesen Begriff eine Erklärung.

In der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) werden die Aufstellung der Betriebskosten in § 2 geregelt:
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2. die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3. die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10. die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11. die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12. die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14. die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich ihrer Einstellung durch eine Fachkraft,
bis zum 30. Juni 2024 außerdem das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms,
bis zum 30. Juni 2024 außerdem die weiteren Kosten entsprechend Buchstabe a, sowie die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse,
oder
c) des Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Absatz 1 des Telekommunikationsgesetzes;
16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17. sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
Für Anlagen, die ab dem 1. Dezember 2021 errichtet worden sind, ist Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a und b nicht anzuwenden.

Der Begriff Außenprovision beschreibt den Teil der Maklerprovision, welchen der Immobilienkäufer übernimmt, auch Käuferprovision genannt.

Hingegen beschreibt der Begriff Innenprovision den Anteil des Verkäufers an der Gesamtprovision, auch Verkäuferprovision genannt.

Beträgt die ortsübliche Maklerprovision 7,14% vom Verkaufspreis einer Immobilie und hat der Makler im Auftrag des Verkäufers und des Käufers zum Kaufvertrag beigetragen, so erhält er von beiden Auftraggebern eine Provision. Seit dem 23.12.2020 teilen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich die Gesamtprovision eines Maklers jeweils zur Hälfte (7,14%/2=3,57%).

Ergo: Die Außenprovision (Käuferprovision) beträgt 3,57% vom Kaufpreis, wohingegen die Innenprovision (Verkäuferprovision) ebenfalls 3,57% des Verkaufspreises beträgt.

Die krummen Zahlen kommen durch die Berücksichtigung der Mehrwertsteuer in Höhe von 19% Zustande. 19% von 3% sind 0,57%. Das ergibt eine Nettoprovision von 3% und eine Bruttoprovision inklusive 19% Mehrwertsteuer in Höhe von 3,57% sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer.

Vor dem 23.12.2020 konnte die Maklerprovision noch komplett auf den Käufer abgewälzt werden, auch wenn der Verkäufer alleine den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt hat. Dies hat sich mit Inkrafttreten der Gesetzesanpassung ab dem 23.12.2020 geändert.
Seitdem verpflichten sich Verkäufer und Käufer zur Zahlung der Gesamtprovision in Höhe von jeweils 50%, sofern Makler von beiden Parteien beauftragt wurde – Das heißt, vom Verkäufer mit dem Verkauf seiner Immobilie und vom Käufer mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie.
Wurde der Makler nur von einer Partei mit einem Maklervertrag beauftragt, so kann sich der Makler auch nur von diesem Auftraggeber eine Maklerprovision versprechen. Schließlich vertritt er auch nur dessen Interessen. In den aller meisten Fällen jedoch, wird der Makler von beiden Parteien beauftragt.
In aller Regel beauftragt der Verkäufer den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Mit dem Versand eines Exposés macht der Makler dem Interessenten ein Angebot mit dem Hinweis zur Zahlung einer Provision bei Abschluss eines Kaufvertrages. Nimmt der Interessent das Angebot an und bittet den Makler z.B. um eine Besichtigung, beauftragt er ihn damit zum Handeln und verpflichtet sich gleichzeitig zur Zahlung seines Anteils an der Gesamtprovision.
Wichtig! Seit der Gesetzesänderung am 23.12.2020 darf der Makler von beiden Vertragspartnern lediglich eine Provision in gleicher Höhe verlangen. Einigt er sich z.B. mit dem Verkäufer auf eine Innenprovision in Höhe von 2%, statt den vorher vereinbarten 3%, darf er auch nur 2% Außenprovision vom Käufer verlangen.

B

Ein Bauamt ist ein lokales, subnationales oder nationales Amt, das sich mit Bauangelegenheiten beschäftigt. Die Aufgaben und Bezeichnungen dieser Ämter variieren zwischen den einzelnen Staaten und deren Verwaltungsebenen ganz erheblich. Die Bezeichnung Bauamt ist deshalb oft ungenau.
 
Das Bauamt kann Teil einer staatlichen, kommunalen, kirchlichen oder einer sonstigen öffentlich-rechtlichen Verwaltung sein. Umgangssprachlich wird jedoch oft von „Bauamt“ gesprochen, wenn in Wirklichkeit die Bauaufsichtsbehörde gemeint ist. Diese ist vom Bauamt im Sinne des genauen Begriffs klar zu unterscheiden.
 
Die Bauaufsichtsbehörde in Deutschland befasst sich mit hoheitlichen Aufgaben des Baurechts, beispielsweise mit der Erteilung von Baugenehmigungen. Teils wird sie synonym Bauordnungsamt, Baugenehmigungsbehörde, Baurechtsamt, Bauaufsichtsamt oder veraltet Baupolizei genannt, wobei diese Bezeichnungen auch präziser für diejenigen Fachabteilungen innerhalb der mit den Aufgaben der Bauaufsicht betrauten Behörde (z. B. Oberbürgermeister) steht, in deren behördeninterne Zuständigkeit die Aufgabenwahrnehmung fällt.
 
Das eigentliche Bauamt übernimmt die eigene Bautätigkeit der jeweiligen Körperschaft als fiskalische Tätigkeit in unterschiedlicher Differenzierung, also z. B. den Hochbau (Schulen, Verwaltungsgebäude) oder den Tiefbau (Straßenbau, Kanalbau) einer Gemeinde.
 
Überdies werden dort mit der Berechnung und Festsetzung von Erschließungs- oder Kanalanschlussbeiträgen oftmals auch die Kosten solcher Maßnahmen auf die Beteiligten verteilt (Bauverwaltungsamt).
 
Bauämter in Gemeinden, die selbst nicht Genehmigungsbehörde sind, sind in der Regel für die gemeindliche Bauleitplanung zuständig (Bauplanungsamt).

Eine Baubehörde ist eine staatliche oder kommunale Institution, die für die Regulierung, Kontrolle und Genehmigung von Bauprojekten zuständig ist. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, sicherzustellen, dass Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften, -gesetzen und -standards entsprechen, um die Sicherheit, Gesundheit und Lebensqualität der Bevölkerung zu gewährleisten.

Die Baubehörde ist oft in städtischen oder regionalen Verwaltungen angesiedelt und kann je nach Land oder Region unterschiedliche Namen haben, wie beispielsweise Bauamt, Baudepartement, Baubehörde oder Bauaufsichtsbehörde.

Die Aufgaben einer Baubehörde umfassen unter anderem:

1. Baugenehmigungen: Die Baubehörde prüft Bauprojekte und erteilt Genehmigungen, wenn sie den Bauvorschriften entsprechen. Dies umfasst die Überprüfung von Bauplänen, Statik, Brandschutz und anderen relevanten Aspekten.

2. Bauvorschriften und -standards: Sie entwickelt und aktualisiert Bauvorschriften und -standards, die Bauherren und Architekten befolgen müssen. Diese Regeln können sich auf Bauweise, Nutzung, Sicherheit, Energieeffizienz und Umweltschutz beziehen.

3. Baukontrolle: Die Baubehörde überwacht den Baufortschritt, um sicherzustellen, dass das Projekt gemäß den genehmigten Plänen und Vorschriften durchgeführt wird. Sie führt Inspektionen durch und kann bei Verstößen gegen die Vorschriften einschreiten.

4. Öffentliche Sicherheit: Die Baubehörde kümmert sich um die Sicherheit der Öffentlichkeit im Zusammenhang mit Bauprojekten. Dazu gehören Maßnahmen wie Brandschutz, Stabilität von Gebäuden, Sicherheit von Baustellen und die Einhaltung von Vorschriften für den barrierefreien Zugang.

5. Beratung und Information: Sie bietet Beratung und Informationen für Bauherren, Architekten, Bauunternehmen und die Öffentlichkeit zu Fragen rund um Bauvorschriften, Genehmigungsverfahren und Bauabläufe.

Insgesamt ist die Baubehörde eine wichtige Institution, die die Qualität und Sicherheit von Bauvorhaben sicherstellt und dazu beiträgt, dass die gebaute Umwelt den Bedürfnissen und Standards der Gesellschaft entspricht.

Die Baubeschreibung ist ein Dokument, das eine detaillierte Beschreibung der geplanten Baumaßnahmen enthält. Es wird üblicherweise im Rahmen eines Bauprojekts erstellt und dient als Referenzdokument für Bauherren, Bauunternehmen, Architekten, Ingenieure und andere beteiligte Parteien. Die Baubeschreibung umfasst typischerweise eine Vielzahl von Informationen über das geplante Bauvorhaben, einschließlich der verwendeten Materialien, der Bauweise, der technischen Spezifikationen und anderer relevanter Details.

Hier sind einige wichtige Aspekte der Baubeschreibung und wofür sie verwendet wird:

1. Materialien und Ausstattung: Die Baubeschreibung enthält eine Liste der verwendeten Baumaterialien und Ausstattungsgegenstände. Dies kann alles umfassen, von den Bodenbelägen über die Wandverkleidungen bis hin zu den Sanitäreinrichtungen und Armaturen. Indem sie die spezifischen Materialien und Produkte auflistet, bietet die Baubeschreibung eine klare Vorstellung davon, welche Qualität und Art von Ausstattung im Bauvorhaben enthalten ist.

2. Bauweise und Konstruktionsdetails: Die Baubeschreibung beschreibt auch die Bauweise und die technischen Details des Bauvorhabens. Dies umfasst Informationen über die maximal erlaubte Größe der Immobilie, wie hoch diese gebaut werden darf, wieviel Fläche vom Grundstück bebaut und an welchem Platz gebaut werden darf, die Struktur des Gebäudes, wie z.B. die Art der Fundamente, die Tragstruktur, die Dachkonstruktion und andere wichtige Bauelemente und -vorgaben. Die Beschreibung kann auch spezifische Konstruktionsstandards und -techniken hervorheben, die im Bauvorhaben verwendet werden.

3. Technische Spezifikationen: Die Baubeschreibung enthält oft technische Spezifikationen, die die Leistungskriterien und Standards für verschiedene Aspekte des Bauvorhabens festlegen. Dies kann die thermische Isolierung, Schallschutz, Brandschutz, Energieeffizienz und andere bautechnische Anforderungen umfassen.

4. Fertigstellungs- und Übergabekriterien: Die Baubeschreibung kann auch Kriterien und Anforderungen für die Fertigstellung und Übergabe des Bauvorhabens festlegen. Dies kann Fristen für die Fertigstellung, Inspektionsverfahren, Mängelbehebung und andere relevante Details umfassen, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben gemäß den vereinbarten Bedingungen abgeschlossen wird.

5. Rechtliche und vertragliche Aspekte: Die Baubeschreibung kann auch rechtliche und vertragliche Aspekte des Bauvorhabens umfassen, wie z.B. Haftungsausschlüsse, Gewährleistungen, Zahlungsbedingungen und andere vertragliche Bestimmungen zwischen den beteiligten Parteien.

Die Baubeschreibung dient als wichtiges Referenzdokument während des gesamten Bauprozesses und hilft dabei, ein gemeinsames Verständnis über die Anforderungen, Standards und Erwartungen für das Bauvorhaben zu schaffen. Sie wird von Bauherren, Bauunternehmen, Planern und Auftragnehmern verwendet, um sicherzustellen, dass das Bauvorhaben gemäß den festgelegten Spezifikationen und Standards durchgeführt wird.

Das Baufenster ist ein Begriff, der in der Stadtplanung und im Baurecht verwendet wird und sich auf einen definierten Bereich eines Grundstücks bezieht, innerhalb dessen Bauvorhaben zulässig sind. Es ist im Wesentlichen der Bereich, in dem Bauaktivitäten wie der Bau von Gebäuden oder anderen baulichen Anlagen genehmigt werden können.

Hier sind einige wichtige Aspekte des Baufensters und wofür es verwendet wird:

1. Zonenbestimmungen: Baufenster werden oft durch die Zonenbestimmungen oder die Bebauungspläne einer Gemeinde oder Stadt festgelegt. Diese Bestimmungen legen die Nutzung und die Art der Bebauung für verschiedene Bereiche eines Gebiets fest und definieren die Grenzen, innerhalb derer Bauvorhaben stattfinden dürfen.

2. Flächennutzungsplanung: Baufenster werden auch im Rahmen der Flächennutzungsplanung berücksichtigt, die langfristige Entwicklungsziele und -richtlinien für eine Gemeinde oder Region festlegt. Sie dienen dazu, die räumliche Organisation von Bauaktivitäten zu lenken und sicherzustellen, dass diese im Einklang mit den Entwicklungszielen stehen.

3. Grundstücksbeschränkungen: Baufenster können auch durch spezifische Grundstücksbeschränkungen wie Abstandsflächen, Erschließungsflächen oder andere rechtliche Vorgaben festgelegt werden. Diese Beschränkungen können die Größe, Form und Lage des Baufensters beeinflussen.

4. Bebauungsplanung: Im Rahmen der Bebauungsplanung legen Baufenster die Grenzen fest, innerhalb derer Bauvorhaben genehmigt werden können. Sie können die maximale Gebäudehöhe, die Abstände zu Grundstücksgrenzen, die maximale Gebäudefläche und andere baurechtliche Vorgaben definieren.

5. Bauaktivitäten und Genehmigungen: Baufenster dienen als Richtlinie für Bauherren, Architekten und Entwickler, um sicherzustellen, dass Bauvorhaben innerhalb der festgelegten Grenzen durchgeführt werden. Vor der Beantragung von Baugenehmigungen müssen Bauherren sicherstellen, dass ihre Pläne innerhalb der vorgegebenen Baufenster liegen und den örtlichen Bauvorschriften entsprechen.

Das Baufenster ist ein wichtiges Instrument zur Lenkung und Regulierung von Bauaktivitäten innerhalb einer Gemeinde oder Stadt. Es trägt dazu bei, die räumliche Organisation und Entwicklung von Gebieten zu steuern, die städtische Qualität zu verbessern und sicherzustellen, dass Bauvorhaben im Einklang mit den örtlichen Planungszielen und -vorschriften durchgeführt werden.

Eine Baugenehmigung ist eine formelle Erlaubnis, die von einer lokalen Baubehörde oder einem Bauamt erteilt wird, um bestimmte Bau- oder Renovierungsarbeiten an einer Immobilie durchführen zu dürfen. Die Beantragung einer Baugenehmigung ist in den meisten Ländern und Regionen gesetzlich vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass Bauvorhaben den örtlichen Bauvorschriften, Sicherheitsstandards und städtebaulichen Bestimmungen entsprechen.

Die Baugenehmigung spielt eine entscheidende Rolle im Bauprozess und dient verschiedenen Zwecken:

1. Einhaltung von Bauvorschriften: Baugenehmigungen stellen sicher, dass Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften und -normen entsprechen. Diese Vorschriften können verschiedene Aspekte wie Gebäudehöhe, Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken, Brandschutz, Energieeffizienz, und Zugänglichkeit umfassen.

2. Sicherheit: Die Genehmigungsbehörde prüft die vorgelegten Baupläne und stellt sicher, dass das Bauvorhaben sicher ist, sowohl für die zukünftigen Bewohner als auch für die umliegende Gemeinschaft. Dies kann die Einhaltung von Struktur- und Brandschutzstandards sowie die Verwendung sicherer Baumaterialien umfassen.

3. Umweltschutz: In einigen Fällen müssen Bauprojekte Umweltprüfungen bestehen und bestimmte Umweltauflagen erfüllen, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Dies kann den Schutz von Naturschutzgebieten, Gewässern, Bodenbeschaffenheit und Luftqualität betreffen.

4. **Stadtplanung**: Baugenehmigungen werden auch verwendet, um sicherzustellen, dass Bauvorhaben mit den städtebaulichen Plänen und Zielen der Gemeinde oder Stadt übereinstimmen. Dies kann die Einhaltung von Zonenbestimmungen, Nutzungsvorschriften und städtebaulichen Entwicklungsplänen umfassen.

5. Vermeidung von Konflikten: Die Einholung einer Baugenehmigung hilft, potenzielle Konflikte mit Nachbarn oder anderen Interessengruppen zu vermeiden, da sie sicherstellt, dass Bauvorhaben im Einklang mit den örtlichen Vorschriften und Standards durchgeführt werden.

Die Notwendigkeit einer Baugenehmigung tritt auf, sobald Baumaßnahmen geplant werden, die über einfache Reparaturen oder Wartungsarbeiten hinausgehen. Dies kann den Neubau, Umbau, Abriss, Erweiterung oder jede Änderung an einer bestehenden Struktur umfassen. Ohne eine gültige Baugenehmigung können Bauherren rechtlichen Konsequenzen wie Geldstrafen, Zwangsstillegung des Bauvorhabens oder sogar die Abrissanordnung gegenüberstehen.

Insgesamt ist die Baugenehmigung ein wesentliches Instrument, um die Sicherheit, Qualität und Konformität von Bauprojekten sicherzustellen und gleichzeitig die Interessen der Gemeinschaft und des Umweltschutzes zu berücksichtigen.

Sowohl private Bauherren, als auch Bauträger, die grundsätzlich im gewerblichen Sinne agieren, sind beides Bauherrn. Man unterscheidet den Begriff Bauherr lediglich zwischen Privatbauherrn und Bauträgern (gewerbsmäßiger Bauherr). Während der Privatbauherr ein Objekt in Eigenregie und über Baubetreuer für sich selbst realisiert, sind Bauträger als Wohnbauträger, also für den kommerziellen Wohnungsbau und Gewerbebauträger (für den Gewerbeimmobilienmarkt) tätig. Sie sind Organisatoren und Träger von Bauvorhaben, die für die Bauausführung stets andere Betriebe des Bauhaupt- und Baunebengewerbes einschalten. Darüber hinaus produzieren sie stets für den Markt, während Privatbauherrn auch Objekte für den eigenen, nichtkommerziellen Gebrauch realisieren.

Quelle: Buch: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft von Egon Murfeld

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. In der Regel dient dies der Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung auf einem Grundstück. Der Eigentümer des belasteten Grundstückes geht eine bindende Verpflichtung ein, zum Beispiel einen bestimmten Bereich seines Grundstückes freizuhalten, um dem Nachbarn die Zufahrt zu seinem Grundstück zu ermöglichen (Erschließungsbaulast) oder um erforderliche Mindestabstände zwischen Gebäuden einhalten zu können. (Abstandsflächenbaulast).

Über die Baulasten wird bei den Baubehörden ein Baulastenverzeichnis geführt. Daneben enthält in einigen Bundesländern das Liegenschaftskataster nachrichtlich Hinweise auf Baulasten im Automatisierten Liegenschaftsbuch (ALB) und zukünftig auch als flächenhafte Objekte in ALKIS. Die Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet.

Die Baulast muss im Baugenehmigungsverfahren wie eine baugesetzliche Verpflichtung berücksichtigt werden. Ein Bauvorhaben, das mit einer Baulast nicht im Einklang steht, darf nicht genehmigt werden.

Eine Baulast kann aus dem Baulastenverzeichnis wieder gelöscht werden, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Verpflichtung besteht. Die Aufgabe der Baulast erfolgt dann durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. In der Praxis kommt dies jedoch selten vor, da es einen Grund zur Eintragung einer Baulast gab.

Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.

Weil die Verpflichtung nur öffentlich-rechtlicher Natur ist, kann nur die zuständige Bauaufsichtsbehörde unmittelbar Rechte aus ihr herleiten. Für den Eigentümer des begünstigten Grundstücks ist sie dagegen ein bloßer Reflex, aus dem dieser keine subjektiven Rechte herleiten kann.[1][2] Die Baulast ersetzt daher aus Sicht des begünstigten Grundstückseigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten. Daher kann der aus der Baulast Belastete unter Umständen zivilrechtliche Ansprüche geltend machen, etwa einen Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 S. 2 BGB oder aus Bereicherungsrecht. Somit sollte dem Begünstigten der Baulast immer empfohlen werden, die Baulast durch eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch abzusichern[3].

Baulasten bilden unter Umständen wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung. Wenn der tatsächliche Objektbestand und dessen Nutzung jedoch mit der baurechtlichen Zulässigkeit übereinstimmen, dann stellt die Baulast regelmäßig keine Wertbeeinträchtigung dar.

Nicht zu den Baulasten im hier beschriebenen Sinne gehören die Straßenbaulast, also die Verpflichtung eines Hoheitsträgers zu Bau und Unterhaltung von Straßen, sowie die Kirchenbaulast.

Beispiele für Baulasten:
Vereinigungsbaulast: Die Verpflichtung, zwei verschiedene Grundstücke baurechtlich als Einheit behandeln zu lassen, z. B. um auf diese Weise die Errichtung eines einheitlichen Gebäudes auf der gemeinsamen Fläche beider Grundstücke zu ermöglichen (z. B. Baden-Württemberg: § 4 Abs. 2 LBO; Hamburg: § 7 HBauO).

Abstandflächenbaulast: Die Verpflichtung, bestimmte Flächen eines Grundstücks nicht mit abstandflächenrelevanten Gebäuden zu bebauen und nicht für eigene Abstandsflächen in Anspruch zu nehmen, um auf diese Weise den Nachweis der Abstandsflächen eines fremden Gebäudes zu ermöglichen (z. B. Baden-Württemberg: § 7 LBO; Hamburg: § 6 HBauO).

Anbaubaulast: Es wird die Verpflichtung übernommen, im Falle einer Bebauung an das grenzständige Gebäude des Nachbargrundstückes anzubauen.

Erschließungsbaulast: Die Verpflichtung, die Nutzung einer näher bezeichneten Fläche als Zugang, Zufahrt und/oder für die Durchführung von Leitungen zu dulden (z. B. Hamburg: § 4 HBauO). Diese Art von Baulasten werden jedoch meistens grundbuchrechtlich über Geh-, Fahr- und Leitungsrechte geregelt.

Standsicherheits-Baulast: Sie hat den Zweck, die Nutzung von der Standsicherheit dienenden Gebäudeteilen, die auf mehreren Grundstücken errichtet wurden, zu sichern (z. B. Hamburg: § 15 HBauO).

Bestimmte Rückbauverpflichtungen bei Nutzungsaufgabe im Außenbereich (§ 35 Abs. 5 BauGB) können als Baulast gesichert werden.

Stellplatz-Baulast / Anbindungs-Baulast: Bei Wohngebäuden sind auf dem Grundstück Stellplätze herzustellen. Die Errichtung auf einem anderen Grundstück als dem Baugrundstück ist durch Baulast zu sichern (BauO NRW, § 51). Bei notwendigen Kinderspielflächen wird analog verfahren. Die Stellplatz-Baulast gibt dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks nicht das Recht, die entsprechenden Stellplätze unentgeltlich zu nutzen. Die Nutzung der Stellplätze ist zusätzlich privatrechtlich zu vereinbaren.

Kirchenbaulast: Die Kirchenbaulast ist die Verpflichtung einer natürlichen oder juristischen Person, Kirchengebäude zu errichten, zu erweitern, instand zu halten oder wiederherzustellen. Sie ist keine Baulast im baurechtlichen Sinne, sondern eine im Grundbuch eingetragene privatrechtliche Dienstbarkeit oder eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung von Ländern oder Gebietskörperschaften.

Das Baulastenverzeichnis ist ein öffentlich-rechtliches Register in der Baubehörde, indem die Rechte und Pflichten eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde verzeichnet sind. Also Dinge, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Baubehörde sich erklärt zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Der Inhalt eines solchen Baulastenverzeichnisses stellt eine sogenannte Baulast dar. Dieses Verzeichnis – auch genannt als Baulastenbuch – wird von der Baubehörde eingerichtet und geführt. Es dient als Ergänzung zum Grundbuch eines Grundstückes, welches ebenfalls eine derartige Abteilung beinhaltet. Im Gegensatz zum Baulastenverzeichnis, welches lediglich die öffentlich-rechtlichen Belastungen führt, sind in dem Grundbuch eines Grundstückes die privat-rechtlichen Belastungen in Abteilung II verzeichnet.
Eine Baulast könnte z.B. sein, dass Grundstückseigentümer A einen Teil seines Grundstückes nicht bebauen darf, um den im Bebauungsplan geforderten Mindestabstand der Bebauung zum Nachbargrundstück zu wahren. Diese Baulast ist im öffentlichen Interesse und ist daher im Baulastenverzeichnis bei der entsprechenden Baubehörde verzeichnet und kann bei besonderes berechtigtem Interesse eingesehen werden. Ein besonders berechtigtes Interesse an einer Einsicht hat z.B. ein Kaufinteressent, wenn das Grundstück veräußert wird.
Während das Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtliche Baulasten führt, nennt man Baulasten im privat-rechlichen Raum: ,,Grunddienstbarkeiten”, die in Abteilung II im Grundbuch eines Grundstückes eingetragen sind und dort bis zur Löschung bestehen bleiben. Auch durch einen Verkauf eines belasteten Grundstückes, wird die Eintragung nicht gelöscht, sondern geht mit Erwerb auf den neuen Eigentümer über.
Ein Beispiel einer derartigen Grunddienstbarkeit ist: Wenn es keine öffentliche Zufahrt zum Grundstück A gibt, kann der Eigentümer des Nachbargrundstücks, durch Eintragung in dessen Grundbuch, dem Grundstücksinhaber A das Recht erteilen, einen Teil seines Nachbargrundstückes als Zu-/Einfahrt auf das Grundstück A, zu nutzen. Mit Eintragung duldet er die Benutzung des Teils an seinem Gesamtgrundstück als Zu-/Einfahrt auch durch den Grundstücksinhaber A und übernimmt damit gleichzeitig die öffentlich-rechtliche Sicherung dieses Teils am Grundstück. Für dieses Recht an der Nutzung des Fremdgrundstückes, zahlt der Nutznießer – in diesem Fall Eigentümer vom Grundstück A – dem Eigentümer des Nachbargrundstückes ein Entgelt, auf welches sich beide Grundstückseigentümer vor Eintragung geeinigt haben. Ob monatliche oder jährliche Zahlung ist frei verhandelbar. Meist wird dieser Betrag an die Inflation gekoppelt und erhöht oder verringert sich entsprechend der Inflation. Auch diese privat-rechtliche Vereinbarung kann nur auf Antrag beider Parteien gelöscht werden und überträgt sich beim Verkauf der Grundstücke auf die neuen Eigentümer. Zu beachten ist, dass sich der Wert des Grundstückes, welches z.B. dem Eigentümer des Nachbargrundstückes (hier Grundstück A) eine Zuwegung einräumt, durch die Eintragung dieser Baulast, reduzieren kann. Als Ausgleich dieser Wertminderung dient das vereinbarte Entgelt, welches der Nutznießer dieser Regelung sich verpflichtet, ein Leben lang an seinen Nachbarn zu zahlen. Die Vereinbarungen werden beim Notar rechtskonform beurkundet. Dieser stellt anschließend einen Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit in das entsprechende Grundbuch bei der Baubehörde.

Der Begriff “Baumasse” bezieht sich auf die Gesamtheit aller festen, baulichen Strukturen und Gebäude innerhalb eines bestimmten Bereichs oder Grundstücks. Es ist eine wichtige Kennzahl, die oft im Kontext der Stadtplanung, Architektur und Bauwesen verwendet wird.

Hier sind einige Schlüsselkonzepte, die den Begriff “Baumasse” weiter erläutern:

1. Umfang und Volumen: Baumasse bezieht sich auf die Menge an Raum, die durch bauliche Strukturen eingenommen wird. Es umfasst alle festen Bestandteile, wie Gebäude, Mauern, Straßen, Brücken und andere konstruktive Elemente innerhalb eines definierten Bereichs.

2. Stadtentwicklung und Raumplanung: In der Stadtentwicklung spielt die Baumasse eine wichtige Rolle bei der Beurteilung der Nutzung des verfügbaren Raums sowie bei der Planung und Gestaltung von Stadtvierteln, Stadtzentren und anderen urbanen Gebieten. Die Analyse der Baumasse kann helfen, die Effizienz der Raumnutzung zu maximieren und die Nachhaltigkeit der städtischen Infrastruktur zu fördern.

3. Bauvorschriften und Zonierung: Baumasse wird oft durch Bauvorschriften und Zonierungsvorschriften reguliert. Diese Vorschriften legen fest, wie viel Gebäudevolumen innerhalb eines bestimmten Bereichs erlaubt ist, sowie Beschränkungen hinsichtlich Höhe, Ausdehnung und Nutzung.

4. Umweltauswirkungen: Die Baumasse kann erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt haben, einschließlich Veränderungen des Stadtbildes, Verkehrsaufkommen, Energieverbrauch, Abfallproduktion und Landschaftsveränderungen. Daher ist es wichtig, die Baumasse sorgfältig zu planen und zu verwalten, um negative Umweltauswirkungen zu minimieren.

5. Ästhetik und Design: Die Gestaltung und Ästhetik der Baumasse spielen eine wichtige Rolle bei der Schaffung ansprechender und funktionaler städtischer Umgebungen. Architekten und Stadtplaner berücksichtigen oft die Proportionen, Maßstäbe, Materialien und Texturen der Baumasse, um eine harmonische und attraktive gebaute Umwelt zu schaffen.

Insgesamt ist die Baumasse ein wesentliches Konzept in der städtischen Planung und Architektur, das die physische Struktur und den Charakter von städtischen Gebieten maßgeblich beeinflusst. Es umfasst die Gesamtheit der baulichen Elemente innerhalb eines bestimmten geografischen Gebiets und ist entscheidend für die Entwicklung und Gestaltung von lebenswerten und nachhaltigen städtischen Umgebungen.

Definition Baumasse laut Baunutzungsverordnung (BauNVO) § 21 Abs. 2:

(2) Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen. Bei baulichen Anlagen, bei denen eine Berechnung der Baumasse nach Satz 1 nicht möglich ist, ist die tatsächliche Baumasse zu ermitteln.

(3) Bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 20 Absatz 4 bleiben bei der Ermittlung der Baumasse unberücksichtigt.

(4) Ist im Bebauungsplan die Höhe baulicher Anlagen oder die Baumassenzahl nicht festgesetzt, darf bei Gebäuden, die Geschosse von mehr als 3,50 m Höhe haben, eine Baumassenzahl, die das Dreieinhalbfache der zulässigen Geschossflächenzahl beträgt, nicht überschritten werden.

Quelle: Baunutzungsverordnung – BauNVO § 21 Baumassenzahl, Baumasse

Die Baumassenzahl ist eine Kennzahl, die in der Stadtplanung und Bauregulierung verwendet wird, um das Verhältnis zwischen der Baumasse eines Gebäudes und der Fläche des Grundstücks, auf dem es sich befindet, zu beschreiben. Sie ist ein Instrument zur Quantifizierung der baulichen Dichte und des Raumverhältnisses eines bestimmten Gebiets.

Um die Baumassenzahl zu berechnen, wird die Gesamtbaumasse eines Gebäudes in Kubikmetern (m³) durch die Grundstücksfläche in Quadratmetern (m²) dividiert. Das Ergebnis ist eine dimensionslose Zahl, die angibt, wie viel Volumen des Gebäudes auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche entfällt.

Die Baumassenzahl wird oft verwendet, um die Intensität der Bebauung in städtischen Gebieten zu bewerten und zu vergleichen. Eine höhere Baumassenzahl deutet auf eine dichtere Bebauung hin, während eine niedrigere Zahl auf eine weniger dichte Bebauung hinweist.

Die Interpretation der Baumassenzahl hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der lokalen Bauvorschriften, der städtebaulichen Ziele und der gewünschten Qualität des städtischen Raums. In einigen Fällen kann eine höhere Baumassenzahl darauf hindeuten, dass ein Gebiet gut genutzt und effizient bebaut wird, während in anderen Fällen eine niedrigere Baumassenzahl bevorzugt wird, um offene Räume zu erhalten und die Lebensqualität zu verbessern.

Die Baumassenzahl ist ein wichtiges Instrument für Stadtplaner, Architekten und Entscheidungsträger, um die städtebauliche Entwicklung zu lenken, die Nachhaltigkeit zu fördern und eine ausgewogene Mischung aus Wohn-, Gewerbe- und Freiflächen zu schaffen. Sie ermöglicht es, die Beziehung zwischen der Bebauungsdichte und der verfügbaren Fläche zu analysieren und zu optimieren, um lebenswerte und funktionale städtische Umgebungen zu schaffen.

Definition Baumassenzahl laut Baunutzungsverordnung (BauNVO) § 21 Abs. 1:

(1) Die Baumassenzahl gibt an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Absatz 3 zulässig sind.

(2) Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen. Bei baulichen Anlagen, bei denen eine Berechnung der Baumasse nach Satz 1 nicht möglich ist, ist die tatsächliche Baumasse zu ermitteln.

(3) Bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 20 Absatz 4 bleiben bei der Ermittlung der Baumasse unberücksichtigt.

(4) Ist im Bebauungsplan die Höhe baulicher Anlagen oder die Baumassenzahl nicht festgesetzt, darf bei Gebäuden, die Geschosse von mehr als 3,50 m Höhe haben, eine Baumassenzahl, die das Dreieinhalbfache der zulässigen Geschossflächenzahl beträgt, nicht überschritten werden.

Quelle: Baunutzungsverordnung – BauNVO § 21 Baumassenzahl, Baumasse

Die Baunutzungsverordnung (BaunVO) ist eine Rechtsverordnung in Deutschland, die die zulässige Nutzung von Grundstücken und die Art der Bebauung regelt. Sie ist ein wichtiger Bestandteil des Baurechts und dient dazu, die bauliche Entwicklung zu steuern, die Lebensqualität zu sichern und Konflikte zwischen verschiedenen Nutzungsarten zu vermeiden.

Die Baunutzungsverordnung legt fest, welche Art von Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück durchgeführt werden dürfen und welche Nutzungen in einem bestimmten Gebiet erlaubt sind. Sie basiert auf den Zielen der Raumordnung und der Bauleitplanung und berücksichtigt Faktoren wie den Schutz von Natur und Landschaft, die Sicherheit und Gesundheit der Bevölkerung, sowie die städtebauliche Qualität.

Zu den wichtigsten Regelungen, die die Baunutzungsverordnung umfasst, gehören:

1. Festsetzungen in Bebauungsplänen: Die Baunutzungsverordnung bezieht sich oft auf Bebauungspläne, die von den Gemeinden erstellt werden, um die Nutzung und Bebauung von bestimmten Gebieten festzulegen. Sie definiert, welche Art von Bauvorhaben in einem bestimmten Gebiet zulässig sind und legt Nutzungsarten wie Wohnen, Gewerbe, Industrie, Erholung oder Verkehr fest.

2. Bauweise und -art: Die Baunutzungsverordnung enthält auch Regelungen zur Bauweise und -art, die festlegen, wie Gebäude gestaltet und errichtet werden müssen. Dies umfasst Aspekte wie die Höhe, Ausdehnung, Dachform, Fassadengestaltung, Abstandsflächen zu benachbarten Grundstücken und die Anzahl der Geschosse.

3. Öffentliche Belange: Die Baunutzungsverordnung berücksichtigt auch öffentliche Belange wie den Schutz von Natur und Landschaft, den Denkmalschutz, den Lärmschutz, den Brandschutz, den Hochwasserschutz und den Schutz vor Immissionen.

4. Erschließung und Verkehr: Sie enthält auch Regelungen zur Erschließung von Baugrundstücken sowie zur Verkehrsanbindung und -sicherheit.

5. Umweltschutz: Die Baunutzungsverordnung berücksichtigt zunehmend auch umweltschutzbezogene Aspekte, wie z.B. den Einsatz erneuerbarer Energien, die energetische Effizienz von Gebäuden und den sparsamen Umgang mit Ressourcen.

Insgesamt dient die Baunutzungsverordnung dazu, die bauliche Entwicklung zu lenken und eine geordnete, qualitätsvolle und nachhaltige städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Sie bildet zusammen mit anderen baurechtlichen Vorschriften und Instrumenten wie dem Baugesetzbuch (BauGB) und den örtlichen Bauvorschriften eine wichtige Grundlage für die Planung, Genehmigung und Durchführung von Bauprojekten in Deutschland.

Der Bauträger verpflichtet sich gegenüber potenziellen Erwerbern zur schlüsselfertigen Erstellung eines Objektes, das er auf in seinem Eigentum stehenden Grund und Boden errichtet. Im Gegensatz zum Generalunternehmer/ Generalübernehmer erbringt der Bauträger aber weit über werkvertragliche Leistungen hinausgehende Leistungen, nämlich Beratungsleistungen, Finanzierungsleistungen, Planungsleistungen etc.. Der Bauträger ist gleichzusetzen mit dem Begriff des Bauherrn.

Quelle: Buch: Grundlagen der Immobilienwirtschaft von Kerry-U. Brauer

Sowohl private Bauherren, als auch Bauträger, die grundsätzlich im gewerblichen Sinne agieren, sind Bauherrn. Man unterscheidet den Begriff Bauherr zwischen Privatbauherrn und Bauträgern (gewerbsmäßiger Bauherr). Während der Privatbauherr ein Objekt in Eigenregie und über Baubetreuer für sich selbst realisiert, sind Bauträger als Wohnbauträger, also für den kommerziellen Wohnungsbau und Gewerbebauträger (für den Gewerbeimmobilienmarkt) tätig. Sie sind Organisatoren und Träger von Bauvorhaben, die für die Bauausführung stets andere Betriebe des Bauhaupt- und Baunebengewerbes einschalten. Darüber hinaus produzieren sie stets für den Markt, während Privatbauherrn auch Objekte für den eigenen, nichtkommerziellen Gebrauch realisieren.

Quelle: Buch: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft von Egon Murfeld

Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der von einer Gemeinde oder Stadt erstellt wird, um die Nutzung von Grundstücken sowie die Art und Weise der Bebauung in einem bestimmten Gebiet festzulegen. Er ist ein wichtiges Instrument der Bauleitplanung und dient dazu, die städtebauliche Entwicklung zu steuern, Konflikte zwischen verschiedenen Nutzungen zu vermeiden und eine geordnete, nachhaltige Entwicklung zu gewährleisten.

Hier sind einige wichtige Merkmale und Funktionen eines Bebauungsplans:

1. Festlegung von Nutzung und Bebauung: Der Bebauungsplan legt fest, welche Art von Nutzung (zum Beispiel Wohnen, Gewerbe, Industrie, Freizeit) in einem bestimmten Gebiet zulässig ist und wie die Grundstücke bebaut werden dürfen. Er definiert beispielsweise die Art und Größe der Gebäude, die zulässige Geschosszahl, die Bauweise, die Grundstücksgrößen sowie Abstands- und Grenzbebauungen.

2. Bindende Regelungen: Der Bebauungsplan hat den Charakter einer Satzung und ist somit rechtlich bindend. Das bedeutet, dass Bauvorhaben innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans den Festsetzungen des Plans entsprechen müssen. Er dient als Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen und schafft Rechtssicherheit für Bauherren, Nachbarn und Behörden.

3. Planungsverfahren: Die Aufstellung eines Bebauungsplans erfolgt in einem förmlichen Verfahren nach den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB). Dies beinhaltet unter anderem die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie die Beteiligung von Trägern öffentlicher Belange wie Umwelt-, Denkmalschutz- oder Verkehrsbehörden.

4. Abgrenzung des Geltungsbereichs: Der Bebauungsplan definiert den räumlichen Geltungsbereich, innerhalb dessen seine Festsetzungen verbindlich sind. Dieser Bereich kann sich auf ein kleines Quartier, einen Stadtteil oder sogar eine ganze Gemeinde erstrecken.

5. Anpassung und Änderung: Bebauungspläne können geändert oder angepasst werden, wenn sich die städtebaulichen Anforderungen ändern oder neue Entwicklungsziele verfolgt werden. Auch hierbei sind formelle Verfahren vorgeschrieben, die eine Beteiligung der Öffentlichkeit und der betroffenen Interessengruppen vorsehen.

Insgesamt dient der Bebauungsplan als zentrales Instrument der städtebaulichen Planung und ermöglicht es den Gemeinden, die bauliche Entwicklung in ihrem Zuständigkeitsbereich gezielt zu lenken und zu steuern. Er trägt dazu bei, eine lebenswerte, funktionale und ästhetisch ansprechende Umgebung zu schaffen, die den Bedürfnissen der Bewohner und Nutzer gerecht wird.

Die Beriebskosten werden im § 1 in der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) wie folgt definiert:

§ 1 Betriebskosten

(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

Während die Umlage der Betriebskosten in der privaten Wohnungswirtschaft gesetzlich geregelt ist, darf diese bei gewerblichen Immobilien frei gestaltet werden.

(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Der § 2 BetrKV listet einige allgemeine Betriebskostenarten wie folgt auf:

die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (dazu gehört namentlich die Grundsteuer),
die Kosten der Wasserversorgung,
der Entwässerung,
der Heizung,
der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
des Betriebs der Aufzüge,
der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
der Gartenpflege,
der Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Räumen,
der Schornsteinreinigung,
der Sach- und Haftpflichtversicherung,
für den Betrieb der Gemeinschaftsantenne oder des TV-Kabelanschlusses,
des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (Gemeinschaftswaschküche) sowie
sonstige Betriebskosten

Diese Betriebskosten sind umlagefähig. Das heißt, der Eigentümer darf diese auf den Mieter seiner Wohnung abwälzen, da diese vereinfacht gesagt, den Betrieb eines Gebäudes, worin die Wohnung anteilig enthalten ist, sicherstellen. 

Eine wichtige und in der Praxis häufig umstrittene Abgrenzung betrifft die Unterscheidung von umlegbaren (= umlagefähigen) Betriebskosten und nicht umlegbaren Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Letztere sind grundsätzlich in der Miete enthalten und können deshalb schon nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil es begrifflich keine Betriebskosten sind. Kosten für Wartung und Inspektion sind aber umlegbar. Voraussetzung ist, dass es laufende Aufwendungen sind (z. B. Wartung der Aufzugsanlage). Eine Ausnahme bilden Kleinreparaturklauseln, mit denen die Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen bis zu einem im Mietvertrag maximalen bestimmten Betrag direkt auf den Mieter abgewälzt werden können. Die Obergrenze muss vertraglich festgelegt werden und beläuft sich auf maximal 200-250 € bzw. 8% der Jahresnettomiete für alle Kleinreperaturen in einem gesamten Jahr oder 75-100 € für eine einzelne Reperatur. Wurde vertraglich keine oder eine unzumutbare Obergrenze vereinbart, so gilt diese Klausel als nichtig und der Vermieter haftet für sämtliche Schäden. 

Nichtumlagefähige Betriebs-/Nebenkosten sind z.B.:

  • Reparaturkosten in der Nebenkostenabrechnung
  • Instandhaltungskosten
  • Nebenkosten für Verwaltung
  • Nebenkostenanteile für leerstehende Wohnungen
  • Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto für Briefe, Telefongespräche
  • Neuanlage eines Gartens
  • Einmalige Dachrinnenreinigung
  • Versicherungskosten
  • Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
  • Einmalige Schädlingsbekämpfung
  • Fassadenreinigung
  • Installation von Feuerlöschern
  • Erschließungsbeiträge
  • Straßenbaubeiträge oder Straßenausbaubeiträge 
Diese Kosten hat der Vermieter alleine zu tragen.
 

Betriebskosten als Pauschale:

Bei der Vereinbarung der Nettomiete können die Betriebskosten auf dem Wege einer Betriebskostenpauschale erhoben werden. Der Vorteil für den Vermieter liegt drin, dass er zu einer Abrechnung über die Betriebskosten nicht verpflichtet ist. Eine Erhöhung der Pauschale ist jedoch nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde oder eine Erhöhung gesetzlich zugelassen ist. Ein Nachteil wiederum ist, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum mehr verbraucht als mit der Pauschale abgegolten wird. Dieses Verfahren wird daher meist nur bei Möbliertem Wohnraum, indem sämtliche Betriebskosten nebst Strom- und Internet enthalten sind, angewandt.

Betriebskosten als Vorauszahlungen:

Hier kann der Vermieter Vorauszahlungen auf die zu erwartenden zukünftigen Betriebskosten verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart worden ist. In diesem Fall hat der Vermieter nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode eine für den Mieter nachprüfbare und nachvollziehbare Abrechnung zu erstellen. Der Vorteil liegt darin, dass der Verbrauch und die Abrechnung für beide Seiten transparent gestaltet wird und beide Seiten zum Teil Einfluss auf die Höhe der Vorauszahlungen haben. Der Vermieter kann die Betriebskosten reduzieren, indem er sich z.B. einen günstigeren Gärtner besorgt, der Mieter, in dem er weniger Heizkosten produziert. 

Diese beiden Arten der Betriebskostenvereinbarung können auch vertraglich kombiniert werden. Das heißt, ein Teil wird mit einer Pauschale abgegolten, der andere Teil mit einer Vorauszahlung, die ebenfalls einer Abrechnung bedarf.

Es gibt drei normierte Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Marktpreises bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes in Deutschland. In der Wertermittlungsverordnug (WertV) sind folgende Verfahren gelistet:

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Der Wert eines unbebauten Grundstückes wird in der Regel durch Preisvergleich ähnlicher Grundstücke oder unter Verwendung des Bodenrichtwertes ermittelt.

Daten zu realen Verkaufspreisen von Grundstücken bieten z.B. Gutachterausschüsse oder Immobilienmarktberichte aus den jeweiligen Gemeinden. Auch aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Grundstücken aus Internetportalen können eine Hilfe bei der Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren bieten.

Der Verkehrswert kann auch mit Hilfe des Bodenrichtwertes für ein Grundstück ermittelt werden. Dabei multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße in m² und erhält dadurch den Marktpreis. Ein Beispiel:

500 €/m² Bodenrichtwert x 500 m² Grundstück = 500*500 = 250.000 € Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gemeinden aktualisiert und veröffentlicht.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken

Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken stehen im Allgemeinen die drei genannten Ermittlungsverfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren

  • Sachwertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht man die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Rate. Objekttyp, Größe, Baujahr, Zustand, Außenanlage und Zeitpunkt des Angebotes bzw. des Verkaufs werden hier berücksichtigt. Die Angebote werden dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt und so der Kaufpreis ermittelt. Wenn z.B. drei Vergleichsobjekte einen Verkaufspreis von 500.000 €, 510.000 € und 520.000 € erzielt haben, liegt der ideale Marktwert der zu bewerteten Immobilie bei 510.000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäusern benutzt. Das macht vor allem Sinn, weil hier Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger baulicher Anlagen getrennt von einander berechnet und anschließend im Sachwert zusammengefasst werden. Dabei werden z.B. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Besonderheiten und Extras, Alter, Marktgegebenheiten und ggf. Baumängel berücksichtigt. Die Ergebnisse aus den jeweiligen Berechnungen werden addiert und im Sachwert zusammengefasst. Diese Berechnung bietet dem Kunden maximale Transparenz und ist meist sehr genau. Vergleicht man das Ergebnis aus dieser Berechnung beispielsweise mit vergleichbaren Objekten am Markt, kommen sich die Kaufpreise größtenteils sehr nahe.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Objekten mit ertragswertsicheren Einkünften, also Mieteinnahmen angewandt. Typische Objekte mit generierten Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Auch den Wert einer Eigentumswohnung kann man hiermit berechnen, jedoch reicht hier oft das Vergleichswertverfahren aus.

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird durch die Mieteinnahmen generiert und durch die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, sodass der Reinertrag gebildet werden kann. Der Reinertrag entspricht der Nettokaltmiete und wird meist als Jahresbetrag angezeigt und als Jahresreinertrag bezeichnet. Davon wird der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, welcher aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins gebildet wird, abgezogen. Dadurch erhält man den Reinertragsanteil der baulichen Anlage. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, womit man den Ertragswert der baulichen Anlage erhält. Mit Anpassung dieses Wertes an die aktuellen Marktgegebenheiten erhält man schließlich den Verkehrswert.

Beim Bieterverfahren gibt der Verkäufer keinen festen Verkaufspreis seiner Immobilie an. Stattdessen wird lediglich ein Mindestpreis angegeben, wonach sich die Interessenten orientieren können. Gefällt die Immobilie, kann der Interessent ein Angebot abgeben, zu welchem Preis er die Immobilie erwerben möchten. Der Höchstbietende erhält dann meist den Zuschlag. Das aktuellste Höchstgebot kann, muss aber nicht veröffentlicht werden. Auch ist das abgegebene Angebot des Interessenten, anders als bei einer Zwangsversteigerung, nicht bindend. Das heißt, der Höchstbietende verpflichtet sich nicht zwingend zum Kauf der Immobilie zum vereinbarten Kaufpreis, gleichzeitig kann auch der Verkäufer vom Verkauf zurücktreten, auch wenn er dem Höchstbietenden den Zuschlag erteilt hat. Bis zur Beurkundung, bleibt der Verkauf also offen.

Das Bieterverfahren wird nicht oft, jedoch meist bei sehr nachgefragten Immobilien angewandt. Der Verkäufer verspricht sich durch das Bieterverfahren einen maximalen Verkaufspreis, wohingegen der Käufer die Chance erhält, eine Immobilie mit einer sehr hohen Nachfrage, meist in einer sehr guten Lage, erwerben zu können.

Laut § 196 BauGB ist der Bodenrichtwert eine Ansammlung von Lagewerten für Grund und Boden und wird auf Grund der Kaufpreissammlungen, unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes, flächendeckend ermittelt. Der Bodenrichtwert gibt somit den Durchschnittswert eines Grundstückes wider. In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sammeln tatsächliche Kaufpreise von Grundstücken und errechnen mit den gesammelten Daten Richtwerte, die in Zonen unterteilt sind und Gebiete umfassen, die nach Art und Maß der Nutzung weitestgehend übereinstimmen.

Die Bodenrichtwerte werden spätestens jeweils zum Ende eines jeden zweiten Kalenderjahres ermittelt und veröffentlicht und dienen neben der Grundstücksbewertung zu Verkaufszwecken, auch zum Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes u.a. für die Grundsteuer.

Bei der Verkehrswertermittlung wird der Bodenrichtwert mit dem Gebäudewert eines vergleichbaren Grundstückes addiert. Die Summe des Boden- und Gebäudewertes ergibt, unter Berücksichtigung weiterer Faktoren wie z.B. die reale Marktsituation und die Alterswertminderung eines Gebäudes, den Verkehrswert. Weist das zu bewertende Grundstück etwaige Besonderheiten auf, so sind diese bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Wertbeeinflussende Faktoren sind zum Beispiel:

  • Grundstücksgröße und -form

  • Bebauung, bebaubare Fläche und Bebauungsvorschriften

  • Lage (Infrastruktur, Versorgungsumfeld, Nachbarschaft)

  • Art der Bepflanzung

  • Bodeneigenschaften

  • Erschließungsgrad

Ermittlung des Bodenrichtwertes:

Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke:

Grundstück A = 200.000 €; Grundstück B = 220.000 €; Grundstück C = 210.000 €; Grundstück D = 250.000 € (ergibt einen Durchschnittspreis von: 220.000 € / GST.)

Grundstücksgrößen der gesammelten Grundstücksverkäufe:

Grundstück A = 600 m²; Grundstück B = 800 m²; Grundstück C = 700 m²; Grundstück D = 1.000 m² (ergibt eine durchschnittliche Grundstücksgröße von 775 m² / GST.)

Berechnung Ø Bodenrichtwert:

200.000 € + 220.000 € + 210.000 € + 250.000 = 880.000 € / 4 = Ø 220.000 € für 1 GST.

Berechnung Ø Grundstücksgröße:

600 m² + 800 m² + 700 m² + 1.000 m² = 3.100 m² / 4 = Ø 775 m² pro GST.

Berechnung Bodenrichtwert: 880.000 € / 3.100 m² = 283,87 € / m² für ein Grundstück mit einer Ø Größe von 775 m².

Vereinfachte Berechnung des Verkehrswertes eines bebauten Grundstückes:

283,87 € / m² Bodenrichtwert * 775 m² GST =

ca. 220.000 € für das Grundstück

+ z.B. 300.000 € Gebäudewert

= ergibt einen Verkehrswert für Boden und Gebäude von 520.000 €.

WICHTIG! Dies ist lediglich eine vereinfachte Darstellung und gibt keine Auskunft über eine sachkundige Verkehrswertermittlung. Um den Verkehrswert unter Berücksichtigung aller relevanter Faktoren, getrennt vom Gebäude- und Bodenwert zu ermitteln, bedarf es einer fundierten Verkehrswertermittlung, z.B. nach dem Sachwertverfahren.

Wir ermitteln gern den Verkehrswert deiner Immobilie nach offiziellem Standard und fassen sämtliche relevante Daten in einem ausführlichen Bericht für dich zusammen, sodass du unsere Berechnung am Ende komplett nachvollziehen kannst. Unser „Premium immo report“ bietet dir diesen transparenten Einblick in unsere fundierte Verkehrswertermittlung nach dem Vergleichs-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Mehr dazu findest du unter dem Menüpunkt Immobilienbewertung.

Die Bodenrichtwertkarte gibt Auskunft über die aktuellen Bodenrichtwerte sowie die aus vergangener Jahre. In Hamburg bietet das Serviceportal Boris.HH eine interaktive Bodenrichtwertkarte mit aktuellen Bodenwerten sowie Daten aus der Vergangenheit zur kostenlosen Einsicht für jedermann.

Die Bruttogeschossfläche bildet die Summe der Fläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes. Mit Hilfe der sogenannten Geschossflächenzahl (GFZ), wird die Geschossfläche ermittelt. Die GFZ ist u.a. im Bebauungsplan meist als Dezimalzahl zu finden. Eine typische Berechnung der Geschossfläche sieht wie folgt aus: In einem reinen Wohngebiet (RW) wird laut Bebauungsplan in einer Zone eine Geschossflächenzahl von 0,5 für eine zweigeschossige Bebauung angesetzt. Wenn das Grundstück beispielsweise 500 m² groß ist, darf die Summe der Fläche der beiden Vollgeschosse 250 m² nicht übersteigen. Rechnung: 0,5*500=250 – Easy 😉

Das Gegenstück zur Bruttogeschossfläche ist die Nettogeschossfläche. Dieser Begriff wird jedoch selten verwenden, ist aber um genau zu sein, nicht unerheblich. Die Nettogeschossfläche ist nämlich die Summe der Fläche aller Vollgeschosse, abzüglich der Grundfläche, die die Wände und Säulen eines Gebäude in Anspruch nehmen. 

Beim Bau eines Gebäudes spricht man meist nur von der Geschossfläche bzw. Bruttogeschossfläche, weil man dann noch mit dem Einsätzen von nichttragenden Wänden variieren kann. Je nach Grundfläche der Wänden und Säulen, kann die Nettogeschossfläche während des Lebenszyklus einer Immobilie immer variieren. Um diese ungenauen Angaben zu vermeiden, spricht man meist von der Bruttogeschossfläche. Zudem nehmen die Wände in der Realität eine kaum wahrnehmbare Fläche ein. Ist das Gebäude fertiggestellt, kann man von einer Nettogeschossfläche sprechen, da diese die reale Geschossfläche, abzüglich der Flächen, die die Wände und Säulen einnehmen, darstellt.

Die Bruttogrundfläche ist die Grundfläche eines Gebäudes. Also die Fläche, auf dem das Gebäude steht. Sie wird mit Hilfe der Grundflächenzahl (GRZ) berechnet. Die GRZ findet sich im Bebauungsplan wieder. Eine Rechnung sieht wie folgt aus: Für eine eingeschossige Bebauung ist im Bebauungsplan für eine Zone eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 festgeschrieben. Wenn das Grundstück beispielsweise 500 m² groß ist, darf die bebaute Grundfläche, das heißt, die Grundfläche des Wohngebäudes 150 m² nicht übersteigen. Rechnung: 0,3*500=150

Die Bruttomiete ist zwischen der Bruttokaltmiete und der Bruttowarmmiete zu unterscheiden. 

Von Bruttokaltmiete spricht man, wenn sämtliche Betriebskosten, außer den Heiz- und Warmwasserkosten, in der Miete enthalten sind. 

Die Bruttowarmmiete wird auch als Brutto- oder Inklusivmiete bezeichnet. Sie beinhaltet sämtliche Betriebskosten, auch die Heiz- und Warmwasserkosten. 

Die Betriebskosten, oder auch Nebenkosten genannt, wiederum teilen sich auf in umlagefähige und nichtumlagefähige Neben- bzw. Betriebskosten. Welche Services die einzelnen Nebenkosten enthalten findest du unter dem jeweiligen Reiter: “Nebenkosten”, “umlagefähige Nebenkosten” und “nichtumlagefähige Nebenkosten.”

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist als systematische zentrale Regelung des deutschen Privatrechts in fünf Bücher aufgeteilt. Das erste Buch mit dem Allgemeinen Teil enthält hierbei generelle Vorschriften für die nachfolgenden Bücher. Das zweite Buch Recht der Schuldverhältnisse regelt Vertragsverhältnisse wie Kaufverträge, Mietverträge oder Dienstverträge (Arbeitsrecht). Das dritte Buch Sachenrecht beschäftigt sich mit Eigentum und Besitz. Die Rechtsverhältnisse in Ehe, Lebenspartnerschaft, Familie und Verwandtschaft sowie deren Ersatzfunktionen wie Betreuung, Vormundschaft und Pflegschaft werden im vierten Buch Familienrecht geregelt. Im fünften und letzen Buch des BGB Erbrecht finden sich die Rechtsnormen zu Erbfolge, Testament oder Erbschein.

Mehr zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findet du auf der offiziellen Seite vom Bundeministerium der Justiz : https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/

C

Die Maklercourtage ist eine Gebühr oder Provision, die ein Makler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird üblicherweise bei Vertragsabschlüssen im Immobilienbereich gezahlt, wie zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf von Häusern, Wohnungen oder Grundstücken.

Die Maklercourtage dient als Vergütung für die Dienstleistungen des Maklers, der den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie vermittelt oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Vertragsabschluss erbringt . Der genaue Prozentsatz der Courtage kann je nach Land, Region und Vereinbarung zwischen dem Makler und dem Auftraggeber variieren. In Deutschland liegt die übliche Höhe der Maklercourtage zwischen 3% und 7% des Kaufpreises bzw. der Jahresmiete. In Hamburg liegt die ortsübliche Courtage bei 6-7% und wird grundsätzlich von Käufer und Verkäufer jeweils zu 50% übernommen.

Im Dezember 2020 wurde ein neues Gesetz erlassen, das die Zahlung der Maklercourtage neu regelt. Seit dem gilt beim Verkauf von Privatimmobilien, dass sich Verkäufer und Käufer die verdiente Maklercourtage jeweils zum gleichen Anteil teilen. Was die sogenannte Doppelprovision ergibt.

D

Der Denkmalschutz bezieht sich auf den Schutz und die Erhaltung von historisch, kulturell oder architektonisch bedeutsamen Gebäuden, Ensembles oder Objekten. Diese können sowohl öffentliche als auch private Bauwerke sein, die einen besonderen Wert für die Geschichte, Kultur oder Identität einer Region oder eines Landes haben.

Der Denkmalschutz hat das Ziel, diese wertvollen Zeugnisse der Vergangenheit zu bewahren und für zukünftige Generationen zu erhalten. Dabei geht es nicht nur um den Schutz des äußeren Erscheinungsbildes, sondern auch um den Erhalt der historischen Substanz, der Materialien und der architektonischen Details.

Die rechtlichen Grundlagen und Zuständigkeiten für den Denkmalschutz variieren je nach Land und Region. In vielen Ländern gibt es spezielle Gesetze und Verordnungen, die den Schutz von Denkmälern regeln. Diese können Vorschriften enthalten, die den Umgang mit den geschützten Objekten regeln, wie zum Beispiel Genehmigungsverfahren für Umbauten oder Restaurierungen.

Im Rahmen des Denkmalschutzes werden oft auch finanzielle Unterstützungen oder Förderprogramme angeboten, um Eigentümer bei der Instandhaltung und Restaurierung ihrer denkmalgeschützten Gebäude zu unterstützen. Dies kann in Form von Zuschüssen, Steuererleichterungen oder Darlehen erfolgen.

Der Denkmalschutz ist wichtig, um das kulturelle Erbe einer Gesellschaft zu bewahren und zu schützen. Durch den Erhalt von Denkmälern können wir die Geschichte und Entwicklung einer Region oder eines Landes besser verstehen und schätzen lernen. Denkmalgeschützte Gebäude und Ensembles sind oft auch touristische Attraktionen und tragen zur Identität und Attraktivität einer Stadt oder Region bei.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass der Denkmalschutz auch Herausforderungen mit sich bringt. Die Instandhaltung und Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude kann teuer sein und erfordert spezialisiertes Fachwissen. Zudem kann es zu Konflikten zwischen dem Schutz des kulturellen Erbes und den Bedürfnissen der Eigentümer oder der Entwicklung einer Stadt kommen.

Insgesamt ist der Denkmalschutz ein wichtiger Aspekt des kulturellen Erbes einer Gesellschaft, der dazu beiträgt, die Vergangenheit zu bewahren und für zukünftige Generationen zugänglich zu machen.

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 652 BGB) dürfen Makler von dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, sofern sie eine erfolgreiche Vermittlung mit Vertragsabschluss nachweisen können. Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt. Grundsätzlich gilt die ortsübliche Höhe der Courtage, gemessen am tatsächlichen Verkaufspreis. Eine extrem hohe Courtageforderung ist sittenwidrig, auch wenn sie vor dem Abschluss eines Hauptvertrages vereinbart wurde. Was als sittenwidrig anerkannt wird, muss jedoch von Fall zu Fall individuell geprüft werden. Das ist Sache eines Richters. In Hamburg hat sich jedoch eine Courtage in Höhe von 3,57 % inkl. MwSt. vom tatsächlichen Kaufpreis für den Käufer wie auch 3,57 % inkl. MwSt. für den Verkäufer etabliert.

Vor der Gesetzesänderung Ende 2020 konnte die Provision in voller Höhe auf den Käufer abgewälzt werden. Das ist nun Gott sei dank anders, zumindest in der privaten Immobilienwirtschaft. Aktuell teilen sich Käufer und Verkäufer die Gesamtprovision in den aller meisten Fällen jeweils zur Hälfte, sofern sie Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind. Das schafft Fairness und Transparenz. Denn einigt sich der Makler z.B. auf eine geringere Provision als die ortsübliche mit dem Verkäufer, so darf er auch nur den gleichen Anteil vom Käufer verlangen. Unterschiedlich hohe Provisionen sind also unzulässig. Die Gesetzesänderung gilt jedoch nur in der privaten Immobilienwirtschaft. Im gewerblichen Immobilienbereich z.B. kann die Provisionshöhe wie auch die -verteilung weiterhin frei verhandelt werden. Auch hier schützt der Gesetzgeber vor allem den Verbraucher und gibt gleichzeitig dem Unternehmer die Wahl zur freien Vertragsgestaltung.

Zu beachten ist, dass die Höhe der Provision auch im Vertrag schriftlich fixiert werden muss, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Ohnehin ist zumindest die Textform des Maklervertrages wie auch die Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer seit Dezember 2020 gesetzlich vorgeschrieben. Dabei lässt der Gesetzgeber einen gewissen Spielraum bei der genauen Ausgestaltung der Provisionsregelung…

Abwälzung:

In diesem Fall ist der Verkäufer alleiniger Vertragspartner. Er verpflichtet sich zur Übernahme der vollen Provisionshöhe, allerdings unter der Voraussetzung, dass der Anteil der Provision des Käufers gemäß § 656d BGB zurückverlangt werden kann. Dazu verpflichtet sich der Käufer im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision, die nach gesetzlichen Vorgaben höchstens 50 Prozent betragen darf. Der Verkäufer kann in diesem Fall entsprechend auch mehr als 50 Prozent übernehmen.

Einseitige Interessenvertretung von Verkäufer oder Käufer:

Neben der Doppelprovision und nachträglichen Abwälzung ist es auch möglich, dass nur eine der beiden Vertragsparteien die Provision bezahlt:

Die Innenprovision: Wenn nämlich allein der Verkäufer die Provision übernimmt, spricht man von einer Innenprovision. Diese muss von Makler und Verkäufer vertraglich vereinbart werden. In der Regel beläuft sich die gesamte Maklerprovision auf 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Außenprovision: So wird das Gegenstück zur Innenprovision bezeichnet. In diesem Fall erteilt der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag und zahlt die Maklerprovision vollumfänglich. Da Käufer nach dem neuen Gesetz maximal zu 50 Prozent an der Maklerprovision beteiligt werden dürfen, gilt diese Regelung nur, wenn das Kaufobjekt zum Zeitpunkt der Vertragszeichnung noch nicht akquiriert war.

Ein Dossier ist eine Zusammenstellung von Informationen zu einem bestimmten Thema, einer Person oder einer Organisation. Es handelt sich um eine Art Bericht oder Akte, die relevante Daten, Fakten und Hintergrundinformationen enthält.

Ein typisches Dossier kann folgende Elemente enthalten:

  • Zusammenfassung: Eine kurze Übersicht über den Inhalt des Dossiers und die wichtigsten Punkte.
  • Hintergrundinformationen: Eine detaillierte Beschreibung des Themas oder der Person, einschließlich historischer Entwicklungen, relevanter Ereignisse oder biografischer Daten.
  • Statistiken und Daten: Tabellen, Diagramme oder Grafiken, die quantitative Informationen liefern und das Verständnis des Themas unterstützen.
  • Zitate und Expertenmeinungen: Aussagen von Fachleuten, Experten oder Betroffenen, die verschiedene Perspektiven zum Thema bieten.
  • Quellenverzeichnis: Eine Liste der verwendeten Quellen wie Bücher, Artikel, Studien oder Websites.
  • Anhänge: Zusätzliche Materialien wie Fotos, Karten, Diagramme oder andere unterstützende Dokumente.

Dossiers werden in verschiedenen Bereichen verwendet, wie z.B. Journalismus, Politik, Wirtschaft oder Forschung. Sie dienen dazu, komplexe Themen zu analysieren und zu präsentieren sowie Entscheidungsträgern oder Interessenten einen fundierten Überblick zu geben.

Die Erstellung eines Dossiers erfordert gründliche Recherche und sorgfältige Auswahl der relevanten Informationen. Es sollte klar strukturiert sein und die Informationen in einer verständlichen und ansprechenden Weise präsentieren.

Was ist der Unterschied zwischen einem Dossier und einem Exposé?

Ein Dossier und ein Exposé sind beide schriftliche Dokumente, die Informationen zu einem bestimmten Thema oder Objekt enthalten. Es gibt jedoch einige Unterschiede zwischen den beiden Begriffen:

  • Zweck: Ein Exposé wird in der Regel verwendet, um ein bestimmtes Objekt oder eine Immobilie zu präsentieren und potenzielle Interessenten anzusprechen. Es enthält Informationen über das Objekt, wie Lage, Größe, Ausstattung und Preis. Das Hauptziel eines Exposés ist es, Interesse zu wecken und den Verkaufs- oder Vermietungsprozess einzuleiten.

Ein Dossier hingegen dient dazu, umfassende Informationen zu einem bestimmten Thema oder einer Person bereitzustellen. Es kann für verschiedene Zwecke verwendet werden, wie z.B. zur Informationsbeschaffung, zur Vorbereitung von Entscheidungen oder als Grundlage für Diskussionen oder Präsentationen.

  • Inhalt: Ein Exposé konzentriert sich in der Regel auf spezifische Informationen über das Objekt, wie z.B. Beschreibung, Fotos, Grundriss und Preis. Es ist oft kurz und prägnant gehalten und enthält nur die wichtigsten Informationen.

Ein Dossier hingegen enthält eine umfassendere Zusammenstellung von Informationen zu einem Thema. Es kann Hintergrundinformationen, Statistiken, Expertenmeinungen und andere relevante Daten enthalten. Ein Dossier ist oft ausführlicher und detaillierter als ein Exposé.

  • Verwendungszweck: Ein Exposé wird typischerweise im Immobilien- oder Verkaufsbereich eingesetzt, um potenzielle Käufer oder Mieter anzusprechen. Es wird oft in gedruckter Form oder digital als Präsentation oder Online-Inserat verwendet.

Ein Dossier hingegen kann in verschiedenen Bereichen eingesetzt werden, wie z.B. Journalismus, Politik, Wirtschaft oder Forschung. Es dient dazu, umfassende Informationen zu einem bestimmten Thema bereitzustellen und als Grundlage für Analysen, Entscheidungen oder Diskussionen zu dienen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass ein Exposé spezifische Informationen über ein Objekt enthält und darauf abzielt, Interesse zu wecken und den Verkaufs- oder Vermietungsprozess einzuleiten. Ein Dossier hingegen bietet umfassende Informationen zu einem Thema und wird für verschiedene Zwecke verwendet.

E

Eine Eigentümergemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, die gemeinsam das Eigentum an einer Immobilie oder einem Grundstück besitzen. Sie entsteht in der Regel, wenn mehrere Parteien eine Immobilie gemeinsam erwerben, wie zum Beispiel bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder einer Gemeinschaft von Miteigentümern eines Mehrfamilienhauses.

In einer Eigentümergemeinschaft haben alle Mitglieder bestimmte Rechte und Pflichten. Dazu gehören unter anderem das Mitbestimmungsrecht bei Entscheidungen über die Verwaltung und Instandhaltung der gemeinsamen Immobilie sowie die finanzielle Beteiligung an den Kosten für Reparaturen, Versicherungen und andere gemeinsame Ausgaben.

Die Organisation und Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft erfolgt in der Regel durch einen gewählten Verwaltungsbeirat oder eine Hausverwaltung. Diese sind verantwortlich für die Durchführung von Versammlungen, die Abrechnung der Kosten und die Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.

Die Eigentümergemeinschaft kann auch bestimmte Regeln und Vereinbarungen festlegen, um das Zusammenleben und den Umgang mit der gemeinsamen Immobilie zu regeln. Dies können beispielsweise Vorschriften zur Nutzung von Gemeinschaftsräumen, zur Haustierhaltung oder zur Lärmbelästigung sein.

Es ist wichtig zu beachten, dass jeder Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft sowohl Rechte als auch Pflichten hat. Dies umfasst die Einhaltung der vereinbarten Regeln, die pünktliche Zahlung von Beiträgen und Gebühren sowie die aktive Teilnahme an Versammlungen und Entscheidungsprozessen.

Die Eigentümergemeinschaft bietet den Vorteil, dass gemeinsame Kosten und Verantwortlichkeiten aufgeteilt werden können. Gleichzeitig erfordert sie jedoch auch eine gute Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen den Mitgliedern, um Konflikte zu vermeiden und eine effektive Verwaltung der gemeinsamen Immobilie sicherzustellen.

Wer seine Immobilie durch einen Makler verkaufen lässt oder einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt, kommt an einem Maklervertrag nicht vorbei. Erfahre hier die Unterschiede zu den drei Arten eines Maklervertrages: Einfache Maklerauftrag, Makleralleinauftrag, Qualifizierte Makleralleinauftrag. Hier geht’s zum Artikel: “Die drei Arten eines Maklervertrages”

Ein Energieausweis ist ein Dokument, das Informationen über den Energieverbrauch und die energetische Effizienz eines Gebäudes liefert. Er dient dazu, potenziellen Käufern oder Mietern einen Überblick über die Energieeffizienz einer Immobilie zu geben und ihnen bei der Entscheidung zu helfen.

Der Energieausweis enthält verschiedene Angaben und Kennwerte, die Auskunft über den Energiebedarf oder den Energieverbrauch eines Gebäudes geben. Dazu gehören unter anderem:

  1. Energieeffizienzklasse: Das Gebäude wird in eine bestimmte Klasse eingestuft, die von A+ (sehr energieeffizient) bis H (sehr ineffizient) reicht.

  2. Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch: Dieser Wert gibt an, wie viel Energie das Gebäude pro Jahr für Heizung, Warmwasserbereitung und andere Zwecke benötigt.

  3. Primärenergiebedarf oder Primärenergieverbrauch: Hierbei handelt es sich um den Gesamtenergiebedarf des Gebäudes, einschließlich des Verlusts bei der Umwandlung und Verteilung von Energie.

  4. Energieträger: Der Energieausweis gibt Auskunft darüber, welche Art von Energieträgern im Gebäude verwendet werden, wie zum Beispiel Gas, Öl, Strom oder erneuerbare Energien.

  5. Empfehlungen zur Verbesserung der Energieeffizienz: In einigen Fällen enthält der Energieausweis auch Vorschläge und Maßnahmen zur Steigerung der energetischen Effizienz des Gebäudes.

Der Energieausweis ist in vielen Ländern gesetzlich vorgeschrieben und muss bei Verkauf, Vermietung oder Neubau einer Immobilie vorgelegt werden. Er wird von speziell qualifizierten Energieberatern oder Sachverständigen erstellt, die das Gebäude begutachten und die erforderlichen Daten erheben.

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis basiert auf theoretischen Berechnungen und Angaben zur Gebäudehülle, Heizungsanlage und anderen Faktoren. Der Verbrauchsausweis hingegen beruht auf tatsächlichen Verbrauchsdaten der letzten Jahre.

Der Energieausweis ist ein wichtiges Instrument, um den Energieverbrauch von Gebäuden zu bewerten und Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz zu identifizieren. Er ermöglicht es Käufern oder Mietern, die langfristigen Kosten für Heizung und Energie besser einzuschätzen und trägt zur Reduzierung des Energieverbrauchs und der Treibhausgasemissionen bei.

Das Erbbaurecht ist ein rechtliches Konzept, das es einer Person oder Organisation ermöglicht, ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen und darauf Gebäude oder andere bauliche Anlagen zu errichten. Dabei bleibt das Eigentum an dem Grundstück jedoch bei einem anderen Eigentümer, dem so genannten Erbbaurechtsgeber.

Das Erbbaurecht wird in der Regel durch einen Vertrag zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbaurechtsnehmer (auch Erbbauberechtigter genannt) festgelegt. In diesem Vertrag werden die Rechte und Pflichten beider Parteien sowie die Dauer des Erbbaurechts festgelegt. Die Laufzeit des Erbbaurechts kann dabei mehrere Jahrzehnte betragen, typischerweise 50 bis 99 Jahre.

Der Erbbauberechtigte hat während der Laufzeit des Erbbaurechts das Recht, das Grundstück zu nutzen und darauf Gebäude oder andere bauliche Anlagen zu errichten. Er ist verantwortlich für die Instandhaltung und den Unterhalt der bebauten Fläche. Der Erbbaurechtsgeber behält das Eigentum am Grundstück und erhält in der Regel eine jährliche Zahlung, die als Erbbauzins bezeichnet wird.

Das Erbbaurecht bietet verschiedene Vorteile für beide Parteien. Für den Erbbauberechtigten ermöglicht es den Zugang zu einem Grundstück, ohne das gesamte Eigentum erwerben zu müssen. Dies kann insbesondere für Personen oder Organisationen von Vorteil sein, die nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um ein Grundstück zu kaufen. Der Erbbaurechtsgeber hingegen behält das Eigentum am Grundstück und kann weiterhin von den Erbbauzinszahlungen profitieren.

Das Erbbaurecht kann auch für die öffentliche Hand von Interesse sein, da es ermöglicht, Grundstücke für bestimmte Zwecke zur Verfügung zu stellen, wie zum Beispiel für den sozialen Wohnungsbau oder die Errichtung von Infrastrukturprojekten.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Erbbaurecht bestimmten rechtlichen Regelungen unterliegt und in vielen Ländern spezielle Gesetze und Vorschriften existieren. Diese regeln unter anderem die Übertragung des Erbbaurechts, die Rechte und Pflichten der Parteien sowie die Kündigung oder Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags.

Das Erbbaurecht ist eine interessante Option für Personen oder Organisationen, die ein Grundstück nutzen möchten, ohne das volle Eigentum erwerben zu müssen. Es bietet sowohl dem Erbbauberechtigten als auch dem Erbbaurechtsgeber verschiedene Vorteile und kann eine flexible Lösung für langfristige Nutzungsrechte bieten.

Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?

Wenn das Erbbaurecht ausläuft, bedeutet dies, dass die vereinbarte Laufzeit des Erbbaurechts abgelaufen ist. In diesem Fall geht das Eigentum an dem Grundstück vollständig auf den Erbbaurechtsgeber über, der ursprüngliche Eigentümer des Grundstücks.

Der Erbbauberechtigte verliert in der Regel alle Rechte und Ansprüche an dem Grundstück, einschließlich des Rechts zur Nutzung und Bebauung. Alle Gebäude oder baulichen Anlagen, die der Erbbauberechtigte auf dem Grundstück errichtet hat, werden automatisch Eigentum des Erbbaurechtsgebers.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Erbbauberechtigte in der Regel während der Laufzeit des Erbbaurechts das Recht hatte, die bebauten Flächen zu nutzen und darauf Gebäude zu errichten. Nach Ablauf des Erbbaurechts erlischt dieses Nutzungsrecht und das Grundstück kehrt in den vollen Besitz des Erbbaurechtsgebers zurück.

In einigen Fällen kann es jedoch auch Vereinbarungen geben, die eine Verlängerung oder eine erneute Vergabe des Erbbaurechts ermöglichen. Dies hängt von den spezifischen Bedingungen im ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag ab und muss zwischen beiden Parteien verhandelt werden.

Es ist ratsam, dass der Erbbauberechtigte rechtzeitig vor Ablauf des Erbbaurechts Kontakt mit dem Erbbaurechtsgeber aufnimmt, um mögliche Optionen für eine Verlängerung oder eine erneute Vergabe des Erbbaurechts zu besprechen. In einigen Fällen kann es auch möglich sein, das Grundstück zu kaufen, um das volle Eigentum daran zu erlangen.

Es ist wichtig, dass der Erbbauberechtigte sich über die genauen Bedingungen und Konsequenzen des Auslaufens des Erbbaurechts im Klaren ist und gegebenenfalls rechtzeitig alternative Lösungen sucht, um seine Interessen zu wahren.

Erschließungskosten sind Kosten, die im Zusammenhang mit der Erschließung eines Grundstücks entstehen. Die Erschließung umfasst die Bereitstellung von Infrastruktur und Versorgungsleitungen, um das Grundstück an das öffentliche Netz anzuschließen und es für eine Bebauung oder Nutzung vorzubereiten.

Die genauen Kosten und Umfang der Erschließungskosten können je nach Standort, Größe des Grundstücks und den örtlichen Vorschriften variieren. Im Allgemeinen können folgende Kostenarten zu den Erschließungskosten gehören:

  • Straßenbaukosten: Dies umfasst die Errichtung oder Anpassung von Straßen, Gehwegen, Radwegen und Parkplätzen in der Nähe des Grundstücks.
  • Kanal- und Abwasserkosten: Hierbei handelt es sich um die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Kanalnetz zur Entsorgung von Abwasser.
  • Wasserversorgungskosten: Dies beinhaltet die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Wasserversorgungsnetz.
  • Strom- und Gasversorgungskosten: Diese Kosten entstehen durch den Anschluss des Grundstücks an das öffentliche Strom- und Gasversorgungsnetz.
  • Telekommunikationskosten: Hierbei handelt es sich um die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an das Telefon- und Internetnetz.
  • Vermessungs- und Planungskosten: Diese Kosten entstehen durch die Vermessung des Grundstücks und die Erstellung von Bauplänen.
  • Anschlusskosten: Dies umfasst die Kosten für den Anschluss des Grundstücks an die oben genannten Versorgungsleitungen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Erschließungskosten in der Regel vom Grundstückseigentümer getragen werden müssen. In einigen Fällen können jedoch auch die Kommunen oder Erschließungsträger einen Teil der Kosten übernehmen.

Die genauen Erschließungskosten können vor dem Kauf eines Grundstücks ermittelt werden, indem man sich bei den örtlichen Behörden oder Erschließungsträgern nach den aktuellen Gebühren und Vorschriften erkundigt. Es ist ratsam, diese Kosten in die Gesamtkalkulation beim Kauf eines Grundstücks einzubeziehen, um eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten zu erhalten.

Ein Ertragswertgutachten ist ein Gutachten, das den Ertragswert einer Immobilie oder eines Grundstücks ermittelt. Der Ertragswert ist ein wichtiger Bewertungsansatz, der insbesondere bei der Wertermittlung von vermieteten Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäusern oder anderen Objekten mit regelmäßigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angewendet wird.

Das Ertragswertgutachten basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die zu erwartenden zukünftigen Einnahmen bestimmt wird, die aus der Vermietung oder Verpachtung des Objekts generiert werden. Bei der Erstellung eines Ertragswertgutachtens werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, darunter:

  • Mieteinnahmen: Die zu erwartenden Mieteinnahmen aus dem vermieteten Objekt bilden die Grundlage für die Berechnung des Ertragswerts.
  • Bewirtschaftungskosten: Die Kosten für die Bewirtschaftung und Instandhaltung des Objekts werden abgezogen, um den Nettoertrag zu ermitteln.
  • Restnutzungsdauer: Die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes oder der Anlage wird berücksichtigt, da sie Auswirkungen auf die zukünftigen Einnahmen hat.
  • Kapitalisierungszinssatz: Ein angemessener Kapitalisierungszinssatz wird verwendet, um den Barwert der zukünftigen Einnahmen zu berechnen und somit den Ertragswert zu ermitteln.

Das Ertragswertgutachten dient dazu, den aktuellen Marktwert einer Immobilie auf Basis ihrer zukünftigen Erträge zu bestimmen. Es wird häufig von Sachverständigen oder Gutachtern erstellt und kann in verschiedenen Kontexten eingesetzt werden, wie beispielsweise bei Kauf- oder Verkaufsentscheidungen, steuerlichen Bewertungen oder zur Absicherung von Finanzierungen.

Die Erstellung eines fundierten Ertragswertgutachtens erfordert eine sorgfältige Analyse der örtlichen Marktbedingungen, der Miet- und Pachtpreise sowie anderer relevanter Faktoren, um eine realistische Prognose der zukünftigen Einnahmen und Kosten zu ermöglichen.

Unsere Verkehrswertermittlung

Wir bieten eine kostengünstige Alternative zu einem Ertragswertgutachten an. Schau rein: Immobilienbewertung

Es gibt drei normierte Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Marktpreises bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes in Deutschland. In der Wertermittlungsverordnug (WertV) sind folgende Verfahren gelistet:

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Der Wert eines unbebauten Grundstückes wird in der Regel durch Preisvergleich ähnlicher Grundstücke oder unter Verwendung des Bodenrichtwertes ermittelt.

Daten zu realen Verkaufspreisen von Grundstücken bieten z.B. Gutachterausschüsse oder Immobilienmarktberichte aus den jeweiligen Gemeinden. Auch aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Grundstücken aus Internetportalen können eine Hilfe bei der Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren bieten.

Der Verkehrswert kann auch mit Hilfe des Bodenrichtwertes für ein Grundstück ermittelt werden. Dabei multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße in m² und erhält dadurch den Marktpreis. Ein Beispiel:

500 €/m² Bodenrichtwert x 500 m² Grundstück = 500*500 = 250.000 € Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gemeinden aktualisiert und veröffentlicht.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken

Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken stehen im Allgemeinen die drei genannten Ermittlungsverfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren

  • Sachwertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht man die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Rate. Objekttyp, Größe, Baujahr, Zustand, Außenanlage und Zeitpunkt des Angebotes bzw. des Verkaufs werden hier berücksichtigt. Die Angebote werden dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt und so der Kaufpreis ermittelt. Wenn z.B. drei Vergleichsobjekte einen Verkaufspreis von 500.000 €, 510.000 € und 520.000 € erzielt haben, liegt der ideale Marktwert der zu bewerteten Immobilie bei 510.000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäusern benutzt. Das macht vor allem Sinn, weil hier Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger baulicher Anlagen getrennt von einander berechnet und anschließend im Sachwert zusammengefasst werden. Dabei werden z.B. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Besonderheiten und Extras, Alter, Marktgegebenheiten und ggf. Baumängel berücksichtigt. Die Ergebnisse aus den jeweiligen Berechnungen werden addiert und im Sachwert zusammengefasst. Diese Berechnung bietet dem Kunden maximale Transparenz und ist meist sehr genau. Vergleicht man das Ergebnis aus dieser Berechnung beispielsweise mit vergleichbaren Objekten am Markt, kommen sich die Kaufpreise größtenteils sehr nahe.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Objekten mit ertragswertsicheren Einkünften, also Mieteinnahmen, angewandt. Typische Objekte mit generierten Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Auch den Wert einer Eigentumswohnung kann man hiermit berechnen, jedoch reicht hier oft das Vergleichswertverfahren aus.

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird durch die Mieteinnahmen generiert und durch die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, sodass der Reinertrag gebildet werden kann. Der Reinertrag entspricht der Nettokaltmiete und wird meist als Jahresbetrag angezeigt und als Jahresreinertrag bezeichnet. Davon wird der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, welcher aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins gebildet wird, abgezogen. Dadurch erhält man den Reinertragsanteil der baulichen Anlage. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, womit man den Ertragswert der baulichen Anlage erhält. Mit Anpassung dieses Wertes an die aktuellen Marktgegebenheiten erhält man schließlich den Verkehrswert.

Unsere Verkehrswertermittlung

Wir bewerten deine Immobilie nach offiziellem Standard mit Hilfe des Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren. Schau rein: Immobilienbewertung

Ein Exposé ist ein schriftliches Dokument, das Informationen und Details über ein bestimmtes Objekt oder eine Immobilie enthält. Es wird oft von Maklern, Vermietern oder Verkäufern erstellt, um potenzielle Interessenten anzusprechen und ihnen einen Überblick über das Angebot zu geben.

Ein typisches Exposé für eine Immobilie enthält in der Regel folgende Informationen:

  • Objektbeschreibung: Eine detaillierte Beschreibung des Objekts, einschließlich seiner Lage, Größe, Anzahl der Zimmer und besonderer Merkmale.
  • Fotos: Hochwertige Fotos des Objekts, die einen visuellen Eindruck vermitteln und potenzielle Käufer oder Mieter ansprechen sollen.
  • Grundriss: Ein Grundrissplan des Objekts, der die Raumaufteilung zeigt und den Interessenten eine Vorstellung von der räumlichen Gestaltung gibt.
  • Ausstattung: Eine Auflistung der Ausstattungsmerkmale des Objekts, wie z.B. Küche, Badezimmer, Heizungssysteme oder besondere Extras wie Balkon oder Garten.
  • Lagebeschreibung: Informationen zur Umgebung des Objekts, wie z.B. Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, öffentliche Verkehrsmittel), Freizeitmöglichkeiten oder andere relevante Standortfaktoren.
  • Preis und Konditionen: Angaben zum Kauf- oder Mietpreis sowie zu den Zahlungs- und Vertragsbedingungen.
  • Kontaktdaten: Die Kontaktdaten des Maklers oder Vermieters, damit Interessenten weitere Informationen anfordern oder einen Besichtigungstermin vereinbaren können.

Ein gut gestaltetes Exposé soll Interessenten ansprechen, ihnen alle relevanten Informationen liefern und sie dazu ermutigen, weiteres Interesse zu zeigen oder eine Besichtigung zu vereinbaren. Es ist wichtig, dass das Exposé klar strukturiert, informativ und ansprechend gestaltet ist, um potenzielle Käufer oder Mieter anzuziehen.

F

Ein Flächennutzungsplan ist ein Instrument der Raumplanung, das die langfristige räumliche Entwicklung einer Gemeinde oder Region festlegt. Er dient als Grundlage für die städtebauliche Planung und regelt die Nutzung von Flächen für verschiedene Zwecke wie Wohnen, Gewerbe, Industrie, Verkehr, Grünflächen usw.

Der Flächennutzungsplan umfasst in der Regel folgende Elemente:

  • Darstellung der Flächennutzung: Der Plan zeigt die verschiedenen Nutzungen von Flächen in einem bestimmten Gebiet. Dies kann durch farbliche Kennzeichnungen oder Symbole erfolgen, um z.B. Wohngebiete, Gewerbegebiete, landwirtschaftliche Flächen oder Verkehrsflächen zu unterscheiden.
  • Festlegung von Entwicklungszielen: Der Flächennutzungsplan enthält Ziele und Leitlinien für die räumliche Entwicklung des Gebiets. Dies können beispielsweise Vorgaben zur Siedlungsdichte, zum Umweltschutz oder zur Infrastruktur sein.
  • Abstimmung mit anderen Plänen: Der Flächennutzungsplan muss mit anderen Planungsinstrumenten wie dem Bebauungsplan oder dem Landschaftsplan abgestimmt werden, um eine kohärente und nachhaltige Entwicklung sicherzustellen.
  • Bürgerbeteiligung: Bei der Erstellung eines Flächennutzungsplans wird oft die Meinung der Bürgerinnen und Bürger eingeholt. Es finden öffentliche Auslegungen statt, bei denen Interessierte den Plan einsehen und Stellungnahmen abgeben können.

Der Flächennutzungsplan hat keine unmittelbare rechtliche Bindung für Bauvorhaben, sondern dient als Orientierung und Grundlage für die Erstellung von Bebauungsplänen. Diese legen dann konkrete Vorgaben für einzelne Grundstücke oder Gebiete fest.

Der Flächennutzungsplan wird in der Regel von den kommunalen Planungsbehörden erstellt und regelmäßig aktualisiert, um auf Veränderungen in der räumlichen Entwicklung reagieren zu können. Er ist ein wichtiges Instrument, um eine nachhaltige und geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.

In der Immobilienbranche bezieht sich eine Flurkarte auf eine Karte, die die genaue Lage und Abgrenzung eines Grundstücks darstellt. Sie wird auch als Liegenschaftskarte oder Katasterkarte bezeichnet.

Eine Flurkarte enthält Informationen über die Grundstücksgrenzen, die Größe des Grundstücks, die Lage von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen sowie gegebenenfalls weitere relevante Informationen wie Wege, Gewässer oder Vegetation. Sie wird in der Regel von den Katasterämtern oder Vermessungsbehörden erstellt und aktualisiert.

In der Immobilienbranche ist eine Flurkarte ein wichtiges Dokument bei Kauf- oder Verkaufsverhandlungen von Grundstücken. Sie dient dazu, die genaue Lage und Ausdehnung des Grundstücks zu bestätigen und mögliche Streitigkeiten über Grenzverläufe zu vermeiden. Die Flurkarte kann auch bei der Planung von Bauvorhaben oder der Erstellung von Bebauungsplänen hilfreich sein.

Bei der Betrachtung einer Flurkarte sollten verschiedene Informationen beachtet werden, wie z.B. die genaue Lage der Grenzpunkte, eventuelle Dienstbarkeiten oder Belastungen des Grundstücks sowie mögliche Einschränkungen durch öffentliche Wege oder Schutzgebiete.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Flurkarte nicht immer alle aktuellen Informationen über ein Grundstück enthält. Es können zusätzliche Unterlagen wie Baulastenverzeichnisse, Altlastenkataster oder Bebauungspläne erforderlich sein, um ein vollständiges Bild des Grundstücks zu erhalten.

Insgesamt ist eine Flurkarte ein wichtiges Instrument in der Immobilienbranche, um genaue Informationen über die Lage und Ausdehnung eines Grundstücks bereitzustellen und mögliche rechtliche oder planerische Einschränkungen zu identifizieren.

Ein Flurstück ist eine kleinste, eindeutig abgegrenzte Teilfläche eines Grundstücks. Es handelt sich um eine rechtliche Einheit, die im Katasterwesen erfasst wird und eine eindeutige Nummerierung besitzt.

Jedes Flurstück hat eine eigene Flurkarte, auf der seine genaue Lage und Abgrenzung dargestellt ist. Die Größe eines Flurstücks kann variieren und reicht von wenigen Quadratmetern bis zu mehreren Hektar.

Flurstücke werden im Rahmen der Vermessung und des Katasterwesens festgelegt und dienen als Grundlage für die eindeutige Identifizierung von Grundstücken. Sie ermöglichen es, Eigentumsverhältnisse, Grenzverläufe und weitere Informationen zu einem bestimmten Teil eines Grundstücks zu dokumentieren.

Flurstücke werden in der Regel mit einer eindeutigen Nummer versehen, die als Flurstücksnummer bezeichnet wird. Diese Nummer wird im Kataster geführt und ist in der Flurkarte sowie in weiteren Unterlagen wie dem Grundbuch vermerkt.

In der Immobilienbranche sind Flurstücke von großer Bedeutung, da sie bei Kauf- oder Verkaufsverhandlungen genaue Informationen über die Lage und Ausdehnung eines Grundstücks liefern. Sie dienen auch als Grundlage für die Erstellung von Bebauungsplänen oder für die Planung von Bauvorhaben.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen kann, insbesondere wenn es im Laufe der Zeit geteilt oder zusammengelegt wurde. Jedes einzelne Flurstück behält jedoch seine eigene Identität und kann unabhängig von anderen Flurstücken betrachtet werden.

G

Gemeinschaftseigentum in der Immobilienbranche bezieht sich auf den Teil einer Immobilie, der von mehreren Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet wird. Es handelt sich um einen rechtlichen Begriff, der insbesondere bei Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern Anwendung findet.

Das Gemeinschaftseigentum umfasst in der Regel alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers stehen. Dazu gehören beispielsweise das Treppenhaus, das Dach, die Fassade, der Keller, der Garten oder auch gemeinsame Einrichtungen wie Waschküchen oder Parkplätze.

Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt in der Regel einer Eigentümergemeinschaft oder einem Verwalter. Die Kosten für die Instandhaltung und den Betrieb des Gemeinschaftseigentums werden von den Eigentümern anteilig getragen, meistens entsprechend ihrer Miteigentumsanteile.

Die Rechte und Pflichten der Eigentümer in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum sind in der Teilungserklärung oder dem Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Dort werden unter anderem Entscheidungsprozesse, Zuständigkeiten und finanzielle Verpflichtungen festgelegt.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Gemeinschaftseigentum von den einzelnen Sondereigentümern unterschieden werden muss. Das Sondereigentum bezieht sich auf den individuellen Teil einer Immobilie, der ausschließlich einem bestimmten Eigentümer gehört, wie beispielsweise eine Wohnung oder ein Ladengeschäft.

Die Regelungen zum Gemeinschaftseigentum dienen dazu, die gemeinsame Nutzung und Verwaltung von Immobilien mit mehreren Eigentümern zu regeln und Konflikte zu vermeiden. Sie sind ein wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts und haben das Ziel, das Zusammenleben und die Werterhaltung der Immobilie zu gewährleisten.

Die Geschossfläche ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse eines Gebäudes. Sie umfasst alle beheizten und überdachten Räume, einschließlich Wohn- und Nutzflächen sowie eventueller Nebenräume wie Keller oder Dachgeschosse.

Die Geschossfläche wird in der Regel in Quadratmetern angegeben und dient als Maß für die Größe eines Gebäudes. Sie kann bei der Planung von Bauvorhaben, der Berechnung von Kosten oder der Bestimmung von Miet- oder Verkaufspreisen eine Rolle spielen.

Bei der Ermittlung der Geschossfläche werden in der Regel die Außenmaße der einzelnen Geschosse zugrunde gelegt. Nicht zur Geschossfläche zählen in der Regel unbebaute Flächen wie Terrassen, Balkone oder Garagen.

Die Geschossfläche kann je nach Definition und Anwendungsbereich unterschiedlich interpretiert werden. In einigen Fällen können bestimmte Räume oder Flächen von der Berechnung ausgenommen sein, zum Beispiel wenn sie eine geringe Raumhöhe haben oder speziellen Zwecken dienen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Geschossfläche nicht mit der Grundfläche eines Gebäudes gleichzusetzen ist. Die Grundfläche bezieht sich auf die Fläche des Gebäudes auf dem Boden, während die Geschossfläche die Summe aller beheizten und überdachten Räume umfasst.

Bei der Berechnung der Geschossfläche hilft die sogenannte Geschossflächenzahl (GFZ), die u.a. im Bebauungsplan für das zu berechnende Grundstück zu finden ist. Eine Berechnung sieht wie folgt aus: Die im Bebauungsplan festgelegte Geschossflächenzahl (GFZ) für das zu bewertende Grundstück liegt bei 0,3. Ist das Grundstück beispielsweise 500m² groß, beträgt die maximale Geschossfläche 150 m². Rechnung: 0,3 (GFZ) * 500 m² (GST.) = 150 m² GF.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist eine Kennzahl, die in der Bauleitplanung verwendet wird, um das Verhältnis zwischen der bebaubaren Fläche eines Grundstücks und der Grundstücksgröße zu bestimmen. Sie gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Die GFZ wird in der Regel als dimensionslose Zahl angegeben. Eine GFZ von 1 bedeutet beispielsweise, dass auf einem Grundstück mit einer Fläche von 1000 Quadratmetern insgesamt 1000 Quadratmeter Geschossfläche errichtet werden dürfen.

Die GFZ ist ein Instrument zur Steuerung der baulichen Nutzung und kann je nach Bebauungsplan oder örtlichen Vorschriften variieren. Sie legt fest, wie hoch und dicht ein Gebäude auf einem bestimmten Grundstück sein darf.

Eine niedrige GFZ ermöglicht in der Regel eine großzügigere Bebauung mit mehr Freiflächen und geringerer Dichte, während eine hohe GFZ eine intensivere Nutzung und höhere Bebauungsdichte erlaubt.

Bei der Berechnung der GFZ werden alle Geschossflächen berücksichtigt, einschließlich Wohn- und Nutzflächen sowie eventueller Nebenräume wie Keller oder Dachgeschosse. Nicht berücksichtigt werden in der Regel unbebaute Flächen wie Terrassen, Balkone oder Garagen.

Die GFZ ist ein wichtiges Kriterium bei der Planung von Bauvorhaben und kann Auswirkungen auf die Größe und Gestaltung eines Gebäudes haben. Sie dient dazu, eine angemessene und verträgliche Bebauung im Einklang mit den städtebaulichen Zielen und Vorgaben sicherzustellen.

Gewerbeimmobilien sind Immobilien, die für gewerbliche oder geschäftliche Zwecke genutzt werden. Sie dienen in erster Linie als Standorte für Unternehmen, Organisationen oder Institutionen, um ihre Geschäftsaktivitäten auszuüben.

Gewerbeimmobilien können verschiedene Formen annehmen, darunter Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen, Industrieanlagen, Hotels, Restaurants und andere Arten von Gewerbe- oder Dienstleistungsgebäuden. Sie können sowohl vermietet als auch im Eigentum von Unternehmen oder Investoren sein.

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien stehen bei Gewerbeimmobilien oft wirtschaftliche Aspekte im Vordergrund. Die Lage, die Erreichbarkeit, die Infrastruktur und die Verfügbarkeit von Kunden oder Arbeitskräften spielen eine wichtige Rolle bei der Auswahl einer Gewerbeimmobilie.

Die Nutzung von Gewerbeimmobilien kann unterschiedlich sein. Einzelne Unternehmen können ein Gebäude exklusiv nutzen, während in anderen Fällen mehrere Mieter in einem Gebäude untergebracht sind. Gewerbeimmobilien können auch als Investitionsobjekte betrachtet werden, bei denen Anleger in Immobilien investieren, um Mieteinnahmen zu generieren oder auf Wertsteigerungen zu spekulieren.

Die Vermietung oder der Verkauf von Gewerbeimmobilien erfolgt oft über spezialisierte Makler oder Immobiliengesellschaften, die sich auf den gewerblichen Immobilienmarkt spezialisiert haben.

Es ist wichtig zu beachten, dass die rechtlichen und steuerlichen Aspekte bei Gewerbeimmobilien oft komplexer sind als bei Wohnimmobilien. Es empfiehlt sich daher, bei konkreten Fragen oder Anliegen einen Fachexperten oder Rechtsberater zu konsultieren.

Ein Gläubiger ist eine Person, ein Unternehmen oder eine Organisation, die einer anderen Person, einem Unternehmen oder einer Organisation Geld oder eine andere Forderung gewährt hat. Der Gläubiger hat daher einen Anspruch auf Rückzahlung oder Erfüllung der Forderung.

Ein Gläubiger kann beispielsweise ein Kreditgeber sein, der einem Kreditnehmer Geld leiht. In diesem Fall ist der Kreditgeber der Gläubiger und der Kreditnehmer der Schuldner. Der Gläubiger erwartet, dass der Schuldner den geliehenen Betrag plus Zinsen zurückzahlt.

Es gibt verschiedene Arten von Gläubigern, darunter Banken, Finanzinstitute, Lieferanten, Vermieter und Anleihegläubiger. Jeder Gläubiger hat unterschiedliche Rechte und Möglichkeiten zur Durchsetzung seiner Forderungen im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein Gläubiger nicht immer nur eine Einzelperson oder ein Unternehmen sein muss. Es können auch staatliche Institutionen wie Steuerbehörden oder Sozialversicherungsämter als Gläubiger auftreten, wenn sie Ansprüche auf Zahlungen haben.

Die Beziehung zwischen einem Gläubiger und einem Schuldner basiert auf einem Vertrag oder einer Vereinbarung, in dem die Bedingungen für die Gewährung des Kredits oder der Forderung festgelegt sind. Bei Zahlungsverzug oder Nichterfüllung der Verpflichtungen durch den Schuldner kann der Gläubiger rechtliche Schritte einleiten, um seine Forderungen einzutreiben.

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das Informationen über Eigentumsrechte an Grundstücken und Immobilien enthält. Es dient der Sicherung des Eigentums und der Rechtssicherheit im Bereich des Grundstücks- und Immobilienrechts.

Im Grundbuch werden verschiedene Angaben zu einem Grundstück oder einer Immobilie festgehalten, darunter:

  • Eigentümer: Der aktuelle Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie wird im Grundbuch eingetragen. Änderungen des Eigentums werden ebenfalls im Grundbuch vermerkt.
  • Belastungen: Das Grundbuch enthält Informationen über mögliche Belastungen des Grundstücks, wie beispielsweise Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten. Diese Eintragungen geben Auskunft darüber, ob Dritte bestimmte Rechte an dem Grundstück haben.
  • Lastenfreistellung: Wenn eine Belastung aufgehoben wurde, wird dies ebenfalls im Grundbuch vermerkt.
  • Größe und Lage: Das Grundbuch enthält Angaben zur Größe des Grundstücks sowie zur genauen Lage und den Grenzen.
  • Baulasten: Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die auf einem Grundstück liegen können, beispielsweise die Verpflichtung zur Errichtung eines Gehwegs oder zur Einhaltung bestimmter Bauvorschriften. Solche Baulasten werden ebenfalls im Grundbuch eingetragen.

Das Grundbuch wird von einem Amtsgericht geführt und ist in Deutschland in Abteilungen unterteilt. Jede Abteilung enthält spezifische Informationen zu den oben genannten Punkten. Das Grundbuch ist öffentlich einsehbar, sodass Interessierte Informationen über ein bestimmtes Grundstück oder eine Immobilie erhalten können.

Das Grundbuch hat eine hohe Bedeutung für den Immobilienhandel und die Kreditvergabe, da es Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen gibt. Vor dem Kauf einer Immobilie wird in der Regel eine Einsichtnahme ins Grundbuch empfohlen, um sicherzustellen, dass das Eigentum frei von Belastungen ist und der Verkäufer tatsächlich berechtigt ist, das Grundstück zu veräußern.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch ist in Deutschland in drei Abteilungen unterteilt, die jeweils verschiedene Informationen enthalten. Hier ist eine Übersicht über den Aufbau des Grundbuchs:

  1. Abteilung I: In dieser Abteilung werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Sie enthält Informationen über den aktuellen Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie sowie über frühere Eigentümer. Auch Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten werden hier eingetragen.
  2. Abteilung II: Diese Abteilung enthält Angaben zu Rechten und Lasten, die auf dem Grundstück liegen. Dazu gehören beispielsweise Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Vorkaufsrechte. Auch Baulasten, also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, können hier eingetragen sein.
  3. Abteilung III: In dieser Abteilung werden grundstücksbezogene Lasten und Beschränkungen vermerkt. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte, Leitungsrechte oder Erbbaurechte.

Jede Abteilung besteht aus mehreren Spalten, in denen die entsprechenden Eintragungen gemacht werden. Die Spalten sind wie folgt aufgebaut:

  • Spalte 1: Blatt- und laufende Nummerierung der Eintragungen.
  • Spalte 2: Art der Eintragung (z.B. Eigentumsvormerkung, Hypothek).
  • Spalte 3: Name und Anschrift des Berechtigten (z.B. Eigentümer, Gläubiger).
  • Spalte 4: Art des Rechts (z.B. Eigentum, Grundschuld).
  • Spalte 5: Belastungsbetrag oder sonstige Angaben.
  • Spalte 6: Bemerkungen oder Vermerke zu den Eintragungen.

Das Grundbuch wird von einem Amtsgericht geführt und ist öffentlich einsehbar. Jeder kann Einsicht in das Grundbuch nehmen und Informationen über ein bestimmtes Grundstück oder eine Immobilie erhalten. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Informationen im Grundbuch vollständig erfasst sind, insbesondere wenn es um persönliche Vereinbarungen zwischen den Parteien geht. In solchen Fällen können zusätzliche Verträge oder Vereinbarungen relevant sein.

Das Grundbuch ist in Deutschland in drei Abteilungen unterteilt, die jeweils verschiedene Informationen enthalten. Hier ist eine Übersicht über den Aufbau des Grundbuchs:

  1. Abteilung I: In dieser Abteilung werden die Eigentumsverhältnisse festgehalten. Sie enthält Informationen über den aktuellen Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie sowie über frühere Eigentümer. Auch Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden oder Dienstbarkeiten werden hier eingetragen.
  2. Abteilung II: Diese Abteilung enthält Angaben zu Rechten und Lasten, die auf dem Grundstück liegen. Dazu gehören beispielsweise Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder Vorkaufsrechte. Auch Baulasten, also öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, können hier eingetragen sein.
  3. Abteilung III: In dieser Abteilung werden grundstücksbezogene Lasten und Beschränkungen vermerkt. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte, Leitungsrechte oder Erbbaurechte.

Jede Abteilung besteht aus mehreren Spalten, in denen die entsprechenden Eintragungen gemacht werden. Die Spalten sind wie folgt aufgebaut:

  • Spalte 1: Blatt- und laufende Nummerierung der Eintragungen.
  • Spalte 2: Art der Eintragung (z.B. Eigentumsvormerkung, Hypothek).
  • Spalte 3: Name und Anschrift des Berechtigten (z.B. Eigentümer, Gläubiger).
  • Spalte 4: Art des Rechts (z.B. Eigentum, Grundschuld).
  • Spalte 5: Belastungsbetrag oder sonstige Angaben.
  • Spalte 6: Bemerkungen oder Vermerke zu den Eintragungen.

Das Grundbuch wird von einem Amtsgericht geführt und ist öffentlich einsehbar. Jeder kann Einsicht in das Grundbuch nehmen und Informationen über ein bestimmtes Grundstück oder eine Immobilie erhalten. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht alle Informationen im Grundbuch vollständig erfasst sind, insbesondere wenn es um persönliche Vereinbarungen zwischen den Parteien geht. In solchen Fällen können zusätzliche Verträge oder Vereinbarungen relevant sein.

Eine Grunddienstbarkeit ist eine besondere Form einer dinglichen Belastung eines Grundstücks. Sie gewährt dem Berechtigten ein bestimmtes Recht an einem fremden Grundstück, das über das normale Nachbarrecht hinausgeht. Die Grunddienstbarkeit wird im Grundbuch eingetragen und bindet sowohl den aktuellen Eigentümer des belasteten Grundstücks als auch alle zukünftigen Eigentümer.

Typische Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind:

  • Wegerecht: Der Berechtigte hat das Recht, über das belastete Grundstück zu gehen oder zu fahren, um sein eigenes Grundstück zu erreichen.
  • Leitungsrecht: Der Berechtigte hat das Recht, Leitungen (z.B. Wasser-, Strom- oder Gasleitungen) über das belastete Grundstück zu verlegen oder zu nutzen.
  • Überbaurecht: Der Berechtigte darf auf dem belasteten Grundstück bauliche Anlagen errichten oder bestehende Anlagen nutzen.
  • Licht- und Luftrecht: Der Berechtigte hat das Recht auf Lichteinfall und freie Sicht über das belastete Grundstück hinweg.

Die Einräumung einer Grunddienstbarkeit erfolgt in der Regel durch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks (Dienendes Grundstück) und dem Begünstigten (Herrschendes Grundstück). Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden und wird anschließend ins Grundbuch eingetragen.

Die Ausübung einer Grunddienstbarkeit muss im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen und der vertraglichen Vereinbarungen erfolgen. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist verpflichtet, die Ausübung der Grunddienstbarkeit zu dulden und den Zugang oder die Nutzung entsprechend zu ermöglichen.

Grunddienstbarkeiten können beim Kauf oder Verkauf eines Grundstücks von Bedeutung sein, da sie das Nutzungsrecht oder die Bebauungsmöglichkeiten beeinflussen können. Daher ist es wichtig, vor dem Erwerb eines Grundstücks eine genaue Prüfung des Grundbuchs durchzuführen, um mögliche Grunddienstbarkeiten zu identifizieren und ihre Auswirkungen zu verstehen.

Warum sollte ich eine Grunddienstbarkeit erteilen?

Es gibt verschiedene Gründe, warum jemand eine Grunddienstbarkeit erteilen könnte. Hier sind einige mögliche Motive:

  • Zugang zu einem Grundstück ermöglichen: Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind und ein Nachbargrundstück keinen direkten Zugang zur Straße hat, können Sie eine Wegerecht-Grunddienstbarkeit erteilen. Dadurch ermöglichen Sie dem Nachbarn den Zugang zu seinem Grundstück über Ihr eigenes.
  • Erschließung von Grundstücken: Wenn Sie Eigentümer eines größeren Grundstücks sind und Teile davon verkaufen möchten, kann es sein, dass die Käufer keine ausreichende Zufahrt oder Versorgungsleitungen haben. In diesem Fall können Sie eine Grunddienstbarkeit für den Zugang oder die Nutzung von Straßen, Wegen oder Leitungen auf Ihrem eigenen Grundstück erteilen.
  • Nutzung von Ressourcen: Wenn Ihr Grundstück über natürliche Ressourcen wie Wasserquellen oder Mineralvorkommen verfügt, können Sie eine entsprechende Grunddienstbarkeit erteilen, um anderen Personen die Nutzung dieser Ressourcen zu gestatten.
  • Erhalt historischer Rechte: Manchmal haben bestimmte Grundstücke historische Rechte oder Privilegien, die im Laufe der Zeit verloren gegangen sind. Durch die Erteilung einer entsprechenden Grunddienstbarkeit können diese historischen Rechte wiederhergestellt werden.
  • Vertragliche Vereinbarungen: In einigen Fällen kann es sinnvoll sein, eine Grunddienstbarkeit als Teil einer vertraglichen Vereinbarung einzurichten. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie ein Grundstück verkaufen und bestimmte Nutzungsrechte oder -beschränkungen festlegen möchten.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Erteilung einer Grunddienstbarkeit eine rechtliche Verpflichtung darstellt und Auswirkungen auf Ihr eigenes Grundstück haben kann. Bevor Sie eine Grunddienstbarkeit erteilen, sollten Sie daher sorgfältig prüfen, ob dies Ihren eigenen Interessen entspricht und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen.

Was habe ich davon, wenn ich eine Grunddienstbarkeit erteile?

Wenn Sie eine Grunddienstbarkeit erteilen, erhalten Sie in der Regel eine Gegenleistung oder einen Vorteil. Die Art der Gegenleistung hängt von den individuellen Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Begünstigten der Grunddienstbarkeit ab. Hier sind einige mögliche Formen der Gegenleistung:

  • Geldzahlung: Der Begünstigte kann Ihnen eine finanzielle Entschädigung für die Erteilung der Grunddienstbarkeit anbieten. Die Höhe dieser Zahlung wird in der Regel durch Verhandlungen festgelegt und kann je nach Wert und Umfang der Grunddienstbarkeit variieren.
  • Tauschgeschäft: Es ist möglich, dass der Begünstigte Ihnen im Gegenzug für die Grunddienstbarkeit eine andere Leistung oder ein anderes Recht anbietet. Dies könnte zum Beispiel der Fall sein, wenn Sie ein Wegerecht erteilen und im Gegenzug das Recht erhalten, bestimmte Ressourcen auf dem begünstigten Grundstück zu nutzen.
  • Verbesserungen oder Instandhaltung: Der Begünstigte kann sich verpflichten, bestimmte Verbesserungen oder Instandhaltungsarbeiten an Ihrem Grundstück durchzuführen. Dies könnte beispielsweise bedeuten, dass er den Zugangsweg instand hält oder Reparaturen an Leitungen vornimmt.
  • Sonstige Vereinbarungen: Es gibt viele andere mögliche Formen der Gegenleistung, die individuell vereinbart werden können. Dies könnte zum Beispiel die Bereitstellung von Dienstleistungen, Produkten oder anderen Nutzungsrechten umfassen.

Es ist wichtig, dass die Gegenleistung klar und eindeutig in einem Vertrag festgehalten wird. Dieser Vertrag sollte notariell beurkundet werden und die genauen Bedingungen der Grunddienstbarkeit sowie die vereinbarte Gegenleistung enthalten. Es ist ratsam, sich rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass Ihre Interessen angemessen geschützt sind und alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden.

Wie lösche ich eine Grunddienstbarkeit?

Um eine Grunddienstbarkeit zu löschen, müssen bestimmte rechtliche Schritte unternommen werden. Hier sind die grundlegenden Schritte, die normalerweise erforderlich sind:

  1. Zustimmung des Begünstigten: Um eine Grunddienstbarkeit zu löschen, benötigen Sie die Zustimmung des Begünstigten der Dienstbarkeit. Der Begünstigte muss schriftlich erklären, dass er auf seine Rechte aus der Grunddienstbarkeit verzichtet.

  2. Einigung über die Löschung: Sie und der Begünstigte müssen sich über die Bedingungen der Löschung einigen. Dies kann beinhalten, ob es eine Gegenleistung für den Verzicht auf die Grunddienstbarkeit gibt oder ob andere Vereinbarungen getroffen werden.

  3. Notarielle Beurkundung: Die Einigung über die Löschung der Grunddienstbarkeit muss in einem notariell beurkundeten Vertrag festgehalten werden. Dies stellt sicher, dass die Löschung rechtsgültig ist und von allen Parteien anerkannt wird.

  4. Eintragung im Grundbuch: Nachdem der Vertrag notariell beurkundet wurde, muss die Löschung der Grunddienstbarkeit im zuständigen Grundbuchamt eingetragen werden. Dadurch wird die Löschung offiziell und für Dritte sichtbar.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Löschung einer Grunddienstbarkeit nicht immer einfach ist und von verschiedenen Faktoren abhängt, wie zum Beispiel den genauen Bedingungen der Dienstbarkeit und den gesetzlichen Bestimmungen in Ihrem Land oder Ihrer Region. Es ist ratsam, sich rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle erforderlichen Schritte korrekt durchgeführt werden und die Löschung der Grunddienstbarkeit rechtskräftig ist.

 

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten anfällt. Sie wird in den meisten Ländern erhoben und kann je nach Land und Region unterschiedlich hoch sein.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises oder des Verkehrswerts des Grundstücks berechnet. Der genaue Steuersatz variiert von Land zu Land und kann auch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer des Grundstücks gezahlt werden muss. In einigen Fällen können jedoch auch andere Parteien, wie zum Beispiel der Verkäufer oder der Erblasser, zur Zahlung der Steuer verpflichtet sein. Das ist Verhandlunsgsache und sollte auch vertraglich festgehalten werden. Die meisten Kreditgeber verlangen vom Käufer, dass er die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie aus eigenen Mitteln bezahlt. Zu den Kaufnebenkosten gehören: der Makler, der Notar, Kosten für die Eintragung im Grundbuch und die Grunderwerbssteuer. Die Kosten belaufen sich auf ca. 10-12% des Kaufpreises.

Die Grunderwerbsteuer muss in der Regel innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Erwerb des Grundstücks entrichtet werden. Die genauen Bestimmungen und Fristen können ebenfalls von Land zu Land unterschiedlich sein.

Es ist ratsam, sich vor dem Kauf eines Grundstücks über die geltenden Bestimmungen zur Grunderwerbsteuer in Ihrem Land oder Ihrer Region zu informieren. Ein Steuerberater oder Immobilienexperte kann Ihnen dabei helfen, die genauen Kosten und Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer zu verstehen.

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer in Hamburg?

In Hamburg betrug der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer 4,5% des Kaufpreises oder des Verkehrswerts des Grundstücks. Dieser Satz galt seit dem 1. Januar 2020. Mit Wirkung zum 1. Januar 2023 wurde in Hamburg die Grunderwerbsteuer jedoch erneut angehoben und zwar von 4,5% auf 5,5%

Bei Immobilien bezieht sich die Grundfläche auf die Fläche des Grundstücks, auf dem die Immobilie steht. Es ist die horizontale Projektion der äußeren Begrenzungslinien des Grundstücks auf den Boden. Also die Fläche vom Grundstück, auf dem das Gebäude steht. Bei Wohnungen zum Beispiel, ist die Grundfläche das Ergebnis aus allen Flächen innerhalb der Wohnung. 

Wie berechnet man die Grundfläche?

Die Berechnung der Grundfläche hängt von der Art des Objekts ab, für das die Grundfläche ermittelt werden soll. Hier sind einige gängige Methoden zur Berechnung der Grundfläche:

  • Raum oder Wohnung: Um die Grundfläche eines Raums oder einer Wohnung zu berechnen, messen Sie einfach die Länge und Breite des Bodens und multiplizieren Sie diese Werte miteinander. Das Ergebnis ist die Grundfläche in Quadratmetern.

Beispiel: Wenn ein Raum eine Länge von 5 Metern und eine Breite von 4 Metern hat, beträgt die Grundfläche 5 m * 4 m = 20 Quadratmeter.

  • Gebäude: Um die Grundfläche eines Gebäudes zu berechnen, messen Sie den Fußabdruck des Gebäudes auf dem Boden. Dies kann durch Messen der äußeren Begrenzungslinien des Gebäudes erfolgen. Addieren Sie dann die Flächen aller einzelnen Etagen zusammen, um die Gesamtgrundfläche zu erhalten.
  • Grundstück: Um die Grundfläche eines Grundstücks zu berechnen, messen Sie einfach die Länge und Breite des Landes und multiplizieren Sie diese Werte miteinander. Das Ergebnis ist die Grundfläche in Quadratmetern.

Beispiel: Wenn ein Grundstück eine Länge von 30 Metern und eine Breite von 20 Metern hat, beträgt die Grundfläche 30 m * 20 m = 600 Quadratmeter.

Es ist wichtig zu beachten, dass dies grundlegende Methoden zur Berechnung der Grundfläche sind und dass es je nach spezifischem Fall und den örtlichen Vorschriften möglicherweise zusätzliche Faktoren oder Berechnungen gibt, die berücksichtigt werden müssen. Bei komplexeren Strukturen oder Grundstücken kann es ratsam sein, einen Fachmann wie einen Architekten oder Vermesser hinzuzuziehen, um genaue Messungen und Berechnungen durchzuführen.

Berechnung der Grundfläche mit Hilfe der Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl (GRZ) ist ein Faktor, der angibt, wie viel Prozent eines Grundstücks mit Gebäuden bebaut werden darf. Mit Hilfe der GRZ kann die maximale Grundfläche eines Gebäudes auf einem bestimmten Grundstück berechnet werden.

Um die Grundfläche mit Hilfe der GRZ zu berechnen, gehe folgendermaßen vor:

Ermittel die Größe des Grundstücks in Quadratmetern.

Multipliziere die Größe des Grundstücks mit der GRZ in Dezimalform (z.B. 0,5 für 50% oder 0,8 für 80%). Das Ergebnis ist die maximale erlaubte Grundfläche des Gebäudes auf dem Grundstück.

Beispiel: Wenn das Grundstück eine Größe von 1000 Quadratmetern hat und die GRZ 0,6 beträgt, beträgt die maximale erlaubte Grundfläche 1000 m² * 0,6 = 600 Quadratmeter.

Es ist wichtig zu beachten, dass die tatsächliche bebaubare Fläche auch von anderen Faktoren wie Bauvorschriften, Abstandsflächen oder anderen Einschränkungen abhängen kann. Daher sollten Sie immer die örtlichen Vorschriften und Bestimmungen überprüfen und gegebenenfalls einen Fachmann hinzuziehen, um genaue Berechnungen durchzuführen.

Die Grundflächenzahl (auch bekannt als GRZ oder GF) ist ein Begriff aus dem Baurecht und bezieht sich auf das Verhältnis der bebauten Fläche eines Grundstücks zur Gesamtfläche des Grundstücks. Sie gibt an, wie viel Prozent der Grundstücksfläche tatsächlich bebaut werden darf.

Die Grundflächenzahl wird in der Regel als Dezimalzahl angegeben. Zum Beispiel bedeutet eine GRZ von 0,4, dass maximal 40% der Grundstücksfläche bebaut werden dürfen. Eine GRZ von 1,0 würde bedeuten, dass das gesamte Grundstück bebaut werden darf.

Die Festlegung der Grundflächenzahl erfolgt durch die örtliche Baubehörde und ist in den jeweiligen Bebauungsplänen oder Bauordnungen geregelt. Die GRZ kann je nach Art des Gebiets (z.B. Wohngebiet, Gewerbegebiet) und den städtebaulichen Zielen variieren.

Es ist wichtig zu beachten, dass die GRZ nur die maximale Bebauungsdichte angibt und nicht die tatsächliche Größe oder Höhe der Gebäude. Diese können zusätzlich durch andere Vorschriften wie z.B. die Geschossflächenzahl (GFZ) oder die Baumassenzahl (BMZ) begrenzt sein.

Bei der Planung eines Bauvorhabens ist es ratsam, sich mit den örtlichen Bauvorschriften vertraut zu machen und gegebenenfalls einen Architekten oder Fachexperten hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass das Projekt den geltenden Vorschriften entspricht.

Ein Grundriss ist eine zeichnerische Darstellung der horizontalen Schnittebene eines Gebäudes oder einer Wohnung. Es ist eine zweidimensionale Darstellung, die eine Vogelperspektive auf den Grundriss des Gebäudes bietet. Der Grundriss zeigt die räumliche Anordnung der Räume, Flure, Türen, Fenster und anderen architektonischen Merkmale.

Ein Grundriss dient dazu, die Raumaufteilung und -größe zu visualisieren und gibt einen Überblick über die Funktion und Nutzung der einzelnen Räume. Er zeigt auch die Positionierung von Wänden, Treppen, Sanitäranlagen und anderen Einrichtungen.

Grundrisse werden oft in der Architektur, im Immobilienwesen und bei der Innenraumgestaltung verwendet. Sie helfen dabei, den Raumbedarf zu planen, die Funktionalität zu optimieren und die Gestaltung von Möbeln und Einrichtungsgegenständen zu planen. Grundrisse können auch bei der Kommunikation zwischen Architekten, Bauherren und anderen Beteiligten eines Bauprojekts hilfreich sein.

Es gibt verschiedene Arten von Grundrissen, wie zum Beispiel den einfachen Grundriss, den detaillierten Grundriss oder den technischen Grundriss. Jeder Typ hat seine eigenen spezifischen Merkmale und dient einem bestimmten Zweck.

Eine Grundschuld ist eine Form der Sicherheit, die bei der Finanzierung von Immobilien eingesetzt wird. Sie ist ein dingliches Recht an einem Grundstück und dient als Absicherung für einen Kredit oder eine Hypothek.

Wenn eine Person oder ein Unternehmen einen Kredit aufnimmt, um eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, kann der Kreditgeber eine Grundschuld auf dem Grundstück eintragen lassen. Dadurch erhält der Kreditgeber das Recht, im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers das Grundstück zu verwerten und den ausstehenden Betrag aus dem Verkaufserlös zu begleichen.

Die Höhe der Grundschuld entspricht in der Regel dem Darlehensbetrag oder einem Teil davon. Die Eintragung der Grundschuld erfolgt im Grundbuch und wird öffentlich dokumentiert. Dadurch wird sichergestellt, dass potenzielle Käufer oder andere Gläubiger über die bestehende Belastung des Grundstücks informiert sind.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Grundschuld unabhängig vom eigentlichen Darlehensvertrag besteht. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer auch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens die Grundschuld löschen lassen muss, um das Grundstück frei von jeglichen Belastungen zu haben.

Die Grundschuld bietet dem Kreditgeber eine hohe Sicherheit, da er im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers das Recht hat, das Grundstück zu verwerten. Für den Kreditnehmer bedeutet dies in der Regel günstigere Zinskonditionen und bessere Chancen auf eine Finanzierung.

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die von den Eigentümern von Grundstücken und Immobilien erhoben wird. Sie ist eine der wichtigsten kommunalen Steuereinnahmen und dient dazu, die öffentlichen Ausgaben der Gemeinde zu finanzieren.

Die Höhe der Grundsteuer wird auf Basis des Einheitswerts des Grundstücks oder der Immobilie berechnet. Der Einheitswert wird von den Finanzbehörden festgelegt und basiert auf verschiedenen Faktoren wie Lage, Größe, Nutzung und Wert des Grundstücks.

Es gibt zwei Arten von Grundsteuer:

Grundsteuer A: Diese Steuer betrifft land- und forstwirtschaftliche Flächen sowie unbebaute Grundstücke. Der Steuersatz für die Grundsteuer A ist in der Regel niedriger als für die Grundsteuer B.

Grundsteuer B: Diese Steuer betrifft bebaute oder bebaubare Grundstücke, also Gebäude und Immobilien. Der Steuersatz für die Grundsteuer B variiert je nach Gemeinde und kann unterschiedlich hoch sein.

Die genaue Berechnung der Grundsteuer erfolgt durch Multiplikation des Einheitswerts mit dem Hebesatz, der von der jeweiligen Gemeinde festgelegt wird. Der Hebesatz kann je nach Gemeinde unterschiedlich sein und wird in Prozent angegeben.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Höhe der Grundsteuer regelmäßig überprüft und angepasst werden kann. Die genauen Bestimmungen zur Erhebung der Grundsteuer können in den örtlichen Steuergesetzen und Verordnungen nachgelesen werden.

Ein Grundstück ist eine Fläche oder ein Stück Land, das als eigenständige Einheit betrachtet wird. Es kann bebaut oder unbebaut sein und verschiedene Zwecke haben, wie zum Beispiel Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft oder Freizeit.

Grundstücke werden oft durch Grenzen oder Grundstücksgrenzen definiert, die entweder durch natürliche Merkmale wie Flüsse oder Berge oder durch künstliche Markierungen wie Zäune oder Mauern festgelegt werden. Die Größe eines Grundstücks wird in der Regel in Quadratmetern oder Hektar gemessen.

Grundstücke können unterschiedliche Eigentumsverhältnisse haben. Sie können im Privatbesitz einer Einzelperson, einer Familie oder eines Unternehmens sein. Es gibt auch öffentliche Grundstücke, die im Besitz von Regierungen, Gemeinden oder anderen öffentlichen Institutionen sind.

Der Kauf und Verkauf von Grundstücken erfolgt oft über den Immobilienmarkt. Beim Kauf eines Grundstücks müssen rechtliche Aspekte wie Eigentumsrechte, Belastungen (wie Hypotheken oder Grundschulden) und Planungs- und Bauregelungen berücksichtigt werden.

Grundstücke dienen als Standort für den Bau von Gebäuden und Infrastrukturen wie Häusern, Wohnanlagen, Bürogebäuden, Fabriken, Straßen und Parks. Sie können auch für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, um Pflanzen anzubauen oder Vieh zu halten.

Die Wertentwicklung von Grundstücken kann erheblich sein und sie sind oft eine wertvolle Investition. Die Preise für Grundstücke können von verschiedenen Faktoren abhängen, wie Lage, Größe, Erschließung, Infrastruktur und Nachfrage.

Welche Arten von Grundstücken gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Grundstücken, die je nach Nutzung und Eigentumsverhältnissen unterscheiden. Hier sind einige gängige Arten von Grundstücken:

  • Wohngrundstücke: Diese Grundstücke sind für den Bau von Wohngebäuden vorgesehen. Sie können für Einzelhäuser, Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen genutzt werden.
  • Gewerbegrundstücke: Diese Grundstücke sind für gewerbliche Zwecke bestimmt und dienen der Errichtung von Bürogebäuden, Geschäften, Restaurants, Hotels oder Industrieanlagen.
  • Industriegrundstücke: Diese Grundstücke sind speziell für industrielle Zwecke vorgesehen und werden oft für Fabriken, Lagerhallen oder Produktionsanlagen genutzt.
  • Landwirtschaftliche Grundstücke: Diese Grundstücke werden für landwirtschaftliche Aktivitäten wie den Anbau von Pflanzen oder die Tierhaltung genutzt.
  • Freizeitgrundstücke: Diese Grundstücke dienen der Erholung und Freizeitgestaltung und können beispielsweise als Campingplätze, Ferienhäuser oder Sportanlagen genutzt werden.
  • Öffentliche Grundstücke: Diese Grundstücke gehören dem Staat, der Gemeinde oder anderen öffentlichen Institutionen und werden für öffentliche Zwecke wie Parks, Schulen, Krankenhäuser oder Verkehrsinfrastruktur genutzt.
  • Sondergrundstücke: Dies umfasst spezielle Arten von Grundstücken wie Kirchengrundstücke, Friedhöfe, Denkmalschutzgebiete oder Naturschutzgebiete.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genaue Klassifizierung und Nutzung von Grundstücken je nach Land, Region und lokalen Vorschriften variieren kann.

Ein Immobiliengutachten ist eine professionelle Bewertung eines Grundstücks oder einer Immobilie durch einen Sachverständigen. Es dient dazu, den aktuellen Marktwert oder Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Immobiliengutachten werden in verschiedenen Situationen benötigt, wie zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, bei der Finanzierung, bei Erbschaftsangelegenheiten oder bei rechtlichen Auseinandersetzungen.

Ein Immobiliengutachten umfasst in der Regel eine detaillierte Analyse der Immobilie und ihres Zustands sowie eine Bewertung des Standorts und der Umgebung. Der Gutachter berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Größe, Lage, Baujahr, Ausstattung, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und vergleichbare Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung.

Es gibt verschiedene Arten von Immobiliengutachten:

  • Verkehrswertgutachten: Dieses Gutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Begutachtung. Es wird oft für Transaktionen wie Kauf oder Verkauf verwendet.
  • Beleihungswertgutachten: Dieses Gutachten wird von Banken oder Kreditinstituten angefordert, um den Wert einer Immobilie für die Kreditvergabe zu bestimmen.
  • Mietwertgutachten: Dieses Gutachten bewertet den Mietwert einer Immobilie und wird oft von Vermietern oder Mietern angefordert.
  • Schadensgutachten: Dieses Gutachten wird erstellt, um den Wertverlust einer Immobilie aufgrund von Schäden oder Mängeln zu ermitteln, zum Beispiel bei Brand- oder Wasserschäden.
  • Ertragswertgutachten: Dieses Gutachten wird verwendet, um den Wert von vermieteten Immobilien zu bestimmen und basiert auf den erwarteten Mieteinnahmen.

Ein Immobiliengutachten sollte von einem qualifizierten und unabhängigen Sachverständigen erstellt werden, der über fundierte Kenntnisse des Immobilienmarktes und der Bewertungsmethoden verfügt. Das Gutachten bietet eine objektive Einschätzung des Immobilienwerts und dient als Grundlage für finanzielle Entscheidungen oder rechtliche Angelegenheiten.

Was kostet ein Sachverständigen-Gutachten?

Die Kosten für eine Verkehrswertermittlung von einem geprüften Sachverständigen belaufen sich auf ca. 0,5-1% des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie.

Wir bieten eine kostengünstige Alternative zu einem offiziellen Gutachten. Schau rein: Immobilienbewertung

Der Gutachterausschuss ist eine Einrichtung, die in vielen deutschen Bundesländern existiert und für die Erstellung von Immobiliengutachten zuständig ist. Der Gutachterausschuss besteht aus unabhängigen Sachverständigen, die vom jeweiligen Land bestellt werden.

Die Hauptaufgabe des Gutachterausschusses besteht darin, den Verkehrswert von Grundstücken und Immobilien zu ermitteln. Dazu sammelt der Gutachterausschuss Daten über den Immobilienmarkt, wie beispielsweise Kaufpreise und Mietwerte, und analysiert diese Informationen. Auf Basis dieser Daten erstellt der Gutachterausschuss regelmäßig Bodenrichtwertkarten, in denen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für bestimmte Gebiete festgehalten sind.

Darüber hinaus kann der Gutachterausschuss auf Anfrage individuelle Immobiliengutachten erstellen. Diese Gutachten dienen als Grundlage für verschiedene Zwecke wie Kauf- oder Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen oder rechtliche Auseinandersetzungen.

Der Gutachterausschuss arbeitet unabhängig und neutral. Die Mitglieder des Ausschusses sind erfahrene Sachverständige mit fundierten Kenntnissen des Immobilienmarktes und der Bewertungsmethoden. Sie unterliegen einer Schweigepflicht und müssen ihre Tätigkeit nach den geltenden gesetzlichen Vorschriften ausüben.

Was sind die Aufgaben eines Gutachterausschusses?

Die Aufgaben eines Gutachterausschusses können je nach Bundesland und Kommune leicht variieren, aber im Allgemeinen umfassen sie folgende Bereiche:

  • Ermittlung von Verkehrswerten: Der Gutachterausschuss ist verantwortlich für die Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken und Immobilien. Hierbei werden verschiedene Bewertungsmethoden angewendet, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu bestimmen.
  • Erstellung von Bodenrichtwertkarten: Der Gutachterausschuss erstellt regelmäßig Bodenrichtwertkarten, in denen die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für bestimmte Gebiete festgehalten sind. Diese Karten dienen als Orientierungshilfe für den Immobilienmarkt und werden beispielsweise bei der Wertermittlung von Grundstücken verwendet.
  • Bereitstellung von Informationen: Der Gutachterausschuss sammelt und analysiert Daten über den Immobilienmarkt, wie beispielsweise Kaufpreise, Mietwerte und Transaktionsdaten. Diese Informationen werden dann der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt, um Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu gewährleisten.
  • Erstellung von Gutachten: Auf Anfrage können Gutachterausschüsse individuelle Immobiliengutachten erstellen. Diese Gutachten dienen als Grundlage für verschiedene Zwecke wie Kauf- oder Verkaufsentscheidungen, Finanzierungen oder rechtliche Auseinandersetzungen.
  • Beratung und Auskunft: Der Gutachterausschuss bietet Beratung und Auskunft zu Fragen der Immobilienbewertung an. Dies kann sowohl für Privatpersonen als auch für Behörden und Institutionen relevant sein.
  • Mitwirkung bei der Bauleitplanung: Der Gutachterausschuss unterstützt die Kommunen bei der Aufstellung von Bebauungsplänen, indem er Informationen und Gutachten zur Verfügung stellt, die für die Planung und Bewertung von Grundstücken erforderlich sind.

Es ist wichtig zu beachten, dass es Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern gibt, wie der Gutachterausschuss organisiert ist und welche Aufgaben er genau wahrnimmt. Daher können die genauen Zuständigkeiten und Verfahren je nach Bundesland variieren.

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Beim Kauf einer Immobilie ist der Hauptvertrag in der Regel der sogenannte “Kaufvertrag” oder “Kaufvertragsurkunde”. Dieser Vertrag regelt die rechtlichen und finanziellen Bedingungen des Immobilienkaufs und wird zwischen dem Verkäufer (bzw. seinen Vertretern) und dem Käufer abgeschlossen. Der Kaufvertrag ist ein wichtiger rechtlicher Bestandteil des Immobilienerwerbs und wird von einem Notar beurkundet, um seine Gültigkeit zu erlangen.

Der Kaufvertrag für eine Immobilie enthält typischerweise folgende Informationen:

  • Identität der Vertragsparteien: Der Kaufvertrag enthält die Namen und Adressen des Verkäufers und des Käufers sowie gegebenenfalls ihrer Vertreter.
  • Beschreibung der Immobilie: Der Vertrag enthält eine genaue Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie, einschließlich Adresse, Grundstücksgröße, Gebäudeart, Ausstattung usw.
  • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Der vereinbarte Kaufpreis wird im Vertrag festgehalten, ebenso wie die Modalitäten für die Zahlung (Anzahlung, Restzahlung bei Übergabe etc.).
  • Fälligkeitstermine: Der Zeitpunkt der Eigentumsübergabe sowie weitere wichtige Termine wie Zahlungsfristen oder andere vertragliche Vereinbarungen werden im Kaufvertrag festgelegt.
  • Rechte und Pflichten: Der Vertrag regelt die Rechte und Pflichten beider Parteien im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf, z.B. Gewährleistungen, Mängelbeseitigung, Haftungsausschlüsse usw.
  • Sondervereinbarungen: Gegebenenfalls können im Kaufvertrag auch Sondervereinbarungen festgehalten werden, z.B. bezüglich bestimmter Renovierungsarbeiten vor dem Eigentumsübergang, die Zahlung und Aufteilung der zuvor vereinbarten Maklerprovision oder anderer individueller Absprachen.

Es ist wichtig zu betonen, dass der Kaufvertrag für den Erwerb einer Immobilie ein komplexes rechtliches Dokument ist und daher professionell erstellt werden sollte. In Deutschland muss der Kaufvertrag zudem notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Es wird empfohlen, sich bei einem Immobilienkauf von einem erfahrenen Notar oder Rechtsanwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle rechtlichen Aspekte angemessen berücksichtigt werden.

Das “Hausgeld” ist ein Begriff, der im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Nutzung von Eigentumswohnungen in Deutschland verwendet wird. Es bezieht sich auf die regelmäßigen Zahlungen, die Wohnungseigentümer an die sogenannte “Wohnungseigentümergemeinschaft” leisten müssen. Diese Zahlungen dienen dazu, die gemeinschaftlichen Kosten für den Betrieb, die Instandhaltung und Verwaltung des gesamten Wohngebäudes zu decken.

Das Hausgeld setzt sich in der Regel aus verschiedenen Bestandteilen zusammen:

  • Betriebskosten: Hierzu gehören beispielsweise Kosten für Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen.
  • Instandhaltungsrücklagen: Ein Teil des Hausgeldes wird in eine Rücklage eingezahlt, um zukünftige größere Reparaturen oder Renovierungsarbeiten am Gebäude finanzieren zu können.
  • Verwaltungskosten: Dies sind die Kosten für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft, wie beispielsweise die Vergütung des Verwalters oder die Kosten für die Buchhaltung.

Die Höhe des Hausgeldes wird durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt und richtet sich nach dem voraussichtlichen Bedarf an finanziellen Mitteln für den Betrieb und die Instandhaltung des Gebäudes. Die einzelnen Eigentümer zahlen das Hausgeld monatlich im Voraus.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Hausgeld eine laufende finanzielle Verpflichtung darstellt, die über den reinen Kaufpreis hinausgeht und bei der Entscheidung für den Kauf einer Eigentumswohnung berücksichtigt werden sollte. Interessenten sollten sich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung über die Höhe des Hausgeldes informieren und auch prüfen, ob eventuell Sonderumlagen oder außerordentliche Kosten anstehen könnten.

Eine Hausverwaltung ist ein Unternehmen oder eine Person, die im Auftrag von Eigentümern oder Wohnungseigentümergemeinschaften die Verwaltung und Betreuung von Immobilien übernimmt. Die Aufgaben einer Hausverwaltung können vielfältig sein und umfassen typischerweise folgende Tätigkeitsbereiche:

  • Verwaltungsaufgaben: Dazu gehören die Erstellung von Betriebskostenabrechnungen, die Organisation von Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten, die Überwachung von Zahlungseingängen und -ausgängen sowie die Führung der Buchhaltung.
  • Kommunikation mit Mietern oder Wohnungseigentümern: Die Hausverwaltung ist oft Ansprechpartner für Mieter oder Wohnungseigentümer bei Fragen, Problemen oder Anliegen rund um die Immobilie.
  • Organisation von Versammlungen: Die Hausverwaltung unterstützt bei der Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen und Mieterversammlungen.
  • Vertragsmanagement: Dazu gehört beispielsweise die Verwaltung von Mietverträgen, Dienstleistungsverträgen mit Handwerkern oder Lieferanten sowie Versicherungsverträgen.
  • Technische Betreuung: Die Hausverwaltung koordiniert Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen und Wartungsarbeiten an der Immobilie.
  • Rechtliche Angelegenheiten: Die Hausverwaltung kümmert sich um rechtliche Belange wie z.B. die Einhaltung von gesetzlichen Vorschriften, das Mahnwesen bei säumigen Zahlungen oder die Vertretung der Eigentümergemeinschaft vor Gericht.

Die Sondereigentumsverwaltung umfasst die spezifische Verwaltung und Betreuung der einzelnen Eigentumseinheiten innerhalb der WEG.

Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umfasst die Betreuung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Organisation und Durchführung von Versammlungen und Beschlüssen.

Die Beauftragung einer Hausverwaltung kann für Eigentümer oder Wohnungseigentümergemeinschaften sinnvoll sein, um den Verwaltungs- und Organisationsaufwand zu reduzieren und professionelle Unterstützung in allen Belangen rund um die Immobilie zu erhalten. Es ist wichtig, eine kompetente und vertrauenswürdige Hausverwaltung auszuwählen, da diese eine wichtige Rolle bei der Werterhaltung und dem reibungslosen Betrieb der Immobilie spielt.

Was muss eine Hausverwaltung mitbringen?

Die Voraussetzungen für die Tätigkeit als Hausverwaltung können je nach Land und Rechtsordnung unterschiedlich sein. In Deutschland gibt es bestimmte Anforderungen, die erfüllt werden müssen, um als professionelle Hausverwaltung tätig zu sein. Dazu gehören in der Regel folgende Punkte:

  • Gewerbliche Zulassung: Die Tätigkeit als Hausverwaltung ist in Deutschland grundsätzlich genehmigungspflichtig und erfordert eine gewerbliche Zulassung gemäß § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Diese Zulassung wird von der örtlichen Behörde, meist dem Ordnungsamt oder Gewerbeamt, erteilt.
  • Fachkunde: Um die gewerbliche Zulassung zu erhalten, muss der Antragsteller nachweisen, dass er über die erforderliche Fachkunde verfügt. Dies kann beispielsweise durch eine abgeschlossene kaufmännische Ausbildung oder ein Studium im Immobilienbereich sowie durch einschlägige Berufserfahrung erfolgen.
  • Vermögensschadenhaftpflichtversicherung: Eine Hausverwaltung muss eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen, um sich gegen mögliche Schäden abzusichern, die aus ihrer Tätigkeit resultieren könnten.
  • Zuverlässigkeit: Der Antragsteller muss seine persönliche Zuverlässigkeit nachweisen, beispielsweise durch ein polizeiliches Führungszeugnis.
  • Regelmäßige Fortbildung: Um die gewerbliche Zulassung aufrechtzuerhalten, müssen Hausverwalter regelmäßig an Weiterbildungsmaßnahmen teilnehmen und ihre Fachkenntnisse auf dem aktuellen Stand halten.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Voraussetzungen gesetzlich geregelt sind und eingehalten werden müssen, um als professionelle Hausverwaltung tätig zu sein. Darüber hinaus können je nach Bundesland oder Kommune weitere lokale Bestimmungen und Auflagen gelten.

Was kostet eine Hausverwaltung?

Die Kosten für eine Hausverwaltung können je nach Art und Umfang der zu erbringenden Leistungen sowie nach regionalen Gegebenheiten variieren. Die Vergütung einer Hausverwaltung wird in der Regel durch das sogenannte “Verwalterhonorar” abgedeckt und kann auf unterschiedliche Weise berechnet werden:

  • Pauschalhonorar: Einige Hausverwaltungen arbeiten mit einem festen monatlichen oder jährlichen Pauschalhonorar, das unabhängig von der Größe der verwalteten Immobilie oder dem Arbeitsaufwand vereinbart wird.
  • Prozenthonorar: Bei dieser Vergütungsform richtet sich die Höhe des Verwalterhonorars nach einem prozentualen Anteil an den Gesamtkosten der Immobilie, beispielsweise den Mieteinnahmen oder den Betriebskosten.
  • Stundensatz: In manchen Fällen wird die Vergütung auf Basis eines Stunden- oder Tagessatzes berechnet, insbesondere bei speziellen Dienstleistungen oder Sonderaufträgen.

Die Kosten belaufen sich im Durchschnitt auf 5-60 € / (Wohn)einheit und 1-10 € / Garage(nstellplatz). Zusätzlich zum Verwalterhonorar können weitere Kosten entstehen, die von der Hausverwaltung in Rechnung gestellt werden, wie beispielsweise Fahrtkosten, Porto- und Kopierkosten oder Auslagen für externe Dienstleister.

Die konkreten Kosten für eine Hausverwaltung hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Größe und Art der zu verwaltenden Immobilie, die Anzahl der Wohneinheiten, der Umfang der zu erbringenden Leistungen sowie die individuellen Vereinbarungen mit der Hausverwaltung. Es ist ratsam, im Vorfeld konkrete Angebote von verschiedenen Hausverwaltungen einzuholen und diese sorgfältig zu vergleichen, um ein passendes Preis-Leistungs-Verhältnis zu finden.

Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine gesetzliche Regelung in Deutschland, die die Honorare für planerische und beratende Leistungen von Architekten und Ingenieuren festlegt. Sie dient dazu, eine angemessene Vergütung für die erbrachten Leistungen sicherzustellen und eine gewisse Transparenz und Rechtssicherheit in der Honorarberechnung zu gewährleisten. Die HOAI gilt für Verträge über Planungs- und Beratungsleistungen im Bauwesen zwischen Auftraggebern (zum Beispiel Bauherren) und Planern (Architekten, Ingenieuren) und ist für beide Seiten verbindlich.

Der Inhalt der HOAI umfasst unter anderem folgende Punkte:

1. Leistungsbilder und Leistungsphasen: Die HOAI definiert verschiedene Leistungsbilder für Architekten und Ingenieure sowie die zugehörigen Leistungsphasen. Diese Phasen reichen von der Grundlagenermittlung und Planung bis hin zur Objektbetreuung und Dokumentation.

2. Honorartafeln: Die HOAI enthält Honorartafeln, die die Honorarsätze für die jeweiligen Leistungsphasen und -bilder festlegen. Die Honorare werden in Prozenten der anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens berechnet und können je nach Art und Umfang des Projekts variieren.

3. Mindest- und Höchstsätze: Die HOAI legt Mindest- und Höchstsätze für die Honorare fest, um sicherzustellen, dass die Vergütung angemessen ist und eine Unter- oder Überbezahlung vermieden wird.

4. Besondere Leistungen: Neben den standardisierten Leistungsbildern und -phasen regelt die HOAI auch die Vergütung für besondere Leistungen, die über den normalen Umfang hinausgehen, wie beispielsweise Gutachten, Bauüberwachung oder Projektsteuerung.

5. Abrechnungsgrundlagen: Die HOAI enthält Regelungen zur Berechnung der anrechenbaren Kosten, auf denen die Honorare basieren, sowie zur Zusammensetzung der Honorare und zur Abrechnung von zusätzlichen Leistungen oder Nachträgen.

6. Anwendbarkeit und Ausnahmen: Die HOAI regelt, in welchen Fällen sie anwendbar ist und ob es Ausnahmen oder Sonderregelungen gibt, beispielsweise für öffentliche Auftraggeber oder bestimmte Projekte.

Die HOAI ist ein wichtiges Instrument zur Regulierung der Honorare im Bauwesen und dient dazu, faire und transparente Bedingungen für Planer und Auftraggeber zu schaffen. Sie trägt dazu bei, die Qualität und Professionalität in der Bauplanung und -ausführung zu sichern und einen fairen Wettbewerb auf dem Markt für planerische und beratende Leistungen zu gewährleisten.

Ist die HOAI gesetzlich festgelegt?

Das Honorar für Architekten und Ingenieure ist in Deutschland gesetzlich durch die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festgelegt. Die HOAI enthält detaillierte Regelungen zu den Honorarsätzen für verschiedene Leistungsphasen und -bilder sowie zu den anrechenbaren Kostenbasis für die Berechnung der Honorare.

Die Honorarsätze in der HOAI sind jedoch nicht absolut festgelegt, sondern werden in Prozenten der anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens berechnet. Die genauen Prozentsätze variieren je nach Leistungsbild, Leistungsphase und Schwierigkeitsgrad des Projekts. Die HOAI legt auch Mindest- und Höchstsätze fest, um sicherzustellen, dass die Vergütung angemessen ist.

Um einen Überblick über die Honorarsätze gemäß der HOAI zu erhalten, können Architekten und Ingenieure auf die offiziellen Honorartafeln zurückgreifen, die in der HOAI veröffentlicht sind. Diese Honorartafeln zeigen die Honorarsätze für die verschiedenen Leistungsbilder und -phasen in übersichtlicher Form an.

Die Honorartafeln enthalten in der Regel Spalten für die Honorarsätze in Prozenten, die anrechenbaren Kosten des Bauvorhabens, den Honorarzone und gegebenenfalls weitere relevante Informationen. Die Zonen werden je nach Lage des Projekts festgelegt und können sich auf regionale Unterschiede bei den Kosten und Honorarsätzen beziehen.

Zusätzlich bieten einige Ingenieur- und Architektenkammern sowie Fachverbände Honorarrechner oder Honorartabellen an, die eine einfache Berechnung der Honorare gemäß der HOAI ermöglichen. Diese Tools sind hilfreich, um schnell eine erste Einschätzung der zu erwartenden Honorarkosten für ein bestimmtes Bauvorhaben zu erhalten.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Einhaltung der Honorarsätze gemäß der HOAI verbindlich ist, es sei denn, es wurde eine individuelle Honorarvereinbarung zwischen Planer und Auftraggeber getroffen, die über die Regelungen der HOAI hinausgeht. In der Praxis werden Honorarverträge in der Regel auf Basis der HOAI abgeschlossen.

Eine Hypothek ist ein Darlehen, das durch die Beleihung von Grundstücken oder Immobilien als Sicherheit abgesichert ist. Wenn eine Person oder ein Unternehmen einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufnimmt, wird die Immobilie oft als Sicherheit für das Darlehen verwendet. Die Hypothek dient somit als Sicherheit für den Kreditgeber, um das Risiko des Kreditausfalls zu verringern.

Die wichtigsten Merkmale einer Hypothek sind:

  • Sicherheit: Die Immobilie, für die die Hypothek aufgenommen wird, dient als Sicherheit für das Darlehen. Im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern lassen, um seine Forderungen zu begleichen.
  • Rückzahlung: Der Kreditnehmer verpflichtet sich zur Rückzahlung des Darlehens gemäß den vereinbarten Bedingungen, einschließlich Zinsen und Tilgung.
  • Zinsen: Der Kreditnehmer zahlt Zinsen auf das ausgeliehene Kapital. Die Höhe der Zinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise dem aktuellen Zinsniveau, der Bonität des Kreditnehmers und der Laufzeit des Darlehens.

Hypotheken werden in der Regel von Banken oder anderen Finanzinstituten vergeben. Sie können für verschiedene Zwecke verwendet werden, darunter der Kauf einer Immobilie, die Renovierung oder Modernisierung einer bestehenden Immobilie oder auch zur Umschuldung bestehender Verbindlichkeiten.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Hypothek ein langfristiges finanzielles Engagement darstellt und sorgfältig geprüft werden sollte. Sowohl Kreditnehmer als auch Kreditgeber sollten die Bedingungen und Risiken einer Hypothek sorgfältig prüfen und verstehen, bevor sie sich auf eine solche Vereinbarung einlassen.

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Wir haben einen Artikel zu diesem Thema verfasst. Hier erfährst du mehr über die Unterschiede zu den jeweiligen Berufsbezeichnungen: “Der kleine aber feine Unterschied zwischen Immobilienmaklern”

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Es gibt drei normierte Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Marktpreises bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes in Deutschland. In der Wertermittlungsverordnug (WertV) sind folgende Verfahren gelistet:

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Der Wert eines unbebauten Grundstückes wird in der Regel durch Preisvergleich ähnlicher Grundstücke oder unter Verwendung des Bodenrichtwertes ermittelt.

Daten zu realen Verkaufspreisen von Grundstücken bieten z.B. Gutachterausschüsse oder Immobilienmarktberichte aus den jeweiligen Gemeinden. Auch aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Grundstücken aus Internetportalen können eine Hilfe bei der Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren bieten.

Der Verkehrswert kann auch mit Hilfe des Bodenrichtwertes für ein Grundstück ermittelt werden. Dabei multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße in m² und erhält dadurch den Marktpreis. Ein Beispiel:

500 €/m² Bodenrichtwert x 500 m² Grundstück = 500*500 = 250.000 € Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gemeinden aktualisiert und veröffentlicht.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken

Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken stehen im Allgemeinen die drei genannten Ermittlungsverfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren

  • Sachwertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht man die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Rate. Objekttyp, Größe, Baujahr, Zustand, Außenanlage und Zeitpunkt des Angebotes bzw. des Verkaufs werden hier berücksichtigt. Die Angebote werden dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt und so der Kaufpreis ermittelt. Wenn z.B. drei Vergleichsobjekte einen Verkaufspreis von 500.000 €, 510.000 € und 520.000 € erzielt haben, liegt der ideale Marktwert der zu bewerteten Immobilie bei 510.000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäusern benutzt. Das macht vor allem Sinn, weil hier Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger baulicher Anlagen getrennt von einander berechnet und anschließend im Sachwert zusammengefasst werden. Dabei werden z.B. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Besonderheiten und Extras, Alter, Marktgegebenheiten und ggf. Baumängel berücksichtigt. Die Ergebnisse aus den jeweiligen Berechnungen werden addiert und im Sachwert zusammengefasst. Diese Berechnung bietet dem Kunden maximale Transparenz und ist meist sehr genau. Vergleicht man das Ergebnis aus dieser Berechnung beispielsweise mit vergleichbaren Objekten am Markt, kommen sich die Kaufpreise größtenteils sehr nahe.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Objekten mit ertragswertsicheren Einkünften, also Mieteinnahmen, angewandt. Typische Objekte mit generierten Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Auch den Wert einer Eigentumswohnung kann man hiermit berechnen, jedoch reicht hier oft das Vergleichswertverfahren aus.

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird durch die Mieteinnahmen generiert und durch die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, sodass der Reinertrag gebildet werden kann. Der Reinertrag entspricht der Nettokaltmiete und wird meist als Jahresbetrag angezeigt und als Jahresreinertrag bezeichnet. Davon wird der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, welcher aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins gebildet wird, abgezogen. Dadurch erhält man den Reinertragsanteil der baulichen Anlage. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, womit man den Ertragswert der baulichen Anlage erhält. Mit Anpassung dieses Wertes an die aktuellen Marktgegebenheiten erhält man schließlich den Verkehrswert.

Ein Immobiliengutachten ist eine professionelle Bewertung eines Grundstücks oder einer Immobilie durch einen Sachverständigen. Es dient dazu, den aktuellen Marktwert oder Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Immobiliengutachten werden in verschiedenen Situationen benötigt, wie zum Beispiel beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie, bei der Finanzierung, bei Erbschaftsangelegenheiten oder bei rechtlichen Auseinandersetzungen.

Ein Immobiliengutachten umfasst in der Regel eine detaillierte Analyse der Immobilie und ihres Zustands sowie eine Bewertung des Standorts und der Umgebung. Der Gutachter berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Größe, Lage, Baujahr, Ausstattung, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten und vergleichbare Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung.

Es gibt verschiedene Arten von Immobiliengutachten:

  • Verkehrswertgutachten: Dieses Gutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Begutachtung. Es wird oft für Transaktionen wie Kauf oder Verkauf verwendet.
  • Beleihungswertgutachten: Dieses Gutachten wird von Banken oder Kreditinstituten angefordert, um den Wert einer Immobilie für die Kreditvergabe zu bestimmen.
  • Mietwertgutachten: Dieses Gutachten bewertet den Mietwert einer Immobilie und wird oft von Vermietern oder Mietern angefordert.
  • Schadensgutachten: Dieses Gutachten wird erstellt, um den Wertverlust einer Immobilie aufgrund von Schäden oder Mängeln zu ermitteln, zum Beispiel bei Brand- oder Wasserschäden.
  • Ertragswertgutachten: Dieses Gutachten wird verwendet, um den Wert von vermieteten Immobilien zu bestimmen und basiert auf den erwarteten Mieteinnahmen.

Ein Immobiliengutachten sollte von einem qualifizierten und unabhängigen Sachverständigen erstellt werden, der über fundierte Kenntnisse des Immobilienmarktes und der Bewertungsmethoden verfügt. Das Gutachten bietet eine objektive Einschätzung des Immobilienwerts und dient als Grundlage für finanzielle Entscheidungen oder rechtliche Angelegenheiten.

Was kostet ein Sachverständigen-Gutachten?

Die Kosten für eine Verkehrswertermittlung von einem geprüften Sachverständigen belaufen sich auf ca. 0,5-1% des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie.

Wir bieten eine kostengünstige Alternative zu einem offiziellen Immobiliengutachten an. Schau rein: Immobilienbewertung

Wir haben einen Artikel zu diesem Thema verfasst. Hier erfährst du mehr über die Unterschiede zu den jeweiligen Berufsbezeichnungen: “Der kleine aber feine Unterschied zwischen Immobilienmaklern”

Ein Immobilienverwalter ist eine Person oder ein Unternehmen, das die Verwaltung von Immobilien im Auftrag des Eigentümers oder eines anderen berechtigten Interessenten übernimmt. Die Aufgaben eines Immobilienverwalters können vielfältig sein und umfassen typischerweise folgende Tätigkeiten:

  • Vermietung und Mietermanagement: Der Immobilienverwalter ist für die Vermietung von Leerständen in den betreuten Immobilien zuständig. Dazu gehören die Suche nach Mietinteressenten, Besichtigungen, Abschluss von Mietverträgen und die Betreuung der Mieter während der Mietdauer.
  • Finanzmanagement: Der Immobilienverwalter kümmert sich um die finanziellen Aspekte der Immobilie, einschließlich der Einziehung von Mieten, Abrechnung von Nebenkosten, Buchhaltung und Erstellung von Finanzberichten für den Eigentümer.
  • Instandhaltung und Reparaturen: Der Immobilienverwalter organisiert und überwacht Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an den betreuten Immobilien. Dazu gehört auch die Koordination mit Handwerkern und Dienstleistern.
  • Verwaltungsaufgaben: Dazu gehören administrative Tätigkeiten wie die Erstellung von Budgets, die Kommunikation mit Eigentümern und Mietern, die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sowie die Organisation von Versicherungen und anderen Verträgen.

Immobilienverwalter können für verschiedene Arten von Immobilien tätig sein, darunter Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Ferienimmobilien oder gemischt genutzte Objekte. Sie agieren im Auftrag des Eigentümers oder anderer berechtigter Interessenten und tragen dazu bei, den reibungslosen Betrieb und Werterhalt der betreuten Immobilien sicherzustellen.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ist eine deutsche Rechtsverordnung, die die Grundlagen und Verfahren zur Ermittlung von Immobilienwerten festlegt. Sie dient als Grundlage für die Bewertung von Grundstücken und Immobilien in Deutschland.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung legt unter anderem fest, wie der Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist. Der Verkehrswert ist der wahrscheinlichste Preis, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Die ImmowertV enthält detaillierte Vorschriften zur Ermittlung des Verkehrswerts von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken. Sie regelt auch die Anforderungen an Gutachten über den Verkehrswert von Immobilien, insbesondere im Zusammenhang mit gerichtlichen oder behördlichen Verfahren.

Die Einhaltung der Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung ist insbesondere bei Transaktionen mit Immobilien von großer Bedeutung, da sie eine einheitliche und transparente Basis für die Wertermittlung schafft. Dies trägt dazu bei, dass Käufer, Verkäufer, Finanzinstitute und andere Beteiligte ein realistisches Bild vom Wert einer Immobilie erhalten.

Unser Immowertrechner ist ein Tool, welches wir zur schnellen Bewertung deiner Immobilie entwickelt haben. In wenigen Schritten übermittelst du uns die wichtigsten Kriterien deiner Immobilie sowie deine Kontaktdaten. Wir ermittelt auf Basis dieser Daten einen ersten Richtwert des möglichen Marktwertes deiner Immobilie. Entscheidest du dich anschließend für einen Verkauf deiner Immobilie oder möchtest einen präzisen Verkehrswert erfahren, führen wir anschließend eine persönliche Besichtigung durch und erstellen dir unseren sogenannten “Premium immo report”. Dieser, ca. 30 seitige Bericht, enthält, je nach Objekttyp, alle drei offiziellen Bewertungsverfahren (Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren) und ermöglicht dir einen transparenten Einblick in unsere Immobilienbewertung, damit du den Verkehrswert deiner Immobilie auch verständlich nachvollziehen kannst. Mehr zu unserem “Premium immo report” sowie unseren Methoden zur Immobilienbewertung findest du hier: Immobilienbewertung

Zu unserem Immowertrechner gelangst du durch einen Klick auf den Link: Immowertrechner

Der Begriff Innenprovision beschreibt den Anteil des Verkäufers an der Gesamtprovision, auch Verkäuferprovision genannt.

Wohingegen der Begriff Außenprovision den Teil der Maklerprovision, welchen der Immobilienkäufer übernimmt, auch Käuferprovision genannt beschreibt.

Beträgt die ortsübliche Maklerprovision 7,14% vom Verkaufspreis einer Immobilie und hat der Makler im Auftrag des Verkäufers und des Käufers zum Kaufvertrag beigetragen, so erhält er von beiden Auftraggebern eine Provision. Seit dem 23.12.2020 teilen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich die Gesamtprovision eines Maklers jeweils zur Hälfte. (7,14%/2=3,57%).

Ergo: Die Außenprovision (Käuferprovision) beträgt 3,57% vom Kaufpreis, wohingegen die Innenprovision (Verkäuferprovision) ebenfalls 3,57% des Verkaufspreises beträgt.

Die krummen Zahlen kommen durch die Berücksichtigung der Mehrwertsteuer in Höhe von 19% Zustande. 19% von 3% sind 0,57%. Das ergibt eine Nettoprovision von 3% und eine Bruttoprovision inklusive 19% Mehrwertsteuer in Höhe von 3,57% sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer.

Vor dem 23.12.2020 konnte die Maklerprovision noch komplett auf den Käufer abgewälzt werden, auch wenn der Verkäufer alleine den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt hat. Dies hat sich mit Inkrafttreten der Gesetztesanpassung ab dem 23.12.2020 geändert.
Seitdem verpflichten sich Verkäufer und Käufer zur Zahlung der Gesamtprovision in Höhe von jeweils 50%, sofern Makler von beiden Parteien beauftragt wurde – Das heißt, vom Verkäufer mit dem Verkauf seiner Immobilie und vom Käufer mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie.
Wurde der Makler nur von einer Partei mit einem Maklervertrag beauftragt, so kann sich der Makler auch nur von diesem Auftraggeber eine Maklerprovision versprechen. Schließlich vertritt er auch nur dessen Interessen. In den aller meisten Fällen jedoch, wird der Makler von beiden Parteien beauftragt.
In aller Regel beauftragt der Verkäufer den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Mit dem Versand eines Exposés macht der Makler dem Interessenten ein Angebot mit dem Hinweis zur Zahlung einer Provision bei Abschluss eines Kaufvertrages. Nimmt der Interessent das Angebot an und bittet den Makler z.B. um eine Besichtigung, beauftragt er ihn damit zum Handeln und verpflichtet sich gleichzeitig zur Zahlung seines Anteils an der Gesamtprovision.
Wichtig! Seit der Gesetzesänderung am 23.12.2020 darf der Makler von beiden Vertragspartnern lediglich eine Provsion in gleicher Höhe verlangen. Einigt er sich z.B. mit dem Verkäufer auf eine Innenprovision in Höhe von 2%, statt den vorher vereinbarten 3%, darf er auch nur 2% Außenprovision vom Käufer verlangen.

Instandhaltung bezieht sich auf alle Maßnahmen und Aktivitäten, die erforderlich sind, um den ordnungsgemäßen Zustand und die Funktionsfähigkeit einer Immobilie oder eines bestimmten Bereichs zu erhalten. Es umfasst sowohl präventive als auch korrektive Maßnahmen, um Schäden zu verhindern oder zu reparieren.

Die Instandhaltung kann verschiedene Aspekte einer Immobilie betreffen, wie zum Beispiel:

  • Gebäudestruktur: Dies umfasst die regelmäßige Inspektion und Wartung von Fundamenten, Wänden, Dächern, Fenstern und anderen strukturellen Elementen, um sicherzustellen, dass sie in gutem Zustand sind und keine Schäden oder Mängel aufweisen.
  • Technische Anlagen: Dies bezieht sich auf die regelmäßige Überprüfung und Wartung von technischen Systemen wie Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen, Elektroinstallationen, Aufzügen oder sanitären Einrichtungen. Ziel ist es, einen reibungslosen Betrieb sicherzustellen und mögliche Störungen oder Ausfälle zu vermeiden.
  • Außenanlagen: Hierzu gehören die Pflege von Grünflächen, Gärten oder Spielplätzen sowie die Instandhaltung von Zufahrten, Parkplätzen oder Gehwegen. Dies umfasst das regelmäßige Mähen des Rasens, das Beschneiden von Bäumen und Sträuchern sowie die Reparatur von beschädigten Oberflächen.
  • Gemeinschaftliche Bereiche: In Mehrfamilienhäusern oder Eigentümergemeinschaften umfasst die Instandhaltung auch die Pflege und Reinigung von gemeinschaftlichen Bereichen wie Fluren, Treppenhäusern, Aufzügen oder Waschküchen.

Die Instandhaltung ist wichtig, um den Wert einer Immobilie zu erhalten und ihre Lebensdauer zu verlängern. Durch regelmäßige Inspektionen und Wartungsarbeiten können potenzielle Probleme frühzeitig erkannt und behoben werden, bevor sie zu größeren Schäden führen.

In vielen Fällen ist die Instandhaltung eine gemeinschaftliche Verantwortung, insbesondere in Eigentümergemeinschaften. Die Kosten für die Instandhaltung werden oft durch gemeinschaftliche Beiträge finanziert, die von den Eigentümern geleistet werden. Die genauen Regelungen zur Instandhaltung können in der Teilungserklärung oder in einem separaten Vertrag festgelegt sein.

Unterschied zur Instandsetzung

Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung liegt in der Art der durchgeführten Maßnahmen und dem Zweck, den sie erfüllen.

  • Instandhaltung bezieht sich auf regelmäßige Maßnahmen, die ergriffen werden, um den ordnungsgemäßen Zustand und die Funktionsfähigkeit einer Immobilie oder eines bestimmten Bereichs zu erhalten. Diese Maßnahmen dienen dazu, Schäden oder Mängel zu verhindern oder frühzeitig zu erkennen und zu beheben. Die Instandhaltung umfasst präventive Maßnahmen wie Inspektionen, Wartungen, Reinigungen und kleinere Reparaturen.
  • Instandsetzung hingegen bezieht sich auf größere Reparatur- oder Erneuerungsmaßnahmen, die erforderlich sind, um bereits aufgetretene Schäden oder Mängel zu beheben. Sie werden in der Regel erst dann durchgeführt, wenn ein Problem festgestellt wurde und eine Reparatur notwendig ist. Instandsetzungsmaßnahmen können umfangreicher sein und erfordern möglicherweise spezialisierte Fachkräfte oder größere finanzielle Investitionen.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Wenn bei einem Gebäude regelmäßig die Dachrinnen gereinigt werden (Instandhaltung), um Verstopfungen zu vermeiden und Wasserschäden vorzubeugen, handelt es sich um eine präventive Maßnahme. Wenn jedoch ein Sturm das Dach beschädigt hat und eine Reparatur erforderlich ist, spricht man von einer Instandsetzung.

Instandhaltung und Instandsetzung sind beide wichtige Aspekte der Immobilienverwaltung, um den ordnungsgemäßen Zustand einer Immobilie zu gewährleisten. Durch regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen können größere Schäden vermieden oder frühzeitig erkannt werden, was letztendlich die Notwendigkeit von umfangreichen Instandsetzungsmaßnahmen reduziert.

Wer zahlt was?

Die Frage, wer für welche Kosten verantwortlich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Eigentumsverhältnis, den Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder dem Mietvertrag.

Im Allgemeinen gilt:

  • Instandhaltungskosten: Die Kosten für regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen werden in der Regel von den Eigentümern oder Mietern getragen. Dies umfasst beispielsweise die Kosten für die Reinigung und Wartung von gemeinschaftlichen Bereichen, die Pflege von Grünflächen oder die Inspektion von technischen Anlagen. Die genaue Aufteilung der Kosten kann in der Teilungserklärung oder im Mietvertrag festgelegt sein.
  • Instandsetzungskosten: Die Kosten für größere Reparatur- oder Erneuerungsmaßnahmen werden normalerweise vom Eigentümer getragen. Wenn ein Schaden aufgrund von Verschleiß oder Alterung auftritt, ist es in der Regel die Verantwortung des Eigentümers, die notwendigen Reparaturen durchzuführen und die Kosten zu tragen. In einigen Fällen können jedoch auch Versicherungen oder Garantien greifen, um einen Teil der Kosten zu decken.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Aufteilung je nach Land, Region und individuellen Vereinbarungen variieren kann. In einer Eigentümergemeinschaft können beispielsweise bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch gemeinschaftliche Beiträge finanziert werden.

Es wird empfohlen, sich mit den spezifischen Regelungen in der Teilungserklärung, dem Mietvertrag oder anderen relevanten Dokumenten vertraut zu machen, um Klarheit über die Verantwortlichkeiten und Kostenverteilung zu erhalten. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, sich an einen Anwalt oder eine Immobilienverwaltung zu wenden, um weitere Informationen zu erhalten.

Welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Welche Kosten umgelegt oder nicht umgelegt werden können, erfährst du hier: “Betriebskosten”,“umlagefähige Nebenkosten”, “nichtumlagefähige Nebenkosten”

Instandhaltungskosten sind die Ausgaben, die für die Erhaltung und Reparatur von Gebäuden, Anlagen oder anderen Vermögenswerten anfallen. Diese Kosten dienen dazu, den ordnungsgemäßen Zustand und die Funktionsfähigkeit der Immobilie oder des Vermögenswerts zu erhalten.

Die Instandhaltungskosten können verschiedene Arten von Aufwendungen umfassen, wie beispielsweise:

  • Reparaturen: Kosten für die Behebung von Schäden oder Mängeln an der Immobilie, wie z.B. defekte Rohrleitungen, beschädigte Dächer oder kaputte Fenster.
  • Wartung: Ausgaben für regelmäßige Inspektionen und Wartungsarbeiten, um sicherzustellen, dass die technischen Anlagen und Einrichtungen ordnungsgemäß funktionieren und in gutem Zustand bleiben.
  • Renovierungen: Investitionen in größere Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen, um den Wert der Immobilie zu erhalten oder zu steigern.
  • Betriebskosten: Laufende Ausgaben für den Betrieb und die Instandhaltung von Gemeinschaftseinrichtungen in Wohnanlagen oder gewerblichen Gebäuden, wie z.B. Reinigungsdienste, Gartenpflege oder Winterdienst.

Die Höhe der Instandhaltungskosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter das Alter und der Zustand der Immobilie, die Art der Nutzung (Wohngebäude, Gewerbeimmobilie usw.), sowie lokale Vorschriften und Standards für die Instandhaltung.

Für Eigentümer von Immobilien ist es wichtig, angemessene Rücklagen für Instandhaltungskosten zu bilden, um unvorhergesehene Reparaturen und Wartungsarbeiten finanzieren zu können. Eine sorgfältige Planung und regelmäßige Inspektionen können dazu beitragen, die Instandhaltungskosten langfristig zu optimieren und den Wert der Immobilie zu erhalten.

Instandhaltungsrücklagen sind Geldmittel, die von Eigentümern oder Eigentümergemeinschaften angespart werden, um zukünftige Instandhaltungs- und Reparaturkosten für eine Immobilie zu decken. Diese Rücklagen dienen dazu, sicherzustellen, dass ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sind, um notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen zu können, ohne dass hierfür zusätzliche Mittel aufgebracht werden müssen.

Instandhaltungsrücklagen werden insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gebildet, in denen mehrere Eigentümer gemeinsam für die Instandhaltung und den Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums verantwortlich sind. Die Bildung von angemessenen Rücklagen ist gesetzlich vorgeschrieben und dient dem Schutz der Werterhaltung der Immobilie sowie der Vermeidung von Sonderumlagen bei unvorhergesehenen Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklagen wird in der Regel auf Basis einer langfristigen Planung und unter Berücksichtigung des zu erwartenden Instandhaltungsbedarfs festgelegt. Dabei werden Faktoren wie das Alter und der Zustand der Immobilie, die Art der Nutzung, sowie mögliche größere Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt.

Die Verwaltung und Verwendung von Instandhaltungsrücklagen unterliegt bestimmten gesetzlichen Vorschriften und kann je nach Land oder Region unterschiedlich geregelt sein. Die Mittel aus den Rücklagen dürfen in der Regel nur für die vereinbarten Zwecke verwendet werden und müssen ordnungsgemäß verwaltet und dokumentiert werden.

Durch die Bildung von angemessenen Instandhaltungsrücklagen können Eigentümergemeinschaften sicherstellen, dass sie langfristig finanziell gut aufgestellt sind, um notwendige Instandhaltungsmaßnahmen durchführen zu können und somit den Wert ihrer Immobilien zu erhalten.

Die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen können in der Regel vom Eigentümer getragen werden. Wenn ein Schaden aufgrund von Verschleiß, Alterung oder unvorhergesehenen Ereignissen wie einem Sturm oder einem Wasserschaden auftritt, ist es normalerweise die Verantwortung des Eigentümers, die notwendigen Reparaturen durchzuführen und die Kosten zu tragen.

Die genaue Aufteilung der Kosten kann jedoch von verschiedenen Faktoren abhängen, wie zum Beispiel dem Eigentumsverhältnis, den Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder dem Mietvertrag. In einer Eigentümergemeinschaft können beispielsweise bestimmte Instandsetzungskosten durch gemeinschaftliche Beiträge finanziert werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen oft höher sein können als die Kosten für regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen. Daher ist es ratsam, als Eigentümer eine angemessene Rücklage für solche unvorhergesehenen Ausgaben zu haben.

Es wird empfohlen, sich mit den spezifischen Regelungen in der Teilungserklärung, dem Mietvertrag oder anderen relevanten Dokumenten vertraut zu machen, um Klarheit über die Verantwortlichkeiten und Kostenverteilung bei Instandsetzungsmaßnahmen zu erhalten. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, sich an einen Anwalt oder eine Immobilienverwaltung zu wenden, um weitere Informationen zu erhalten.

Unterschied zur Instandhaltung

Der Unterschied zwischen Instandhaltung und Instandsetzung liegt in der Art der durchgeführten Maßnahmen und den damit verbundenen Kosten.

  • Instandhaltung bezieht sich auf regelmäßige Maßnahmen, die dazu dienen, den ordnungsgemäßen Zustand einer Immobilie oder Anlage zu erhalten. Dies umfasst beispielsweise Reinigungsarbeiten, Wartungen von technischen Anlagen, Inspektionen oder kleinere Reparaturen. Die Kosten für diese Maßnahmen werden normalerweise von den Eigentümern oder Mietern getragen und können in der Regel als Betriebskosten oder Nebenkosten umgelegt werden.
  • Instandsetzung hingegen bezieht sich auf größere Reparatur- oder Erneuerungsmaßnahmen, die erforderlich sind, um einen Schaden zu beheben oder eine Anlage wieder funktionsfähig zu machen. Dies kann zum Beispiel die Sanierung eines Dachs, den Austausch einer Heizungsanlage oder die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden umfassen. Die Kosten für solche Instandsetzungsmaßnahmen werden normalerweise vom Eigentümer getragen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genaue Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von verschiedenen Faktoren abhängen kann, wie zum Beispiel den Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder dem Mietvertrag. Es wird empfohlen, sich mit den spezifischen Regelungen in den relevanten Dokumenten vertraut zu machen, um Klarheit über die Verantwortlichkeiten und Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu erhalten. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, sich an einen Anwalt oder eine Immobilienverwaltung zu wenden, um weitere Informationen zu erhalten.

Wer zahlt die Kosten für eine Instandsetzung?

Die Frage, wer für welche Kosten verantwortlich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel dem Eigentumsverhältnis, den Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder dem Mietvertrag.

Im Allgemeinen gilt:

  • Instandhaltungskosten: Die Kosten für regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen werden in der Regel von den Eigentümern oder Mietern getragen. Dies umfasst beispielsweise die Kosten für die Reinigung und Wartung von gemeinschaftlichen Bereichen, die Pflege von Grünflächen oder die Inspektion von technischen Anlagen. Die genaue Aufteilung der Kosten kann in der Teilungserklärung oder im Mietvertrag festgelegt sein.
  • Instandsetzungskosten: Die Kosten für größere Reparatur- oder Erneuerungsmaßnahmen werden normalerweise vom Eigentümer getragen. Wenn ein Schaden aufgrund von Verschleiß oder Alterung auftritt, ist es in der Regel die Verantwortung des Eigentümers, die notwendigen Reparaturen durchzuführen und die Kosten zu tragen. In einigen Fällen können jedoch auch Versicherungen oder Garantien greifen, um einen Teil der Kosten zu decken.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Aufteilung je nach Land, Region und individuellen Vereinbarungen variieren kann. In einer Eigentümergemeinschaft können beispielsweise bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten durch gemeinschaftliche Beiträge finanziert werden.

Es wird empfohlen, sich mit den spezifischen Regelungen in der Teilungserklärung, dem Mietvertrag oder anderen relevanten Dokumenten vertraut zu machen, um Klarheit über die Verantwortlichkeiten und Kostenverteilung zu erhalten. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, sich an einen Anwalt oder eine Immobilienverwaltung zu wenden, um weitere Informationen zu erhalten.

Welche Kosten können umgelegt werden?

Im Gegensatz zu den Kosten einer Instandsetzung, können die Kosten für regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden. Welche das sind, erfährst du hier: “umlagefähige Nebenkosten”, “nichtumlagefähige Nebenkosten”.

Instandsetzungskosten beziehen sich auf die Kosten, die für größere Reparatur- oder Erneuerungsmaßnahmen an einer Immobilie oder Anlage anfallen. Diese Maßnahmen sind erforderlich, um einen Schaden zu beheben oder eine Anlage wieder funktionsfähig zu machen.

Die genaue Aufteilung der Instandsetzungskosten kann von verschiedenen Faktoren abhängen, wie zum Beispiel dem Eigentumsverhältnis, den Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder dem Mietvertrag. In einer Eigentümergemeinschaft können die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen oft durch gemeinschaftliche Beiträge finanziert werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass Instandsetzungskosten oft höher sein können als die Kosten für regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen. Daher ist es ratsam, als Eigentümer eine angemessene Rücklage für solche unvorhergesehenen Ausgaben zu haben.

Es wird empfohlen, sich mit den spezifischen Regelungen in der Teilungserklärung, dem Mietvertrag oder anderen relevanten Dokumenten vertraut zu machen, um Klarheit über die Verantwortlichkeiten und Kostenverteilung bei Instandsetzungsmaßnahmen zu erhalten. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, sich an einen Anwalt oder eine Immobilienverwaltung zu wenden, um weitere Informationen zu erhalten.

Beispiele für Instandsetzungskosten/-maßnahmen

Beispiele für Instandsetzungskosten können je nach Art der Immobilie oder Anlage variieren. Hier sind einige häufige Beispiele:

  • Dachreparatur oder -erneuerung: Wenn das Dach einer Immobilie beschädigt ist, kann eine Reparatur oder Erneuerung erforderlich sein, um Lecks zu beheben und die Struktur zu schützen.
  • Sanierung von Feuchtigkeitsschäden: Wenn es in einer Immobilie zu Feuchtigkeitsproblemen kommt, kann dies zu Schimmelbildung und strukturellen Schäden führen. Die Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden erfordert oft umfangreiche Maßnahmen wie Trocknung, Abdichtung und möglicherweise den Austausch von betroffenen Materialien.
  • Austausch von Heizungs- oder Klimaanlagen: Wenn die Heizungs- oder Klimaanlage einer Immobilie nicht mehr funktioniert oder veraltet ist, kann ein Austausch erforderlich sein, um den Komfort und die Energieeffizienz wiederherzustellen.
  • Reparatur von Wasserschäden: Wasserschäden können durch Lecks in Rohrleitungen, undichte Fenster oder Dachprobleme verursacht werden. Die Reparatur solcher Schäden erfordert oft das Trocknen der betroffenen Bereiche, den Austausch beschädigter Materialien und möglicherweise auch die Schimmelentfernung.
  • Fassadensanierung: Eine Fassade kann im Laufe der Zeit durch Witterungseinflüsse oder andere Faktoren beschädigt werden. Eine Sanierung kann erforderlich sein, um Risse zu reparieren, das Aussehen zu verbessern und die strukturelle Integrität zu erhalten.

Diese Beispiele dienen nur zur Veranschaulichung und es gibt viele weitere mögliche Instandsetzungskosten, die je nach individuellen Umständen auftreten können. Es ist wichtig, sich mit den spezifischen Regelungen in der Teilungserklärung, dem Mietvertrag oder anderen relevanten Dokumenten vertraut zu machen, um Klarheit über die Verantwortlichkeiten und Kostenverteilung bei Instandsetzungsmaßnahmen zu erhalten.

Welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden?

Welche Kosten umgelegt oder nicht umgelegt werden können, erfährst du hier: “Betriebskosten”, “umlagefähige Nebenkosten”, “nichtumlagefähige Nebenkosten”

K

Der Begriff Käuferprovision beschreibt den Teil der Maklerprovision, welchen der Immobilienkäufer übernimmt, auch Außenprovision genannt.

Hingegen beschreibt der Begriff Innenprovision den Anteil des Verkäufers an der Gesamtprovision, auch Verkäuferprovision genannt.

Beträgt die ortsübliche Maklerprovision 7,14% vom Verkaufspreis einer Immobilie und hat der Makler im Auftrag des Verkäufers und des Käufers zum Kaufvertrag beigetragen, so erhält er von beiden Auftraggebern eine Provision. Seit dem 23.12.2020 teilen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich die Gesamtprovision eines Maklers jeweils zur Hälfte (7,14%/2=3,57%).

Ergo: Die Außenprovision (Käuferprovision) beträgt 3,57% vom Kaufpreis, wohingegen die Innenprovision (Verkäuferprovision) ebenfalls 3,57% des Verkaufspreises beträgt.

Die krummen Zahlen kommen durch die Berücksichtigung der Mehrwertsteuer in Höhe von 19% Zustande. 19% von 3% sind 0,57%. Das ergibt eine Nettoprovision von 3% und eine Bruttoprovision inklusive 19% Mehrwertsteuer in Höhe von 3,57% sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer.

Vor dem 23.12.2020 konnte die Maklerprovision noch komplett auf den Käufer abgewälzt werden, auch wenn der Verkäufer alleine den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt hat. Dies hat sich mit Inkrafttreten der Gesetztesanpassung ab dem 23.12.2020 geändert.
Seitdem verpflichten sich Verkäufer und Käufer zur Zahlung der Gesamtprovision in Höhe von jeweils 50%, sofern Makler von beiden Parteien beauftragt wurde – Das heißt, vom Verkäufer mit dem Verkauf seiner Immobilie und vom Käufer mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie.
Wurde der Makler nur von einer Partei mit einem Maklervertrag beauftragt, so kann sich der Makler auch nur von diesem Auftraggeber eine Maklerprovision versprechen. Schließlich vertritt er auch nur dessen Interessen. In den aller meisten Fällen jedoch, wird der Makler von beiden Parteien beauftragt.
In aller Regel beauftragt der Verkäufer den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Mit dem Versand eines Exposés macht der Makler dem Interessenten ein Angebot mit dem Hinweis zur Zahlung einer Provision bei Abschluss eines Kaufvertrages. Nimmt der Interessent das Angebot an und bittet den Makler z.B. um eine Besichtigung, beauftragt er ihn damit zum Handeln und verpflichtet sich gleichzeitig zur Zahlung seines Anteils an der Gesamtprovision.
Wichtig! Seit der Gesetzesänderung am 23.12.2020 darf der Makler von beiden Vertragspartnern lediglich eine Provsion in gleicher Höhe verlangen. Einigt er sich z.B. mit dem Verkäufer auf eine Innenprovision in Höhe von 2%, statt den vorher vereinbarten 3%, darf er auch nur 2% Außenprovision vom Käufer verlangen.

Die Kaltmiete bezeichnet die Grundmiete, die ein Mieter an den Vermieter zahlt, ohne dass Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr oder Hausmeisterleistungen enthalten sind. Die Kaltmiete deckt in der Regel nur die reine Nutzung der Wohnung oder des Hauses ab.

Die Höhe der Kaltmiete wird in der Regel in einem Mietvertrag festgelegt und kann je nach Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie variieren. Die Nebenkosten werden zusätzlich zur Kaltmiete berechnet und können entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung mit anschließender Abrechnung erfolgen.

Die Kaltmiete ist somit ein wichtiger Bestandteil der monatlichen Wohnkosten und bildet die Basis für die Gesamtmiete, die sich aus Kaltmiete und Nebenkosten zusammensetzt.

Begrenzung der Kaltmiete

Die Begrenzung der Kaltmiete bezieht sich auf gesetzliche Regelungen oder lokale Vorschriften, die die Höhe der Miete begrenzen, die Vermieter von ihren Mietern verlangen können. Diese Begrenzungen können je nach Land, Region oder Stadt unterschiedlich sein und dienen dazu, die Mietpreise zu kontrollieren und bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten.

In vielen Ländern gibt es Gesetze zur Mietpreisbegrenzung, die beispielsweise Höchstgrenzen für Neuvermietungen oder für Mieterhöhungen festlegen. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten nicht übermäßig steigen und dass Mieter vor überhöhten Mietforderungen geschützt werden.

Die Begrenzung der Kaltmiete kann auf verschiedenen Ebenen erfolgen:

  • Gesetzliche Regelungen: Einige Länder haben gesetzliche Bestimmungen zur Begrenzung der Kaltmiete eingeführt, die beispielsweise Höchstgrenzen für Neuvermietungen oder Mieterhöhungen festlegen.
  • Lokale Verordnungen: In einigen Städten oder Gemeinden werden lokale Verordnungen erlassen, um die Mietpreise zu begrenzen und bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.
  • Sozialer Wohnungsbau: Im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus können staatlich geförderte Wohnungen bestimmten Mietobergrenzen unterliegen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Begrenzung der Kaltmiete je nach Rechtslage und örtlichen Gegebenheiten variieren kann. Mieter sollten sich daher über die geltenden Vorschriften in ihrer Region informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, wenn sie Bedenken hinsichtlich ihrer Mietkosten haben.

Der Kapitalisierungsfaktor ist ein Begriff aus der Immobilienwirtschaft und wird oft im Zusammenhang mit der Bewertung von Immobilien verwendet. Er bezieht sich auf das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den erwarteten jährlichen Mieteinnahmen.

Der Kapitalisierungsfaktor wird berechnet, indem der Kaufpreis einer Immobilie durch die erwarteten jährlichen Mieteinnahmen geteilt wird. Diese Kennzahl dient dazu, die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu bewerten und kann auch zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie herangezogen werden.

Ein niedriger Kapitalisierungsfaktor deutet darauf hin, dass die Immobilie im Verhältnis zu den Mieteinnahmen teurer ist, während ein hoher Kapitalisierungsfaktor auf eine vergleichsweise günstige Bewertung hindeutet.

Der Kapitalisierungsfaktor kann je nach Standort, Art der Immobilie und anderen Faktoren variieren. Es ist wichtig zu beachten, dass der Kapitalisierungsfaktor nur eine von vielen Kennzahlen ist, die bei der Bewertung von Immobilien berücksichtigt werden sollten, und dass weitere Aspekte wie Instandhaltungskosten, potenzielle Wertsteigerungen oder steuerliche Aspekte ebenfalls in die Entscheidungsfindung einfließen sollten.

Ein anderer Begriff für Kapitalisierungsfaktor ist der sogenannte “Vervielfältiger”, siehe hier: Vervielfältiger

Wie hoch ist der Kapitalisierungsfaktor/Vervielfältiger in Hamburg?

Der Vervielfältiger oder Kapitalisierungsfaktor für Immobilien kann je nach Lage, Art der Immobilie und anderen Faktoren stark variieren. Es gibt keine festen oder standardisierten Vervielfältiger, die für eine bestimmte Stadt wie Hamburg gelten.

Die Vervielfältiger werden durch den Markt bestimmt und können sich im Laufe der Zeit ändern. Sie hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die aktuelle Marktsituation, die Nachfrage nach Immobilien in einer bestimmten Gegend, die Art der Immobilie (Wohnimmobilie, Gewerbeimmobilie usw.) und andere örtliche Gegebenheiten.

Um den Vervielfältiger für eine spezifische Immobilie in Hamburg zu ermitteln, ist es ratsam, sich an einen Immobilienmakler, Sachverständigen oder Gutachter zu wenden, der mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist. Diese Fachleute können anhand von Vergleichswerten und aktuellen Marktdaten eine fundierte Einschätzung des Vervielfältigers für die betreffende Immobilie vornehmen. Aktuell ist ein Kapitalisierungsfaktor in Höhe von bis zu 28 in Hamburg Standard.

Das Katasteramt ist eine staatliche oder kommunale Behörde, die für die Führung des Katasters zuständig ist. Der Begriff “Kataster” bezieht sich auf ein öffentliches Verzeichnis von Grundstücken und Immobilien, das Informationen über deren Lage, Größe, Nutzung und Eigentumsverhältnisse enthält.

Die Hauptaufgaben eines Katasteramts umfassen die Vermessung und Registrierung von Grundstücken, die Aktualisierung von Eigentumsverhältnissen, die Führung von Liegenschaftskarten und die Bereitstellung von geografischen Informationen über das Land.

Das Katasteramt spielt eine wichtige Rolle bei der Sicherung von Eigentumsrechten an Grundstücken und Immobilien sowie bei der Unterstützung von Planungs- und Bauprojekten. Die Informationen, die im Kataster erfasst werden, dienen als Grundlage für die Besteuerung von Grundstücken, die Erhebung von Gebühren und Abgaben sowie für die Stadtplanung und Infrastrukturprojekte.

In vielen Ländern unterliegt das Katasteramt staatlichen Vorschriften und Gesetzen, um sicherzustellen, dass die Daten korrekt und zuverlässig geführt werden. Die Verfügbarkeit von Katasterdaten kann je nach Land unterschiedlich sein, aber in der Regel sind diese Informationen öffentlich zugänglich und können gegen Gebühr eingesehen werden.

Die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf umfassen zusätzliche Ausgaben, die neben dem eigentlichen Kaufpreis anfallen. Diese Kosten können je nach Land und Region unterschiedlich sein, aber typischerweise umfassen sie:

Grunderwerbsteuer: Dies ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien anfällt. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland oder Land und wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.

Notar- und Grundbuchkosten: Beim Immobilienkauf ist die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar erforderlich. Die Kosten für die notarielle Beurkundung sowie die Eintragung ins Grundbuch sind ebenfalls Teil der Kaufnebenkosten.

Maklerprovision: Wenn ein Immobilienmakler in den Verkaufsprozess involviert ist, fallen Maklergebühren an. Die Höhe der Provision variiert je nach Vereinbarung und kann entweder vom Käufer oder Verkäufer getragen werden.

Finanzierungskosten: Falls der Käufer einen Kredit zur Finanzierung des Immobilienkaufs aufnimmt, können zusätzliche Kosten wie Bearbeitungsgebühren, Schätzkosten und Zinsen anfallen.

Es ist wichtig, diese Kaufnebenkosten bei der Planung eines Immobilienkaufs zu berücksichtigen, da sie erheblichen Einfluss auf das Gesamtbudget haben können. In einigen Fällen können die Kaufnebenkosten bis zu 10-15% des Kaufpreises ausmachen. Interessenten sollten sich vorab über die genauen Kosten informieren und diese in ihre Finanzplanung einbeziehen.

Der Kaufpreis ist der vereinbarte Geldbetrag, den ein Käufer an den Verkäufer zahlt, um ein Gut oder eine Dienstleistung zu erwerben. Im Immobilienkontext bezieht sich der Kaufpreis auf den Betrag, den der Käufer dem Verkäufer für den Erwerb einer Immobilie zahlt. Der Kaufpreis wird in der Regel durch Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt und kann von verschiedenen Faktoren abhängen, wie beispielsweise dem Zustand der Immobilie, der Lage, dem aktuellen Marktumfeld und individuellen Präferenzen.

Der Kaufpreis ist ein wesentlicher Bestandteil eines Kaufvertrags und wird in diesem festgehalten. Er kann auch verschiedene Kosten und Gebühren umfassen, die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb entstehen, wie beispielsweise Maklerprovisionen, Notargebühren und Grunderwerbsteuer.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Kaufpreis nicht mit dem Marktpreis gleichzusetzen ist. Der Marktpreis spiegelt den aktuellen Wert einer Immobilie auf dem Markt wider, während der Kaufpreis der tatsächliche Betrag ist, zu dem sich Käufer und Verkäufer einigen.

Der Kaufpreisfaktor ist ein Begriff, der in der Immobilienwirtschaft verwendet wird, um das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis einer Immobilie und den erzielten Mieteinnahmen zu beschreiben. Er ähnelt dem zuvor erwähnten Kapitalisierungsfaktor, wird jedoch auf eine etwas andere Weise berechnet.

Der Kaufpreisfaktor wird ermittelt, indem der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährlichen Mieteinnahmen geteilt wird. Dieser Faktor dient dazu, die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu bewerten und kann auch zur Bestimmung des Marktwerts einer Immobilie herangezogen werden.

Ein niedriger Kaufpreisfaktor deutet darauf hin, dass die Immobilie im Verhältnis zu den Mieteinnahmen teurer ist, während ein hoher Kaufpreisfaktor auf eine vergleichsweise günstige Bewertung hindeutet.

Wie beim Kapitalisierungsfaktor können auch beim Kaufpreisfaktor je nach Standort, Art der Immobilie und anderen Faktoren unterschiedliche Werte auftreten. Es ist wichtig zu beachten, dass der Kaufpreisfaktor nur eine von vielen Kennzahlen ist, die bei der Bewertung von Immobilien berücksichtigt werden sollten, und dass weitere Aspekte wie Instandhaltungskosten, potenzielle Wertsteigerungen oder steuerliche Aspekte ebenfalls in die Entscheidungsfindung einfließen sollten.

Ein anderer Begriff für Kapitalisierungs-/ Kaufpreisfaktor ist der sogenannte “Vervielfältiger”, siehe hier: Vervielfältiger

Ein Kaufvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das zwischen einem Käufer und einem Verkäufer abgeschlossen wird und die Bedingungen für den Kauf oder Verkauf eines bestimmten Gegenstands oder einer Dienstleistung festlegt. Im Immobilienkontext bezieht sich ein Kaufvertrag auf das Dokument, das die Bedingungen für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie regelt.

Ein typischer Immobilienkaufvertrag enthält eine Vielzahl von Informationen, darunter:

  • Identität der Parteien: Der Kaufvertrag enthält die Namen und Adressen des Käufers und des Verkäufers sowie gegebenenfalls die Namen ihrer Vertreter oder Bevollmächtigten.
  • Beschreibung der Immobilie: Der Vertrag enthält eine genaue Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie, einschließlich Adresse, Grundstücksgröße, Gebäudeinformationen und andere relevante Details.
  • Kaufpreis und Zahlungsbedingungen: Der vereinbarte Kaufpreis wird im Vertrag festgehalten, ebenso wie die Zahlungsmodalitäten (z.B. Anzahlung, Restzahlung bei Übergabe).
  • Fristen und Bedingungen: Der Vertrag kann spezifische Fristen für Inspektionen, Finanzierungszusagen und den Abschluss des Geschäfts enthalten. Darüber hinaus können auch Bedingungen wie etwaige Reparaturen oder Mängelbehebungen vor dem Abschluss des Geschäfts festgelegt werden.
  • Rechte und Pflichten der Parteien: Der Vertrag legt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer fest, einschließlich eventueller Garantien oder Zusicherungen bezüglich des Zustands der Immobilie.
  • Schlussbestimmungen: Der Vertrag kann auch Bestimmungen zu Gerichtsstand, Schadensersatzregelungen oder anderen rechtlichen Aspekten enthalten.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein Immobilienkaufvertrag in der Regel von einem Notar beurkundet werden muss, um rechtsgültig zu sein. Vor Unterzeichnung eines solchen Vertrags ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte angemessen berücksichtigt wurden.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank in Deutschland, die verschiedene Finanzierungs- und Förderprogramme anbietet, um Investitionen in den Bereichen Umweltschutz, Energieeffizienz, Bildung, Infrastruktur und Wohnungsbau zu unterstützen. Die KfW arbeitet im Auftrag des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie sowie des Bundesministeriums der Finanzen.

Im Bereich des Wohnungswesens bietet die KfW spezielle Förderprogramme an, die es Eigentümern und Bauherren ermöglichen, zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse für energieeffiziente Sanierungen oder den Neubau von Wohnimmobilien zu erhalten. Diese Programme zielen darauf ab, den Einsatz erneuerbarer Energien zu fördern, den CO2-Ausstoß zu reduzieren und die energetische Effizienz von Gebäuden zu verbessern.

Zu den bekanntesten Förderprogrammen der KfW im Bereich des Wohnungsbaus gehören beispielsweise:

  • KfW-Wohneigentumsprogramm: Dieses Programm bietet zinsgünstige Darlehen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.
  • KfW-Effizienzhäuser: Hierbei handelt es sich um Förderprogramme für energieeffiziente Neubauten oder Sanierungen von Wohngebäuden.
  • KfW-Programm “Altersgerecht Umbauen”: Dieses Programm unterstützt Maßnahmen zur barrierefreien Gestaltung von Wohnungen und Häusern.

Die genauen Bedingungen und Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Fördermittel variieren je nach Programm und können sich auch im Laufe der Zeit ändern. Interessierte sollten sich daher direkt bei der KfW oder anderen autorisierten Stellen über aktuelle Fördermöglichkeiten informieren.

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet eine Vielzahl von Förderprogrammen in verschiedenen Bereichen an, darunter Umweltschutz, Energieeffizienz, Bildung, Infrastruktur und Wohnungsbau. Im Bereich des Wohnungswesens hat die KfW spezielle Förderprogramme entwickelt, um Eigentümern und Bauherren finanzielle Unterstützung für energieeffiziente Sanierungen oder den Neubau von Wohnimmobilien zu bieten.

Einige der gängigen Förderprogramme der KfW im Bereich des Wohnungsbaus sind:

  • KfW-Wohneigentumsprogramm: Dieses Programm bietet zinsgünstige Darlehen für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum.
  • KfW-Effizienzhäuser: Diese Programme unterstützen den Bau oder die Sanierung von energieeffizienten Wohngebäuden und bieten zinsgünstige Darlehen sowie Tilgungszuschüsse.
  • KfW-Programm “Altersgerecht Umbauen”: Dieses Programm fördert Maßnahmen zur barrierefreien Gestaltung von Wohnungen und Häusern.
  • KfW-Programm “Energieeffizient Bauen und Sanieren”: Hierbei handelt es sich um ein breites Förderprogramm, das verschiedene Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz in bestehenden Gebäuden sowie beim Neubau unterstützt.

Die genauen Bedingungen und Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Fördermittel variieren je nach Programm und können sich auch im Laufe der Zeit ändern. Interessierte sollten sich daher direkt bei der KfW oder anderen autorisierten Stellen über aktuelle Fördermöglichkeiten informieren.

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Der Liegenschaftszins ist eine jährliche Zahlung, die ein Erbbauberechtigter an den Grundstückseigentümer leistet. Er entsteht, wenn das Erbbaurecht an einem Grundstück bestellt wird. Das Erbbaurecht gewährt dem Erbbauberechtigten das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen.

Der Liegenschaftszins ist eine Art von Erbbauzins und stellt die Gegenleistung des Erbbauberechtigten für die Nutzung des Grundstücks dar. Die Höhe des Liegenschaftszinses wird in der Regel vertraglich zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten festgelegt und kann entweder als fester Betrag oder als prozentualer Anteil des Bodenwerts des Grundstücks vereinbart werden.

Der Liegenschaftszins wird üblicherweise für einen langen Zeitraum festgelegt, beispielsweise für 50 oder 99 Jahre. Während dieser Zeit ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, den Liegenschaftszins an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit kann der Vertrag über das Erbbaurecht verlängert werden, wobei dann in der Regel auch eine Anpassung des Liegenschaftszinses erfolgt.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen rechtlichen Rahmenbedingungen für das Erbbaurecht und den Liegenschaftszins je nach Land und Rechtsordnung variieren können. Daher sollten sich potenzielle Erbbauberechtigte oder Grundstückseigentümer bei Bedarf rechtlich beraten lassen, um die spezifischen Regelungen in ihrem jeweiligen Zuständigkeitsbereich zu verstehen.

Liegenschaftszins beim Ertragswertverfahren

Im Zusammenhang mit dem Ertragswertverfahren bei der Bewertung von Immobilien bezieht sich der Liegenschaftszins auf den Zinssatz, der bei der Berechnung des Bodenwerts einer Immobilie verwendet wird. Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien, insbesondere von vermieteten Wohn- und Geschäftsgebäuden.

Der Bodenwert einer Immobilie wird im Ertragswertverfahren als Teil des Gesamtwerts der Immobilie betrachtet. Der Bodenwert setzt sich aus dem Liegenschaftszins und dem Bodenrichtwert zusammen. Der Liegenschaftszins ist dabei der Zinssatz, den ein potenzieller Käufer oder Investor erwarten würde, wenn er das Grundstück pachten würde, um darauf zu bauen oder eine andere Art der Nutzung zu realisieren.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Liegenschaftszins genutzt, um den Bodenwert zu berechnen. Dies geschieht in der Regel anhand des Kapitalisierungsfaktors, der aus dem Liegenschaftszins abgeleitet wird. Der Kapitalisierungsfaktor wird dann auf die jährlichen Erträge aus der Immobilie angewendet, um den Bodenwert zu ermitteln.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genaue Berechnung des Liegenschaftszinses und seine Anwendung im Ertragswertverfahren von verschiedenen Faktoren abhängt, einschließlich regionaler Marktbedingungen, rechtlicher Rahmenbedingungen und individueller Vereinbarungen zwischen den Parteien. Daher sollten sich potenzielle Investoren oder Fachleute im Bereich Immobilienbewertung bei Bedarf fachkundig beraten lassen, um die spezifischen Aspekte des Ertragswertverfahrens und die Rolle des Liegenschaftszinses besser zu verstehen.

Wie wird der Liegenschaftszins ermittelt?

Die öffentlich zugänglichen Immobilienmarktberichte haben für unterschiedliche Objekttypen eigene feste Liegenschaftszinssätze. Diese werden durch die Gutachterausschüsse ermittelt und jährlich veröffentlicht. Der Liegenschaftszins lässt sich aber auch selbst berechnen. Ist der Kaufpreis einer Immobilie vorhanden, ist folgende Formel anzuwenden: Jahresreinertrag*100/Kaufpreis=Liegenschaftszins.

Ohne Kaufpreis, also bei der Ermittlung eines Kaufpreises für eine Immobilie, sieht die Formel anders aus. Zur Berechnung werden unterschiedliche Faktoren benötigt. Dazu gehören u.a. der Lagefaktor, Altersfaktor, Erstbezugfaktor, Stadtteilfaktor und Aktualisierungsfaktor. Spätestens hier lohnt es sich einen erfahrenen Immobilienmakler oder Gutachter bzw. Sachverständigen heranzuziehen.

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Wer seine Immobilie durch einen Makler verkaufen lässt oder einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt, kommt an einem Maklervertrag nicht vorbei. Erfahre hier die Unterschiede zu den drei Arten eines Maklervertrages: Einfache Maklerauftrag, Makleralleinauftrag, Qualifizierte Makleralleinauftrag. Hier geht’s zum Artikel: “Die drei Arten eines Maklervertrages”

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine Verordnung in Deutschland, die den Schutz von Verbrauchern im Zusammenhang mit der Vermittlung von Immobilien und dem Verkauf von Neubauten regelt. Die MaBV enthält Bestimmungen, die sicherstellen sollen, dass Immobilienmakler und Bauträger bestimmte Standards einhalten und transparente Informationen bereitstellen.

Einige der wichtigsten Regelungen der MaBV umfassen:

  • Provisionsregelungen: Die MaBV enthält Vorschriften zur Provisionshöhe und -zahlung bei der Vermittlung von Immobilien. Sie legt beispielsweise fest, dass Maklerprovisionen erst nach erfolgreicher Vermittlung fällig werden dürfen.
  • Informationspflichten: Die Verordnung schreibt vor, dass Immobilienmakler und Bauträger potenziellen Käufern oder Mietern bestimmte Informationen über die angebotenen Immobilien zur Verfügung stellen müssen, wie z.B. Energieausweis, Grundrisse, Baubeschreibung usw.
  • Sicherheitsleistungen: Bauträger sind verpflichtet, Sicherheiten für geleistete Anzahlungen oder Vorauszahlungen zu leisten, um das Risiko für die Erwerber zu minimieren.
  • Genehmigungspflicht: Die MaBV regelt auch die Genehmigungspflicht für gewerbliche Bauträger und Immobilienmakler.

Es ist wichtig zu beachten, dass die MaBV spezifische Anforderungen an Immobilienmakler und Bauträger stellt und sicherstellen soll, dass Verbraucher vor unfairen Praktiken geschützt werden. Wenn du als Verbraucher mit einem Immobilienmakler oder Bauträger in Deutschland zu tun hast, ist es ratsam, sich über die Bestimmungen der MaBV zu informieren und sicherzustellen, dass diese eingehalten werden.

Bitte beachte jedoch, dass sich Gesetze und Verordnungen ändern können. Daher ist es ratsam, sich bei Bedarf von einem Rechtsanwalt oder einer anderen qualifizierten Stelle beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass man über aktuelle rechtliche Bestimmungen informiert ist.

Wer seine Immobilie durch einen Makler verkaufen lässt oder einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt, kommt an einem Maklervertrag nicht vorbei. Erfahre hier die Unterschiede zu den drei Arten eines Maklervertrages: Einfache Maklerauftrag, Makleralleinauftrag, Qualifizierte Makleralleinauftrag. Hier geht’s zum Artikel: “Die drei Arten eines Maklervertrages”

Der Marktanpassungsfaktor ist ein Begriff, der in verschiedenen Kontexten verwendet wird, insbesondere im Immobilien- und Finanzbereich. Im Allgemeinen bezieht sich der Marktanpassungsfaktor auf einen Faktor oder eine Anpassung, die aufgrund von Marktbedingungen vorgenommen wird, um bestimmte Werte oder Preise zu korrigieren.

Im Immobilienbereich kann der Marktanpassungsfaktor beispielsweise bei der Bewertung von Immobilien verwendet werden. Wenn ein Gutachter oder Immobilienmakler den Wert einer Immobilie schätzt, berücksichtigt er möglicherweise den aktuellen Zustand des Immobilienmarktes und passt den geschätzten Wert entsprechend an. Dieser Anpassungsfaktor kann aufgrund von Angebot und Nachfrage, regionalen Marktbedingungen, wirtschaftlichen Trends und anderen Faktoren variieren.

Der Begriff “Marktpreis” bezieht sich auf den aktuellen Preis, zu dem ein Gut oder eine Dienstleistung auf einem bestimmten Markt gehandelt wird. Der Marktpreis wird durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt und kann sich je nach Marktbedingungen und anderen Faktoren ständig ändern.

In verschiedenen Kontexten kann der Begriff “Marktpreis” unterschiedliche Bedeutungen haben:

  • Finanzmärkte: Auf den Finanzmärkten bezieht sich der Marktpreis auf den aktuellen Preis, zu dem ein Finanzinstrument wie Aktien, Anleihen, Devisen oder Rohstoffe gehandelt wird. Dieser Preis wird durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt und spiegelt die aktuellen Marktbedingungen wider.
  • Immobilienmarkt: Im Immobilienbereich bezeichnet der Marktpreis den aktuellen Wert einer Immobilie basierend auf den aktuellen Marktbedingungen, vergleichbaren Verkäufen und anderen Faktoren.
  • Produkte und Dienstleistunge: Im Allgemeinen bezieht sich der Marktpreis auf den Preis, zu dem Waren oder Dienstleistungen auf einem bestimmten Markt angeboten werden. Dies kann von Lebensmitteln bis hin zu technologischen Produkten reichen.

Der Marktpreis ist ein wichtiger Indikator für die wirtschaftliche Aktivität und spielt eine entscheidende Rolle bei Investitionsentscheidungen, Kauf- und Verkaufsentscheidungen sowie bei der Bestimmung von Werten in verschiedenen Branchen.

Was beeinflusst den Marktpreis?

Der Marktpreis wird von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst, die je nach Produkt, Dienstleistung oder Finanzinstrument variieren können. Im Allgemeinen können die folgenden Faktoren den Marktpreis beeinflussen:

  • Angebot und Nachfrage: Das grundlegende Prinzip von Angebot und Nachfrage ist ein entscheidender Einflussfaktor auf den Marktpreis. Wenn die Nachfrage nach einem Gut oder einer Dienstleistung hoch ist und das Angebot begrenzt, steigt in der Regel der Preis. Umgekehrt führt ein Überangebot bei geringer Nachfrage oft zu sinkenden Preisen.
  • Kosten der Produktion: Die Kosten für die Herstellung oder Bereitstellung eines Produkts oder einer Dienstleistung haben einen direkten Einfluss auf den Marktpreis. Wenn die Produktionskosten steigen, kann dies zu höheren Preisen führen, um die Rentabilität zu erhalten.
  • Wettbewerb: Der Wettbewerb zwischen Anbietern kann den Marktpreis beeinflussen. In stark umkämpften Märkten können niedrigere Preise angeboten werden, um Kunden anzulocken und Marktanteile zu gewinnen.
  • Konjunkturzyklen: Wirtschaftliche Bedingungen wie Boom- oder Rezessionsphasen können den Marktpreis beeinflussen. In Zeiten wirtschaftlichen Wachstums steigt oft die Nachfrage und damit auch die Preise, während in Rezessionen die Nachfrage sinkt und Preise tendenziell fallen.
  • Regulierung und Gesetzgebung: Regierungsmaßnahmen, Steuern, Zölle und andere regulatorische Aspekte können direkte Auswirkungen auf den Marktpreis haben.
  • Technologische Entwicklungen: Neue Technologien können Produktionsprozesse effizienter machen und dadurch die Kosten senken, was sich wiederum auf den Marktpreis auswirken kann.
  • Währungsschwankungen: Bei international gehandelten Gütern können Wechselkursschwankungen den Marktpreis beeinflussen.

Diese Faktoren sind nicht abschließend und es gibt viele weitere Aspekte, die den Marktpreis beeinflussen können. Die genaue Gewichtung dieser Faktoren hängt vom spezifischen Markt und Produkt ab.

Was ist der Unterschied zum Kaufpreis?

Der Marktpreis und der Kaufpreis sind zwei verschiedene Begriffe, die im Zusammenhang mit dem Handel von Waren oder Vermögenswerten verwendet werden. Hier sind die Unterschiede:

Marktpreis:

  • Der Marktpreis ist der aktuelle Preis, zu dem ein Gut oder eine Dienstleistung auf einem bestimmten Markt gehandelt wird.
  • Er spiegelt das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage wider und kann sich ständig ändern.
  • Der Marktpreis wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, wie beispielsweise Angebot und Nachfrage, Produktqualität, Konkurrenz, Trends und wirtschaftliche Bedingungen.

Kaufpreis:

  • Der Kaufpreis ist der tatsächliche Betrag, den ein Käufer bereit ist zu zahlen, um ein Gut oder eine Dienstleistung zu erwerben.
  • Er wird in der Regel durch Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt und kann über oder unter dem Marktpreis liegen.
  • Der Kaufpreis kann auch von anderen Faktoren abhängen, wie beispielsweise dem Zustand des Produkts, individuellen Präferenzen der Parteien und den jeweiligen Verhandlungsgeschick.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Marktpreis den aktuellen Wert eines Gutes auf dem Markt widerspiegelt, während der Kaufpreis der tatsächliche Betrag ist, zu dem ein Käufer bereit ist zu zahlen. Der Kaufpreis kann vom Marktpreis abweichen und wird durch individuelle Verhandlungen bestimmt.

Der Begriff Marktwert ist lediglich ein anderes Wort für den Marktpreis bzw. Verkherswert einer Immobilie. Hier findest du eine ausführliche Erklärung/Definition: Marktpreis, Verkehrswert

Die Miete bezieht sich auf die vorübergehende Überlassung von Wohn- oder Gewerbeimmobilien durch den Eigentümer (Vermieter) an einen Mieter für eine bestimmte Zeitdauer gegen Zahlung eines vereinbarten Mietzinses. Im Gegensatz zur Pacht, die oft für kommerzielle oder landwirtschaftliche Zwecke genutzt wird, wird die Miete typischerweise für Wohnzwecke oder für die Nutzung von gewerblichen Räumlichkeiten wie Büros oder Einzelhandelsflächen vereinbart. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag, enthält ein Pachtvertrag neben der Nutzungserlaubnis einer Fläche innerhalb einer Immobilie auch die Erlaubnis zur Nutzung des Inventars, was z.B. bei Gastronomieflächen der Fall ist. Ein Restaurantbetreiber z.B. mietet eine leere Mietfläche und pachtet eine Gastronomiefläche, wenn diese Inventar für das Betreiben eines Restaurants enthält. Ein weiteres wichtiges Unterscheidungsmerkmal zwischen Miete und Pacht ist, dass der Pächter Ertrag aus der Pachtfläche ziehen darf, während ein Mieter bei entsprechendem Vertrag zwar auch eine Immobilie zu gewerblichen Zwecken nutzen darf, er aber Ertrag aus eigener Unternehmung erwirtschaftet und nicht direkt aus der Mietfläche selbst.

Hier sind einige weitere wichtige Aspekte der Miete:

1. Wohn- oder Gewerbenutzung: Mietverträge werden sowohl für Wohnimmobilien als auch für Gewerbeimmobilien verwendet. Bei Wohnmieten bezieht sich die Nutzung auf das Bewohnen eines Hauses, einer Wohnung oder einer anderen Art von Wohnraum, während bei Gewerbemieten die Immobilie für geschäftliche Zwecke wie Büros, Einzelhandelsgeschäfte oder gewerbliche Aktivitäten genutzt wird.

2. Kurz- bis mittelfristige Vereinbarungen: Mietverträge haben im Allgemeinen kürzere Laufzeiten im Vergleich zu Pachtverträgen. Die Mietdauer kann variieren und reicht üblicherweise von Monaten bis zu Jahren, je nach den Bedürfnissen und Präferenzen der Parteien. Die Verlängerung oder Kündigung des Mietvertrags erfolgt üblicherweise am Ende der vereinbarten Mietdauer.

3. Zahlung von Mietzins: Als Gegenleistung für die Nutzung der Immobilie zahlt der Mieter regelmäßig einen vereinbarten Mietzins an den Vermieter. Die Höhe des Mietzinses wird durch verschiedene Faktoren bestimmt, darunter die Größe und Lage der Immobilie, die Art der Nutzung, die Ausstattung und der Zustand der Immobilie sowie die örtlichen Marktbedingungen.

4. Verantwortlichkeiten des Vermieters: In der Regel ist der Vermieter für die Instandhaltung und Reparaturen der vermieteten Immobilie verantwortlich, es sei denn, es wird etwas anderes im Mietvertrag vereinbart. Der Vermieter trägt auch die Kosten für grundlegende Dienstleistungen wie Reparaturen an der Gebäudestruktur, Wartung von Anlagen, Entsorgung von Müll und Schnee sowie Versicherung der Immobilie.

5. Vertragsbedingungen und Rechte: Die spezifischen Bedingungen eines Mietvertrags können je nach den Bedürfnissen und Interessen beider Parteien variieren. Dazu gehören unter anderem die Mietdauer, die Höhe des Mietzinses, die Bestimmungen zur Nutzung der Immobilie, die Rechte und Pflichten beider Parteien sowie die Bedingungen für die Verlängerung oder Kündigung des Vertrags.

Zusammenfassend ermöglicht die Miete eine flexible Nutzung von Immobilien für Wohn- oder Geschäftszwecke, indem sie eine vorübergehende Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Mieter etabliert. Sie bietet eine Möglichkeit für kurz- bis mittelfristige Wohn- oder Geschäftsnutzung, während gleichzeitig die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden.

Ein Mietenspiegel ist ein Instrument, das in vielen Ländern verwendet wird, um Informationen über die durchschnittlichen Mietpreise für verschiedene Arten von Wohnungen in bestimmten Regionen bereitzustellen. Der Mietenspiegel dient dazu, Transparenz und Vergleichbarkeit bei Mietpreisen zu schaffen und sowohl Mietern als auch Vermietern eine Orientierungshilfe zu bieten.

Typischerweise enthält ein Mietenspiegel Informationen über die durchschnittlichen Mietpreise pro Quadratmeter für verschiedene Arten von Wohnungen (z.B. nach Größe, Ausstattung, Lage) in verschiedenen Stadtteilen oder Regionen. Diese Daten werden oft auf der Grundlage von tatsächlich abgeschlossenen Mietverträgen gesammelt und können von lokalen Behörden, Mietervereinen oder anderen Institutionen veröffentlicht werden.

Ein Mietenspiegel kann verschiedene Zwecke erfüllen:

  • Orientierungshilfe für Mieter: Mieter können den Mietenspiegel nutzen, um herauszufinden, ob die geforderte Miete angemessen ist und um sich über die durchschnittlichen Preise in ihrer Region zu informieren.
  • Verhandlungsbasis für Mieter und Vermieter: Der Mietenspiegel kann als Grundlage für Verhandlungen zwischen Mietern und Vermietern dienen, insbesondere wenn es um Mieterhöhungen oder Neuvermietungen geht.
  • Rechtliche Bedeutung: In einigen Ländern kann der Mietenspiegel auch rechtliche Relevanz haben, beispielsweise bei der Festlegung von zulässigen Miethöhen im Rahmen von Mietpreisbegrenzungen oder bei Streitigkeiten vor Gericht.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Mietenspiegel nur eine allgemeine Orientierung bietet und individuelle Faktoren wie die Ausstattung der Wohnung, die Lage, die Nachfrage am örtlichen Wohnungsmarkt und andere Aspekte ebenfalls berücksichtigt werden müssen.

Die Mietpreisobergrenze bezieht sich auf die maximale Miete, die ein Vermieter für eine bestimmte Wohnung oder Immobilie verlangen kann. Diese Obergrenze wird oft durch gesetzliche Bestimmungen, Verordnungen oder lokale Vorschriften festgelegt, um übermäßige Mietsteigerungen zu verhindern und bezahlbaren Wohnraum zu gewährleisten.

In einigen Ländern oder Städten gibt es Gesetze zur Mietpreisbegrenzung, die Höchstgrenzen für Neuvermietungen oder Mieterhöhungen vorsehen. Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass Mieten in angespannten Wohnungsmärkten nicht übermäßig steigen und dass Mieter vor überhöhten Mietforderungen geschützt werden.

Die Mietpreisobergrenze kann je nach Region und örtlichen Gegebenheiten variieren. In einigen Fällen können Ausnahmen von der Obergrenze gelten, beispielsweise für neu errichtete Wohnungen oder bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Einhaltung von Mietpreisobergrenzen von Vermietern und Mietern gleichermaßen beachtet werden muss. Mieter sollten sich über die geltenden Vorschriften in ihrer Region informieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, wenn sie Bedenken hinsichtlich ihrer Mietkosten haben.

Höhe der Mietpreisobergrenz

Mit Inkrafttreten der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 darf die Miete bei einer Neuvermietung laut Mietspiegel maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gibt es keinen Mietspiegel darf die neue Miete bis zu 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Im Zusammenhang mit Mietwohnungen bezieht sich der Begriff “Modernisierung” auf Maßnahmen, die darauf abzielen, den Wohnkomfort, die Energieeffizienz, die Ausstattung oder den Zustand einer Wohnung zu verbessern. Modernisierungsmaßnahmen können von Vermietern durchgeführt werden, um die Attraktivität ihrer Immobilien zu steigern und den Wohnwert für Mieter zu erhöhen. In einigen Fällen können Modernisierungen auch gesetzlich vorgeschrieben sein, um bestimmte Standards für Wohnraum zu erfüllen.

Typische Modernisierungsmaßnahmen können beinhalten:

  • Energetische Sanierung: Die Verbesserung der Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern und Türen, die Installation effizienterer Heizsysteme oder die Nutzung erneuerbarer Energien zur Reduzierung des Energieverbrauchs.
  • Badezimmer- und Küchenmodernisierung: Die Renovierung von Badezimmern und Küchen, einschließlich des Austauschs von Sanitäreinrichtungen, Fliesen, Armaturen und Elektrogeräten.
  • Barrierefreiheit: Der Einbau von Aufzügen, Rampen oder anderen Vorrichtungen zur Barrierefreiheit für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen.
  • Verbesserung der Ausstattung: Die Aktualisierung von Bodenbelägen, Malerarbeiten, die Installation moderner Beleuchtungssysteme oder anderer Innenausstattungen.
  • Sicherheitsmaßnahmen: Die Installation von Sicherheitssystemen wie Rauchmeldern, Alarmanlagen oder sicherheitsverbesserten Türen und Fenstern.

Es ist wichtig zu beachten, dass in vielen Ländern gesetzliche Regelungen existieren, die die Rechte von Mietern im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen schützen. Diese Regelungen können beispielsweise vorschreiben, dass Mieter über geplante Modernisierungen informiert werden müssen und unter Umständen eine angemessene Mietminderung verlangen können.

In der Immobilienbranche bezieht sich der Begriff “Multiplikator” typischerweise auf verschiedene Kennzahlen, die zur Bewertung von Immobilien oder zur Berechnung von Renditen verwendet werden. Hier sind einige gebräuchliche Multiplikatoren in der Immobilienwirtschaft:

  • Mietmultiplikator: Der Mietmultiplikator ist eine Kennzahl, die verwendet wird, um den Wert einer Immobilie anhand des Verhältnisses zwischen dem Kaufpreis und den erzielbaren Mieteinnahmen zu bewerten. Er wird berechnet, indem der Kaufpreis einer Immobilie durch die jährlichen Mieteinnahmen dividiert wird. Ein niedriger Mietmultiplikator deutet darauf hin, dass die Immobilie im Verhältnis zu den Mieteinnahmen teuer ist, während ein hoher Mietmultiplikator auf ein günstiges Verhältnis hinweist.
  • Kapitalisierungsfaktor: Der Kapitalisierungsfaktor (auch Cap Rate genannt) ist ein Multiplikator, der das Verhältnis zwischen dem Netto-Betriebsergebnis (NOI) einer Immobilie und ihrem Marktwert angibt. Er wird verwendet, um die Rendite einer Immobilieninvestition zu bewerten. Ein niedrigerer Kapitalisierungsfaktor deutet auf eine höhere Rendite hin, während ein höherer Faktor auf eine niedrigere Rendite hindeutet.
  • Bodenrichtwertmultiplikator: Dieser Multiplikator wird in einigen Ländern verwendet, um den Bodenrichtwert von Grundstücken zu bestimmen. Er berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks.

Diese Multiplikatoren dienen dazu, potenzielle Investoren und Immobilieneigentümer bei der Bewertung von Immobilien und bei Entscheidungen über An- oder Verkäufe zu unterstützen. Sie können auch als Orientierungshilfe für die Preisgestaltung von Mieten oder Kaufangeboten dienen.

N

Die “Nebenkosten” im Zusammenhang mit Mietwohnungen beziehen sich auf die zusätzlichen Kosten, die über die Grundmiete hinaus für den Mieter anfallen. Diese Kosten können verschiedene Ausgaben umfassen, die im Zusammenhang mit dem Wohnen in einer Mietwohnung entstehen. Typischerweise umfassen Nebenkosten:

  • Betriebskosten: Hierzu zählen Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege und Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen.
  • Heizkosten: Die Kosten für die Beheizung der Wohnung werden oft als Nebenkosten abgerechnet. Dies kann je nach Vereinbarung entweder über Vorauszahlungen oder eine jährliche Abrechnung erfolgen.
  • Warmwasserkosten: Wenn die Warmwasserversorgung nicht über die Heizkosten abgedeckt ist, können auch die Kosten für Warmwasser als Nebenkosten anfallen.
  • Kosten für Hausmeisterdienste: Falls ein Hausmeisterdienst für die Pflege und Instandhaltung des Gebäudes oder der Anlage zuständig ist, können diese Kosten ebenfalls zu den Nebenkosten gehören.
  • Aufzugskosten: In Gebäuden mit Aufzügen können auch die Betriebs- und Wartungskosten des Aufzugs als Nebenkosten anfallen.

Die genaue Zusammensetzung der Nebenkosten kann je nach Mietvertrag und regionalen Gegebenheiten variieren. In vielen Fällen werden die Nebenkosten als monatliche Vorauszahlungen zusammen mit der Grundmiete gezahlt und dann am Ende des Abrechnungszeitraums (meistens jährlich) durch eine Nebenkostenabrechnung mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Es ist wichtig zu beachten, dass Vermieter verpflichtet sind, eine transparente und nachvollziehbare Abrechnung der Nebenkosten vorzulegen und dem Mieter Einsicht in die entsprechenden Belege zu gewähren.

Mehr zum Thema “Nebenkosten” findest du unter dem Reiter “Betriebskosten”

Die Nebenkostenabrechnung ist eine Aufstellung der Kosten, die ein Vermieter im Rahmen eines Mietverhältnisses auf den Mieter umlegen kann. Sie dient dazu, dem Mieter transparent darzulegen, welche Beträge für Betriebskosten, Heizkosten und andere umlagefähige Nebenkosten angefallen sind. Die Abrechnung erfolgt in der Regel einmal jährlich und basiert auf den tatsächlichen Kosten des vorangegangenen Abrechnungszeitraums.

Die Nebenkostenabrechnung sollte folgende Informationen enthalten:

  • Zusammensetzung der Kosten: Die Abrechnung sollte detailliert auflisten, welche Kostenpositionen angefallen sind, z.B. Heizkosten, Wasser- und Abwasserkosten, Müllabfuhrgebühren, Hausmeisterdienste usw.
  • Aufteilung der Kosten: Die Gesamtkosten werden entsprechend dem im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel auf die Mieter umgelegt. Dies kann beispielsweise nach Wohnfläche oder Personenzahl erfolgen.
  • Vorauszahlungen und Nachzahlungen: Falls der Mieter monatliche Vorauszahlungen geleistet hat, wird geprüft, ob diese ausreichend waren oder ob eine Nachzahlung erforderlich ist.
  • Belege und Nachweise: Der Vermieter sollte Belege und Nachweise für die angefallenen Kosten beifügen, um die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung sicherzustellen.

Mieter haben das Recht, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und gegebenenfalls Einwände zu erheben. Es ist wichtig, dass Vermieter die gesetzlichen Vorgaben zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung einhalten und den Mietern eine verständliche Abrechnung zur Verfügung stellen.

Die Nettokaltmiete ist der Grundbetrag, den ein Mieter für die reine Nutzung der Wohnung zahlt, ohne Berücksichtigung von Nebenkosten oder Heizkosten. Sie umfasst also lediglich die Miete für die Wohnfläche und eventuell vorhandene Einrichtungen wie beispielsweise eine Garage oder einen Stellplatz.

Die Nettokaltmiete bildet die Ausgangsbasis für die Gesamtmiete, zu der dann noch die Nebenkosten (z.B. Betriebskosten, Heizkosten) sowie gegebenenfalls Kosten für Warmwasser hinzukommen. Die Nettokaltmiete wird in der Regel im Mietvertrag festgelegt und kann je nach Lage, Ausstattung und Größe der Wohnung variieren.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Nettokaltmiete nicht alle Kosten abdeckt, die mit dem Wohnen verbunden sind. Daher sollten Mieter bei der Betrachtung des Mietpreises auch die Nebenkosten berücksichtigen, um ein realistisches Bild der Gesamtkosten für die Wohnung zu erhalten.

Eine wichtige und in der Praxis häufig umstrittene Abgrenzung betrifft die Unterscheidung von umlegbaren (= umlagefähigen) Betriebskosten und nicht umlegbaren Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten. Letztere sind grundsätzlich in der Miete enthalten und können deshalb schon nicht auf den Mieter umgelegt werden, weil es begrifflich keine Betriebskosten sind. Kosten für Wartung und Inspektion sind aber umlegbar. Voraussetzung ist, dass es laufende Aufwendungen sind (z. B. Wartung der Aufzugsanlage). Eine Ausnahme bilden Kleinreparaturklauseln, mit denen die Kosten für Instandsetzungen und Entstörungen bis zu einem im Mietvertrag maximalen bestimmten Betrag direkt auf den Mieter abgewälzt werden können. Die Obergrenze muss vertraglich festgelegt werden und beläuft sich auf maximal 200-250 € bzw. 8% der Jahresnettomiete für alle Kleinreperaturen in einem gesamten Jahr oder 75-100 € für eine einzelne Reperatur. Wurde vertraglich keine oder eine unzumutbare Obergrenze vereinbart, so gilt diese Klausel als nichtig und der Vermieter haftet für sämtliche Schäden. 

Nichtumlagefähige Betriebs-/Nebenkosten sind z.B.:

  • Reparaturkosten in der Nebenkostenabrechnung
  • Instandhaltungskosten
  • Nebenkosten für Verwaltung
  • Nebenkostenanteile für leerstehende Wohnungen
  • Bank- und Kontoführungsgebühren, Zinsen, Porto für Briefe, Telefongespräche
  • Neuanlage eines Gartens
  • Einmalige Dachrinnenreinigung
  • Versicherungskosten
  • Wartungskosten für die Klingelsprechanlage
  • Einmalige Schädlingsbekämpfung
  • Fassadenreinigung
  • Installation von Feuerlöschern
  • Erschließungsbeiträge
  • Straßenbaubeiträge oder Straßenausbaubeiträge 
Diese Kosten hat der Vermieter alleine zu tragen.
 
Mehr zum Thema “nichtumlagefähige Nebenkosten” findest du unter dem Reiter “Betriebskosten”

Das Nießbrauchrecht ist ein Begriff aus dem deutschen Recht und bezeichnet das Recht, eine Immobilie oder bewegliche Sachen zu nutzen und daraus Nutzungen zu ziehen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Der Inhaber des Nießbrauchrechts, der sogenannte Nießbraucher, hat das Recht, die Sache wie ein Eigentümer zu nutzen und von ihr zu profitieren, während der Eigentümer (sogenannter Nudus dominus) zwar formal das Eigentum behält, aber in dieser Zeit keine Nutzung oder Erträge aus der Sache ziehen kann.

Das Nießbrauchrecht kann auf verschiedene Arten entstehen:

  • Gesetzlicher Nießbrauch: Dies entsteht beispielsweise durch gesetzliche Regelungen oder testamentarische Verfügungen.
  • Vertraglicher Nießbrauch: Hierbei wird das Nießbrauchrecht durch einen Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Berechtigten vereinbart.

Der Nießbrauch kann sich auf verschiedene Arten von Nutzungen beziehen, wie beispielsweise die Nutzung einer Wohnung oder eines Grundstücks, die Nutzung von Erträgen aus einem Vermögen oder auch die Nutzung von beweglichen Sachen.

Das Nießbrauchrecht endet in der Regel mit dem Tod des Berechtigten oder nach Ablauf einer bestimmten Frist, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde. Es ist wichtig zu beachten, dass das Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen werden muss, um gegenüber Dritten wirksam zu sein.

Ein Notar ist eine unabhängige und neutraler Rechtsberater, der von staatlicher Seite dazu berufen ist, Urkunden zu beurkunden, Beglaubigungen vorzunehmen und Rechtsrat zu erteilen. In vielen Ländern, darunter auch Deutschland, ist die Tätigkeit des Notars gesetzlich geregelt und unterliegt strengen Vorschriften.

Die Aufgaben eines Notars umfassen unter anderem:

  • Beurkundung von Verträgen: Der Notar beurkundet Verträge, wie beispielsweise Kaufverträge für Immobilien, Gesellschaftsverträge oder Testamente. Durch die Beurkundung wird die Echtheit der Unterschriften bestätigt und die Parteien werden über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrags informiert.
  • Beglaubigung von Unterschriften und Abschriften: Der Notar beglaubigt Unterschriften auf Dokumenten und erstellt beglaubigte Abschriften von Urkunden.
  • Beratung in rechtlichen Angelegenheiten: Der Notar berät seine Mandanten in verschiedenen rechtlichen Angelegenheiten, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienrecht, Erbrecht, Gesellschaftsrecht und Familienrecht.
  • Führung des elektronischen Handelsregisters: In einigen Ländern ist der Notar auch für die Führung des Handelsregisters zuständig.

Die Tätigkeit des Notars dient dazu, Rechtssicherheit zu schaffen und Streitigkeiten zu vermeiden. Die Beurkundung durch einen Notar verleiht den betreffenden Dokumenten eine hohe Beweiskraft vor Gericht und schafft Vertrauen bei Vertragspartnern.

Notartermin

Ein Notartermin ist ein vereinbarter Termin mit einem Notar, bei dem rechtlich relevante Angelegenheiten beurkundet oder beglaubigt werden. Typische Anlässe für einen Notartermin sind beispielsweise der Kauf oder Verkauf von Immobilien, die Gründung einer Gesellschaft, die Errichtung eines Testaments oder die Regelung von erbrechtlichen Angelegenheiten.

Vor einem Notartermin ist es üblich, dass die beteiligten Parteien sich über den genauen Inhalt des zu beurkundenden Vertrags oder Dokuments im Klaren sind und gegebenenfalls rechtliche Beratung in Anspruch genommen haben. Der Notartermin selbst dient dann dazu, die entsprechenden Vereinbarungen in Form einer notariellen Urkunde zu beurkunden.

Während des Notartermins erklärt der Notar den Parteien den Inhalt des Vertrags und klärt sie über dessen rechtliche Konsequenzen auf. Anschließend werden die beteiligten Parteien gebeten, ihre Unterschrift unter das Dokument zu setzen. Der Notar bestätigt dann die Echtheit der Unterschriften und nimmt gegebenenfalls weitere Beglaubigungen vor.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein Notartermin in der Regel nur nach vorheriger Terminvereinbarung möglich ist. Die beteiligten Parteien sollten sich daher rechtzeitig mit dem Notariat in Verbindung setzen, um einen Termin zu vereinbaren und gegebenenfalls erforderliche Unterlagen vorzubereiten.

Die Nutzfläche ist ein Begriff aus dem Immobilien- und Bauwesen und bezeichnet die Gesamtfläche eines Gebäudes oder einer Wohnung, die für bestimmte Nutzungen zur Verfügung steht. Im Gegensatz zur Wohnfläche, die nur die Fläche der tatsächlich bewohnbaren Räume umfasst, berücksichtigt die Nutzfläche auch Bereiche wie Treppenhäuser, Flure, Kellerräume, Abstellräume und ähnliches.

Die genaue Definition der Nutzfläche kann je nach Land und Rechtsordnung variieren. In Deutschland wird die Berechnung der Nutzfläche in der Regel durch die DIN 277 (Deutsche Industrienorm) geregelt. Diese Norm unterscheidet zwischen verschiedenen Arten von Nutzflächen, wie beispielsweise Verkehrsflächen (Flure, Treppen), Technikflächen (Heizungs- und Lüftungsräume), Nebenflächen (Keller, Abstellräume) und Funktionsflächen (Sanitärräume, Küchen).

Die Angabe der Nutzfläche ist insbesondere bei Miet- oder Kaufverträgen von Bedeutung, da sie Auskunft darüber gibt, wie viel Raum tatsächlich nutzbar ist. Bei gewerblichen Immobilien kann die Nutzfläche auch für die Berechnung von Mieten oder Betriebskosten relevant sein.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Angabe der Nutzfläche nicht mit der Wohnfläche verwechselt werden sollte. Die Wohnfläche umfasst nur die Fläche der tatsächlich bewohnbaren Räume einer Wohnung oder eines Hauses.

O

Der Begriff “Objekttyp” bezieht sich auf die Klassifizierung von Immobilien nach bestimmten Merkmalen und Eigenschaften. Es handelt sich um eine Art Kategorisierungssystem, das verwendet wird, um verschiedene Arten von Immobilien zu identifizieren und zu unterscheiden.

Der Objekttyp kann verschiedene Aspekte einer Immobilie umfassen, wie zum Beispiel:

  • Wohnimmobilien: Hierbei handelt es sich um Immobilien, die für Wohnzwecke genutzt werden, wie Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser.
  • Gewerbeimmobilien: Dies sind Immobilien, die für kommerzielle Zwecke genutzt werden, wie Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen oder Industrieanlagen.
  • Sonderimmobilien: Dies sind spezielle Arten von Immobilien, die nicht in die oben genannten Kategorien passen. Dazu gehören beispielsweise Hotels, Krankenhäuser, Schulen oder Freizeiteinrichtungen.

Die Unterscheidung nach Objekttyp ist wichtig, da verschiedene Arten von Immobilien unterschiedliche Anforderungen und Nutzungsmöglichkeiten haben. Sie beeinflusst auch den Wert und die Rentabilität einer Immobilie sowie ihre potenziellen Käufer oder Mieter.

P

Die Pacht ist ein Begriff, der eine spezifische Form der Überlassung von Grundstücken oder Immobilien beschreibt, die in der Regel für kommerzielle, landwirtschaftliche oder industrielle Zwecke genutzt werden. Es handelt sich um eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer des Landes oder der Immobilie, dem sogenannten Verpächter oder Verpächterin, und einer anderen Partei, dem Pächter oder der Pächterin. Im Rahmen einer Pacht erwirbt der Pächter das Recht, das Land oder die Immobilie für einen festgelegten Zeitraum und gegen Zahlung eines Pachtzinses zu nutzen. Im Gegensatz zu einem Mietvertrag, enthält ein Pachtvertrag neben der Nutzungserlaubnis einer Fläche innerhalb einer Immobilie auch die Erlaubnis zur Nutzung des Inventars, was z.B. bei Gastronomieflächen der Fall ist. Ein Restaurantbetreiber z.B. mietet eine leere Mietfläche und pachtet eine Gastronomiefläche, wenn diese Inventar für das Betreiben eines Restaurants enthält. Ein weiteres wichtiges Unterscheidungsmerkmal zwischen Miete und Pacht ist, dass der Pächter Ertrag aus der Pachtfläche ziehen darf, während ein Mieter zwar auch eine Immobilie zu gewerblichen Zwecken nutzen darf, er aber Ertrag aus eigener Unternehmung erwirtschaftet und nicht direkt aus der Mietfläche selbst.

Hier sind einige weitere wichtige Aspekte der Pacht:

1. Nutzung für kommerzielle oder landwirtschaftliche Zwecke: Pachtverträge werden oft für landwirtschaftliche Flächen, Gewerbeimmobilien, Industriegrundstücke oder andere Nutzungsarten verwendet, bei denen der Pächter das Land oder die Räumlichkeiten für kommerzielle Zwecke nutzen möchte. Dies kann den Anbau von Nutzpflanzen, die Viehzucht, den Betrieb eines Geschäfts, die Errichtung von Gewerbebauten oder andere kommerzielle Aktivitäten umfassen.

2. Langfristige Vereinbarungen: Pachtverträge haben typischerweise längere Laufzeiten im Vergleich zu Mietverträgen. Sie können Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern, je nach den Bedingungen der Vereinbarung und der Art des genutzten Landes oder der Immobilie. Diese langfristige Natur ermöglicht es dem Pächter, langfristige Investitionen zu tätigen und eine nachhaltige Nutzung des Landes oder der Immobilie zu planen.

3. Zahlung von Pachtzins: Als Gegenleistung für das Recht, das Land oder die Immobilie zu nutzen, ist der Pächter verpflichtet, einen regelmäßigen Pachtzins an den Verpächter zu zahlen. Die Höhe des Pachtzinses wird in der Regel in der Pachtvereinbarung festgelegt und kann auf verschiedenen Faktoren basieren, darunter die Größe des Grundstücks, die Lage, die Art der Nutzung und die örtlichen Marktbedingungen.

4. Verantwortlichkeiten des Pächters: In der Regel ist der Pächter für die Instandhaltung und Pflege des gepachteten Landes oder der Immobilie verantwortlich, es sei denn, es wird etwas anderes im Pachtvertrag vereinbart. Dies kann die Pflege von landwirtschaftlichen Flächen, die Wartung von Gebäuden oder Einrichtungen, Reparaturen und andere erforderliche Maßnahmen umfassen.

5. Vertragsbedingungen und Rechte: Die spezifischen Bedingungen eines Pachtvertrags können je nach den Bedürfnissen und Interessen beider Parteien variieren. Dazu gehören unter anderem die Dauer des Pachtverhältnisses, die Höhe des Pachtzinses, die Bestimmungen zur Nutzung des Landes oder der Immobilie, die Rechte und Pflichten beider Parteien sowie die Bedingungen für die Verlängerung oder Kündigung des Vertrags.

Insgesamt ermöglicht die Pacht eine effiziente Nutzung von Land und Immobilien für kommerzielle oder landwirtschaftliche Zwecke, indem sie eine langfristige Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Pächter etabliert. Sie bietet eine Möglichkeit für Investitionen, Entwicklung und nachhaltige Nutzung von Ressourcen, während gleichzeitig die Interessen beider Parteien berücksichtigt werden.

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 652 BGB) dürfen Makler von dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, sofern sie eine erfolgreiche Vermittlung mit Vertragsabschluss nachweisen können. Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt. Grundsätzlich gilt die ortsübliche Höhe der Courtage, gemessen am tatsächlichen Verkaufspreis. Eine extrem hohe Courtageforderung ist sittenwidrig, auch wenn sie vor dem Abschluss eines Hauptvertrages vereinbart wurde. Was als sittenwidrig anerkannt wird, muss jedoch von Fall zu Fall individuell geprüft werden. Das ist Sache eines Richters. In Hamburg hat sich jedoch eine Courtage in Höhe von 3,57 % inkl. MwSt. vom tatsächlichen Kaufpreis für den Käufer wie auch 3,57 % inkl. MwSt. für den Verkäufer etabliert.

Vor der Gesetzesänderung Ende 2020 konnte die Provision in voller Höhe auf den Käufer abgewälzt werden. Das ist nun Gott sei dank anders, zumindest in der privaten Immobilienwirtschaft. Aktuell teilen sich Käufer und Verkäufer die Gesamtprovision in den aller meisten Fällen jeweils zur Hälfte, sofern sie Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind. Das schafft Fairness und Transparenz. Denn einigt sich der Makler z.B. auf eine geringere Provision als die ortsübliche mit dem Verkäufer, so darf er auch nur den gleichen Anteil vom Käufer verlangen. Unterschiedlich hohe Provisionen sind also unzulässig. Die Gesetzesänderung gilt jedoch nur in der privaten Immobilienwirtschaft. Im gewerblichen Immobilienbereich z.B. kann die Provisionshöhe wie auch die -verteilung weiterhin frei verhandelt werden. Auch hier schützt der Gesetzgeber vor allem den Verbraucher und gibt gleichzeitig dem Unternehmer die Wahl zur freien Vertragsgestaltung.

Zu beachten ist, dass die Höhe der Provision auch im Vertrag schriftlich fixiert werden muss, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Ohnehin ist zumindest die Textform des Maklervertrages wie auch die Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer seit Dezember 2020 gesetzlich vorgeschrieben. Dabei lässt der Gesetzgeber einen gewissen Spielraum bei der genauen Ausgestaltung der Provisionsregelung…

Abwälzung:

In diesem Fall ist der Verkäufer alleiniger Vertragspartner. Er verpflichtet sich zur Übernahme der vollen Provisionshöhe, allerdings unter der Voraussetzung, dass der Anteil der Provision des Käufers gemäß § 656d BGB zurückverlangt werden kann. Dazu verpflichtet sich der Käufer im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision, die nach gesetzlichen Vorgaben höchstens 50 Prozent betragen darf. Der Verkäufer kann in diesem Fall entsprechend auch mehr als 50 Prozent übernehmen.

Einseitige Interessenvertretung von Verkäufer oder Käufer:

Neben der Doppelprovision und nachträglichen Abwälzung ist es auch möglich, dass nur eine der beiden Vertragsparteien die Provision bezahlt:

Die Innenprovision: Wenn nämlich allein der Verkäufer die Provision übernimmt, spricht man von einer Innenprovision. Diese muss von Makler und Verkäufer vertraglich vereinbart werden. In der Regel beläuft sich die gesamte Maklerprovision auf 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Außenprovision: So wird das Gegenstück zur Innenprovision bezeichnet. In diesem Fall erteilt der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag und zahlt die Maklerprovision vollumfänglich. Da Käufer nach dem neuen Gesetz maximal zu 50 Prozent an der Maklerprovision beteiligt werden dürfen, gilt diese Regelung nur, wenn das Kaufobjekt zum Zeitpunkt der Vertragszeichnung noch nicht akquiriert war.

Q

Wer seine Immobilie durch einen Makler verkaufen lässt oder einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt, kommt an einem Maklervertrag nicht vorbei. Erfahre hier die Unterschiede zu den drei Arten eines Maklervertrages: Einfache Maklerauftrag, Makleralleinauftrag, Qualifizierte Makleralleinauftrag. Hier geht’s zum Artikel: “Die drei Arten eines Maklervertrages”

R

Das Wort Rendite stammt aus dem Italienischen und bedeutet Ertrag oder Gewinn. Dabei handelt es sich um den Kapitalertrag, den du mit einer Geldanlage erzielen kannst. Die Rendite wird in der Regel jährlich ermittelt und als Prozentzahl angegeben.

Allgemein wird mit der Rendite die Differenz zwischen einem Ertrag und einem Aufwand ins Verhältnis zum Aufwand gesetzt:

Rendite=Ertrag/Aufwand-1 

Mit der Rendite wird meistens der Gesamterfolg einer Kapitalanlage als tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Kapitals gemessen. In der Grundformel der Rendite wird dabei der Gewinn ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gesetzt:

Rendite=Gewinn/Eingesetztes Kapital-1=(Rendite als Zahlenwert).

Setzt man beispielsweise als Investor 500.000 € ein und erhält nach Ablauf der Investition 700.000 € zurück, so liegt die Rendite bei 40 %:

Rendite=700.000−500.000=200.000/500.000=0,4

oder

Rendite=700.000/500.000-1=0,4

Die Rendite wird entweder als Prozentwert oder als Zahlenwert (Dezimalbruch, 0,4) angegeben.

0,4=40%

Möchte sich ein Kaufinteressent ein Objekt sichern, indem er es reserviert, um in der Zwischenzeit z.B. die Finanzierung zu regeln, kann zwischen Kaufinteressent und Makler eine Reservierungsgebühr vereinbart werden. Kommt es nach einer vereinbarten Zeit, z.B. nach 14 Tagen zum Kauf, wird die Reservierungsgebühr mit der Provision des Käufers verrechnet.

Achtung! Bisher galt folgendes: Hat der Kaufinteressent beispielsweise seine Finanzierung nicht erhalten und wollte trotz Reservierung vom Kauf zurücktreten, so wurde die Reservierungsgebühr bisher vom Makler einbehalten. Schließlich hat sich der Makler damit auch verpflichtet das Objekt während des Zeitraums der Reservierung nicht anderweitig anzubieten und somit eventuell weitere Möglichkeiten eines Verkaufs verpasst. Dennoch wurde auch dieses Gesetz seit April 2023 zu Gunsten des Verbrauchers angepasst. So ist eine pauschale Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers beispielsweise unzulässig. Zwar darf weiterhin eine Reservierungsgebühr vereinbart werden, doch ist der Makler verpflichtet diese an den Kaufinteressenten zurückzuzahlen, auch wenn es nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil im April 2023 beschlossen.

Achtung! Eine Reservierungsvereinbarung ist offensichtlich nur bei einem Qualifizierten Alleinauftrag möglich. Schließlich kann der Makler dem Kaufinteressenten bei den anderen beiden Vertragsarten (Einfache Maklerauftrag und Makleralleinauftrag) keine Reservierungsgarantie versprechen, da entweder der Eigentümer oder ein anderer Makler das Objekt jederzeit anderweitig verkaufen könnte.

Mehr zum Thema “Maklerauftrag” findest du hier: “Die drei Arten eines Maklervertrages”

Ein Rücklagentopf bezieht sich auf einen Fonds oder eine Reserve, der von einer Eigentümergemeinschaft (z.B. einer Wohnungseigentümergemeinschaft) gebildet wird, um zukünftige Ausgaben für Instandhaltung, Reparaturen oder andere gemeinschaftliche Belange zu decken.

Die Eigentümergemeinschaft sammelt regelmäßig Geld von den Eigentümern ein und legt es in den Rücklagentopf. Dieser Fonds dient dazu, unvorhergesehene Kosten zu decken oder größere geplante Ausgaben wie die Renovierung des Gemeinschaftsbereichs, die Reparatur des Dachs oder die Modernisierung der Aufzüge zu finanzieren.

Der Rücklagentopf ist wichtig, um sicherzustellen, dass die Eigentümergemeinschaft über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, um notwendige Arbeiten durchführen zu können, ohne dass jeder Eigentümer individuell hohe Sonderzahlungen leisten muss. Die Höhe des Rücklagentopfs wird normalerweise auf Grundlage eines professionellen Gutachtens oder einer langfristigen Instandhaltungsplanung festgelegt.

Es ist wichtig für Eigentümer, sich über den Zustand des Rücklagentopfs und die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft im Allgemeinen im Klaren zu sein. Dies kann helfen, unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden und sicherzustellen, dass das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsgemäß instand gehalten wird.

S

Ein Sachverständiger für Immobilien ist eine Person, die über Fachkenntnisse und Erfahrung in der Bewertung und Beurteilung von Immobilien verfügt. Sie werden oft von Käufern, Verkäufern, Investoren, Banken oder Versicherungen beauftragt, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln oder eine unabhängige Expertenmeinung zu verschiedenen Aspekten einer Immobilie abzugeben.

Die Aufgaben eines Sachverständigen für Immobilien können vielfältig sein und umfassen unter anderem:

  1. Immobilienbewertung: Der Sachverständige analysiert verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Markttrends, um den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu bestimmen.

  2. Gutachten: Der Sachverständige erstellt schriftliche Gutachten, in denen er den Wert einer Immobilie dokumentiert und seine Bewertungsmethoden und -grundlagen erläutert.

  3. Bauberatung: Der Sachverständige kann auch bei Bau- oder Renovierungsprojekten beratend tätig sein und Empfehlungen zur Optimierung des Gebäudes geben.

  4. Schadensbewertung: Bei Schäden an einer Immobilie kann ein Sachverständiger hinzugezogen werden, um den Umfang des Schadens zu bewerten und eine Schadensersatzforderung zu unterstützen.

Es ist wichtig zu beachten, dass ein Sachverständiger für Immobilien unabhängig und neutral sein sollte. Sie sollten über fundierte Kenntnisse des lokalen Immobilienmarktes sowie über rechtliche und technische Aspekte verfügen. In vielen Ländern gibt es spezielle Zertifizierungen oder Qualifikationen, die von Sachverständigen für Immobilien erwartet werden.

Der Sachwertfaktor ist ein Begriff, der in der Immobilienbewertung verwendet wird, um den Verhältnis zwischen dem Sachwert einer Immobilie und ihrem Marktwert auszudrücken. Der Sachwert einer Immobilie wird durch die Summe der Herstellungskosten des Gebäudes und des Bodenwerts ermittelt.

Der Sachwertfaktor wird berechnet, indem der Marktwert einer Immobilie durch ihren Sachwert geteilt wird. Das Ergebnis ist ein Faktor, der angibt, wie hoch der Marktwert im Vergleich zum Sachwert ist. Ein Sachwertfaktor von 1 bedeutet, dass der Marktwert und der Sachwert übereinstimmen. Ein Sachwertfaktor über 1 zeigt an, dass der Marktwert höher ist als der Sachwert, während ein Faktor unter 1 darauf hinweist, dass der Marktwert niedriger ist als der Sachwert.

Der Sachwertfaktor kann von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden, wie z.B. dem Zustand des Gebäudes, der Lage, dem Angebot und der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt sowie anderen wirtschaftlichen oder sozialen Bedingungen. In bestimmten Märkten oder Situationen kann es vorkommen, dass der Marktwert einer Immobilie deutlich über oder unter ihrem Sachwert liegt.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Sachwertfaktor nur eine Kennzahl ist und nicht allein zur Bestimmung des tatsächlichen Marktwerts einer Immobilie verwendet werden sollte. Eine umfassende Bewertung sollte auch andere Faktoren wie Vergleichswerte (Verkaufspreise ähnlicher Immobilien), Ertragswert (bei vermieteten Immobilien) und andere relevante Informationen berücksichtigen.

Mit unserem “Premium immo report” bieten wir dir einen ca. 30 seitigen Bericht, indem wir dir transparent aufzeigen, wie unsere fundierte Immobilienbewertung nach offiziellem Standard funktioniert. Bei unserer Immobilienbewertung verwenden wir die drei offiziellen Bewertungsverfahren: Sach-, Ertrags- und Vergleichwertverfahren. Unser Bericht enthält eine fundierte Verkehrswertermittlung deiner Immobilie, sämtliche relevanten Daten zum aktuellen Immobilienmarkt, den Preisen und deren Entwicklungen sowie Zukunftsprognosen und aktuellen Vergleichsangeboten. Unser Dossier ähnelt einem offiziellen Gutachten eines Sachverstädigen und kostet lediglich einen Bruchteil dessen, was ein offizielles Gutachten kosten würde. Mehr zu unserem Angebot einer Immobilienbewertung findest du hier: “Immobilienbewertung”

Es gibt drei normierte Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Marktpreises bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes in Deutschland. In der Wertermittlungsverordnug (WertV) sind folgende Verfahren gelistet:

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Der Wert eines unbebauten Grundstückes wird in der Regel durch Preisvergleich ähnlicher Grundstücke oder unter Verwendung des Bodenrichtwertes ermittelt.

Daten zu realen Verkaufspreisen von Grundstücken bieten z.B. Gutachterausschüsse oder Immobilienmarktberichte aus den jeweiligen Gemeinden. Auch aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Grundstücken aus Internetportalen können eine Hilfe bei der Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren bieten.

Der Verkehrswert kann auch mit Hilfe des Bodenrichtwertes für ein Grundstück ermittelt werden. Dabei multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße in m² und erhält dadurch den Marktpreis. Ein Beispiel:

500 €/m² Bodenrichtwert x 500 m² Grundstück = 500*500 = 250.000 € Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gemeinden aktualisiert und veröffentlicht.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken

Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken stehen im Allgemeinen die drei genannten Ermittlungsverfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren

  • Sachwertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht man die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Rate. Objekttyp, Größe, Baujahr, Zustand, Außenanlage und Zeitpunkt des Angebotes bzw. des Verkaufs werden hier berücksichtigt. Die Angebote werden dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt und so der Kaufpreis ermittelt. Wenn z.B. drei Vergleichsobjekte einen Verkaufspreis von 500.000 €, 510.000 € und 520.000 € erzielt haben, liegt der ideale Marktwert der zu bewerteten Immobilie bei 510.000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäusern benutzt. Das macht vor allem Sinn, weil hier Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger baulicher Anlagen getrennt von einander berechnet und anschließend im Sachwert zusammengefasst werden. Dabei werden z.B. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Besonderheiten und Extras, Alter, Marktgegebenheiten und ggf. Baumängel berücksichtigt. Die Ergebnisse aus den jeweiligen Berechnungen werden addiert und im Sachwert zusammengefasst. Diese Berechnung bietet dem Kunden maximale Transparenz und ist meist sehr genau. Vergleicht man das Ergebnis aus dieser Berechnung beispielsweise mit vergleichbaren Objekten am Markt, kommen sich die Kaufpreise größtenteils sehr nahe.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Objekten mit ertragswertsicheren Einkünften, also Mieteinnahmen, angewandt. Typische Objekte mit generierten Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Auch den Wert einer Eigentumswohnung kann man hiermit berechnen, jedoch reicht hier oft das Vergleichswertverfahren aus.

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird durch die Mieteinnahmen generiert und durch die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, sodass der Reinertrag gebildet werden kann. Der Reinertrag entspricht der Nettokaltmiete und wird meist als Jahresbetrag angezeigt und als Jahresreinertrag bezeichnet. Davon wird der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, welcher aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins gebildet wird, abgezogen. Dadurch erhält man den Reinertragsanteil der baulichen Anlage. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, womit man den Ertragswert der baulichen Anlage erhält. Mit Anpassung dieses Wertes an die aktuellen Marktgegebenheiten erhält man schließlich den Verkehrswert.

Unsere Verkehrswertermittlung

Wir bieten ebenfalls eine fundierte und transparente Verkehrswertermittlung / Immobilienbewertung nach offiziellem Standard an. Hierbei wenden wir neben dem Vergleichs- und Ertrags- auch das Sachwertverfahren zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes einer Immobilie an. Mehr findest du hier: Immobilienbewertung

Sondereigentum bezieht sich auf den Teil einer Immobilie, der einem einzelnen Eigentümer gehört. In vielen Ländern, wie zum Beispiel Deutschland, ist das Konzept des Sondereigentums in Wohnungseigentumsgesetzen oder ähnlichen Gesetzen geregelt.

Im Rahmen des Sondereigentums hat ein Eigentümer das Recht, eine bestimmte Einheit innerhalb eines Gebäudes zu besitzen und zu nutzen. Dies kann eine Wohnung, ein Büro oder ein Ladenlokal sein. Der Eigentümer hat das alleinige Nutzungsrecht an dieser Einheit und kann sie nach seinen Wünschen gestalten und nutzen.

Gleichzeitig ist der Eigentümer auch für die Instandhaltung und Pflege seines Sondereigentums verantwortlich. Das bedeutet, dass er Reparaturen und Renovierungen in seiner Einheit selbst durchführen oder beauftragen muss.

Darüber hinaus gibt es oft gemeinschaftliche Bereiche oder Anlagen in einer Immobilie, die von allen Eigentümern gemeinsam genutzt werden. Dazu gehören zum Beispiel Treppenhäuser, Flure, Aufzüge oder Grünflächen. Für diese gemeinschaftlichen Bereiche sind alle Eigentümer gemeinsam verantwortlich und tragen die Kosten für deren Instandhaltung und Betrieb.

Die Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Sondereigentum sind normalerweise in einer Teilungserklärung oder einem ähnlichen Dokument festgelegt. Diese Dokumente regeln auch Fragen wie die Verteilung der Kosten für gemeinschaftliche Ausgaben, die Bildung von Rücklagen oder die Durchführung von Beschlüssen durch die Eigentümergemeinschaft.

Es ist wichtig, dass Eigentümer von Sondereigentum sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sind und aktiv an der Eigentümerversammlung teilnehmen, um gemeinschaftliche Entscheidungen zu treffen und die Interessen aller Eigentümer zu vertreten.

Die Sondereigentumsverwaltung bezieht sich auf die Verwaltung und Organisation von gemeinschaftlichen Belangen und Angelegenheiten in einer Immobilie mit Sondereigentumseinheiten. In vielen Ländern, wie zum Beispiel Deutschland, ist die Sondereigentumsverwaltung gesetzlich geregelt und unterliegt bestimmten Vorschriften.

Die Aufgaben der Sondereigentumsverwaltung umfassen in der Regel:

  • Verwaltung der gemeinschaftlichen Bereiche: Die Verwaltung ist für die Instandhaltung und Pflege der gemeinschaftlichen Bereiche wie Treppenhäuser, Flure, Aufzüge oder Grünflächen verantwortlich. Sie organisiert notwendige Reparaturen, Reinigungsarbeiten und andere Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustands dieser Bereiche.
  • Finanzverwaltung: Die Verwaltung erstellt einen Wirtschaftsplan und verwaltet die finanziellen Mittel der Eigentümergemeinschaft. Dazu gehört die Erhebung von monatlichen oder jährlichen Beiträgen von den Eigentümern, um die gemeinschaftlichen Ausgaben zu decken. Die Verwaltung führt Buch über Einnahmen und Ausgaben, erstellt Jahresabrechnungen und stellt sicher, dass Rücklagen gebildet werden, um zukünftige Kosten abzudecken.
  • Organisation von Eigentümerversammlungen: Die Verwaltung organisiert regelmäßige Eigentümerversammlungen, bei denen wichtige Entscheidungen getroffen werden können. Dies umfasst die Einladung der Eigentümer, die Vorbereitung der Tagesordnung, die Protokollierung der Beschlüsse und die Umsetzung der gefassten Beschlüsse.
  • Kommunikation mit den Eigentümern: Die Verwaltung ist Ansprechpartner für die Eigentümer und steht ihnen bei Fragen oder Problemen zur Verfügung. Sie informiert die Eigentümer über wichtige Angelegenheiten, wie zum Beispiel geplante Bauarbeiten, Änderungen in der Gemeinschaftsordnung oder rechtliche Entwicklungen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Sondereigentumsverwaltung eine professionelle Tätigkeit ist und in vielen Ländern bestimmte Anforderungen erfüllen muss. Dies kann den Nachweis von Fachkenntnissen, Zertifizierungen oder eine Registrierung bei einer Aufsichtsbehörde umfassen. Die Eigentümer haben das Recht, die Verwaltung zu wählen und können diese auch wechseln, wenn sie mit deren Leistungen unzufrieden sind.

Unterschied zur WEG-Verwaltung

Die WEG-Verwaltung (Wohnungseigentumsverwaltung) ist eine spezifische Form der Sondereigentumsverwaltung, die sich auf die Verwaltung von Wohnungseigentum bezieht. Die WEG-Verwaltung ist in vielen Ländern, wie zum Beispiel Deutschland, gesetzlich geregelt und unterliegt spezifischen Vorschriften.

Der Hauptunterschied zwischen der Sondereigentumsverwaltung und der WEG-Verwaltung liegt in der Art des Eigentums. Bei der Sondereigentumsverwaltung handelt es sich um die Verwaltung von einzelnen Einheiten innerhalb einer Immobilie, während die WEG-Verwaltung die Verwaltung einer gesamten Wohnanlage oder eines Gebäudes mit mehreren Eigentümern umfasst.

Die Aufgaben der WEG-Verwaltung sind ähnlich wie bei der Sondereigentumsverwaltung und umfassen unter anderem:

  • Verwaltung der gemeinschaftlichen Bereiche: Die WEG-Verwaltung ist für die Instandhaltung und Pflege der gemeinschaftlichen Bereiche wie Treppenhäuser, Flure, Aufzüge oder Grünflächen verantwortlich.
  • Finanzverwaltung: Die WEG-Verwaltung erstellt einen Wirtschaftsplan und verwaltet die finanziellen Mittel der Eigentümergemeinschaft. Sie erhebt monatliche oder jährliche Beiträge von den Eigentümern, um die gemeinschaftlichen Ausgaben zu decken.
  • Organisation von Eigentümerversammlungen: Die WEG-Verwaltung organisiert regelmäßige Eigentümerversammlungen, bei denen wichtige Entscheidungen getroffen werden können. Sie lädt die Eigentümer ein, bereitet die Tagesordnung vor und protokolliert die Beschlüsse.
  • Kommunikation mit den Eigentümern: Die WEG-Verwaltung ist Ansprechpartner für die Eigentümer und informiert sie über wichtige Angelegenheiten.

Der Unterschied zur allgemeinen Sondereigentumsverwaltung besteht darin, dass bei der WEG-Verwaltung zusätzlich zu den individuellen Sondereigentumseinheiten auch gemeinschaftliche Belange und Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft berücksichtigt werden müssen. Dies beinhaltet zum Beispiel die Abstimmung über gemeinschaftliche Maßnahmen, wie Renovierungen oder Modernisierungen, oder die Festlegung von Hausordnungen und Gemeinschaftsregeln.

Es ist wichtig zu beachten, dass die WEG-Verwaltung ebenfalls bestimmten Anforderungen unterliegt und in vielen Ländern spezifische Regelungen und Vorschriften erfüllen muss.

Das Sondernutzungsrecht bezieht sich auf das Recht eines Eigentümers, einen bestimmten Teil der gemeinschaftlichen Flächen oder Anlagen einer Immobilie exklusiv zu nutzen. Es handelt sich um ein individuelles Nutzungsrecht, das einem Eigentümer zugewiesen wird und ihm erlaubt, einen bestimmten Bereich für seine eigenen Zwecke zu nutzen.

Das Sondernutzungsrecht kann in der Teilungserklärung oder in einem separaten Vertrag festgelegt werden. Es kann verschiedene Formen annehmen, je nach den Gegebenheiten der Immobilie. Beispiele für Sondernutzungsrechte sind:

  • Gartenfläche: Ein Eigentümer kann das Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Teil des Gartens haben, um dort einen eigenen Garten anzulegen oder zu pflegen.
  • Stellplatz: Ein Eigentümer kann das Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Parkplatz haben, um sein Fahrzeug dort abzustellen.
  • Balkon oder Terrasse: Ein Eigentümer kann das Sondernutzungsrecht an einem Balkon oder einer Terrasse haben, um diesen Bereich exklusiv zu nutzen und zum Beispiel Möbel oder Pflanzen dort aufzustellen.
  • Dachboden oder Kellerabteil: Ein Eigentümer kann das Sondernutzungsrecht an einem Dachboden- oder Kellerabteil haben, um dort persönliche Gegenstände zu lagern.

Es ist wichtig zu beachten, dass das Sondernutzungsrecht nicht dasselbe ist wie das Sondereigentum. Das Sondereigentum bezieht sich auf die individuelle Einheit eines Eigentümers (wie eine Wohnung oder ein Ladenlokal), während das Sondernutzungsrecht sich auf die Nutzung bestimmter gemeinschaftlicher Bereiche bezieht.

Das Sondernutzungsrecht kann mit bestimmten Bedingungen verbunden sein, wie zum Beispiel der Pflicht zur Instandhaltung des genutzten Bereichs oder der Zahlung von zusätzlichen Kosten für die Nutzung. Diese Bedingungen werden in der Teilungserklärung oder im Vertrag festgelegt und müssen vom Eigentümer eingehalten werden.

Es ist wichtig, dass Eigentümer mit einem Sondernutzungsrecht ihre Rechte und Pflichten kennen und diese respektieren, um Konflikte mit anderen Eigentümern zu vermeiden.

Die Spekulationssteuer ist eine Steuer, die auf Gewinne aus dem Verkauf von Vermögenswerten erhoben wird, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums erworben und wieder verkauft werden. Sie gilt in vielen Ländern und kann auf verschiedene Arten angewendet werden.

In einigen Ländern wird die Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien erhoben, wenn diese innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach dem Erwerb wieder veräußert werden. Der Zeitraum kann je nach Land unterschiedlich sein und reicht von wenigen Monaten bis zu mehreren Jahren.

Die Höhe der Spekulationssteuer variiert ebenfalls je nach Land und kann entweder als fester Prozentsatz des Gewinns oder als Teil des regulären Einkommenssteuersatzes berechnet werden.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Deutschland und wann ist sie fällig?

In Deutschland fällt beim Verkauf einer Immobilie die sogenannte “Spekulationssteuer” an, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Höhe der Steuer hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Haltedauer der Immobilie und dem individuellen Steuersatz des Verkäufers.

Grundsätzlich gilt: Wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft wird, kann ein Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig sein. In diesem Fall wird der Gewinn als “privates Veräußerungsgeschäft” betrachtet und unterliegt der Einkommensteuer.

Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Der Gewinn aus dem Verkauf wird zum persönlichen Einkommen hinzugerechnet und mit dem entsprechenden Steuersatz besteuert. Der individuelle Steuersatz kann je nach Einkommenshöhe variieren.

Es gibt jedoch auch Ausnahmen von der Spekulationssteuer, wie zum Beispiel bei Selbstnutzung oder wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Dann ist keine Spekulationssteuer fällig. Wenn der Verkauf von Immobilien zum gewerblichen Handeln gehört, unterliegt der Gewinn nicht der Spekulationssteuer, sondern der Gewerbesteuer.

T

In der Immobilienbranche bezieht sich Teileigentum auf die gemeinschaftliche Eigentümerschaft an einer Immobilie, bei der mehrere Personen oder Parteien Anteile an dem Eigentum besitzen. Dies kann beispielsweise bei Wohnungseigentümergemeinschaften der Fall sein, bei denen jeder Wohnungseigentümer einen Anteil am gemeinsamen Eigentum (z.B. dem Gebäude und den Gemeinschaftseinrichtungen) besitzt. Jeder Eigentümer hat das Recht, seine eigene Einheit zu nutzen und zu verwalten, während gleichzeitig gemeinsame Bereiche und Einrichtungen von allen Eigentümern genutzt und verwaltet werden. Teileigentum kann auch in anderen Formen des gemeinschaftlichen Immobilienbesitzes auftreten, wie beispielsweise bei Gewerbeimmobilien oder Ferienanlagen.

Was bedeutet Teileigentum im Wohnungseigentumsgesetz (WEG)?

Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bezieht sich Teileigentum auf die rechtliche Konstruktion, bei der ein Eigentümer eines Gebäudes oder einer Immobilie das Sondereigentum an einer bestimmten Einheit (z.B. einer Wohnung oder einem Gewerberaum) besitzt, während gleichzeitig Miteigentum an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes besteht. Das Sondereigentum und das Miteigentum bilden zusammen das sogenannte “Teileigentum”.

Das Sondereigentum umfasst die alleinige Verfügungsgewalt über die spezifische Einheit, während das Miteigentum Anteile an den gemeinschaftlichen Teilen wie beispielsweise Treppenhäusern, Dächern, Außenanlagen usw. umfasst. Diese Rechtskonstruktion ist typisch für Wohnungseigentümergemeinschaften und regelt die Beziehungen zwischen den einzelnen Eigentümern und der Gemeinschaft sowie deren Verwaltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Flächen.

Was ist der Unterschied zu Wohnung- und Sondereigentum?

Wohnungseigentum und Sondereigentum sind zwei Begriffe, die im Rahmen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in Deutschland verwendet werden, um verschiedene Arten von Eigentumsrechten an Immobilien zu beschreiben.

Sondereigentum bezieht sich auf das alleinige Eigentum an einer bestimmten Einheit innerhalb eines Gebäudes, wie beispielsweise einer Wohnung oder einem Gewerberaum. Der Eigentümer des Sondereigentums hat das Recht, diese Einheit nach seinen Vorstellungen zu nutzen und zu verwalten. Dies umfasst auch bauliche Veränderungen innerhalb der eigenen Einheit.

Wohnungseigentum hingegen bezeichnet das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes. Das Miteigentum erstreckt sich auf die gemeinschaftlichen Flächen und Anlagen des Gebäudes, wie beispielsweise Treppenhäuser, Dach, Außenanlagen usw. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird durch die Zusammenführung aller Miteigentumsanteile gebildet und ist für die Verwaltung und Instandhaltung dieser gemeinschaftlichen Teile verantwortlich.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Sondereigentum das alleinige Eigentum an einer bestimmten Einheit darstellt, während Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Kombination mit dem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Teilen eines Gebäudes umfasst.

Beispiele für Teileigentum:

Beispiele für Teileigentum sind:

  • Wohnungseigentum: Wenn eine Person das Sondereigentum an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzt und gleichzeitig Miteigentümer an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes ist, wie beispielsweise Treppenhäusern, Dächern und Außenanlagen.
  • Gewerbeeinheiten in einem Geschäftshaus: Ähnlich wie bei Wohnungseigentum kann ein Eigentümer das Sondereigentum an einer Gewerbeeinheit (z.B. Ladenfläche oder Büro) besitzen und gleichzeitig Miteigentümer an den gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes sein.
  • Teileigentum an Grundstücken: In manchen Fällen können mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines Grundstücks sein, wobei jeder einen bestimmten Anteil am Grundstück besitzt und das Recht hat, dieses zu nutzen oder zu verwalten.
  • Teileigentum an Gemeinschaftsanlagen: In Ferienanlagen oder Wohnanlagen können die Eigentümer von Ferienhäusern oder Wohnungen gemeinsam Eigentümer von Gemeinschaftsanlagen wie Schwimmbädern, Tennisplätzen oder Grünflächen sein.

Diese Beispiele verdeutlichen, dass Teileigentum in verschiedenen Kontexten vorkommen kann, bei denen mehrere Personen gemeinsam Eigentümer eines bestimmten Objekts oder einer Immobilie sind und dabei sowohl Sondereigentumsrechte als auch Miteigentumsrechte innehaben.

Die Teilungserklärung ist ein rechtliches Dokument, das im Rahmen von Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland erstellt wird. Sie regelt die Aufteilung eines Gebäudes oder einer Immobilie in Sondereigentum und Miteigentum sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.

Die Teilungserklärung enthält unter anderem folgende Informationen:

  • Aufteilungsplan: Dieser zeigt die genaue Aufteilung des Gebäudes oder der Immobilie in einzelne Einheiten, wie beispielsweise Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, sowie die gemeinschaftlichen Teile.
  • Beschreibung des Sondereigentums: Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume oder Flächen zu den einzelnen Sondereigentumseinheiten gehören und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind.
  • Regelungen zum Miteigentum: Sie enthält Bestimmungen über die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes, wie beispielsweise Treppenhäuser, Dach, Außenanlagen usw., und regelt die Nutzung, Verwaltung und Instandhaltung dieser Bereiche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Kostenverteilung: Die Teilungserklärung kann auch Regelungen zur Verteilung der Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltungskosten enthalten.

Die Teilungserklärung ist ein wichtiger Bestandteil des Wohnungseigentumsrechts und bildet die Grundlage für das Zusammenleben und die Zusammenarbeit der einzelnen Eigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wo finde ich eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist ein offizielles Dokument, das im Grundbuch eingetragen ist und somit öffentlich zugänglich ist. Wenn du eine konkrete Teilungserklärung einsehen möchtest, kannst du dich an das örtliche Grundbuchamt oder das Amtsgericht wenden, in dessen Bezirk sich die betreffende Immobilie befindet.

Dort kannst du Einsicht in das Grundbuch nehmen und die Teilungserklärung sowie andere relevante Unterlagen einsehen. In der Regel musst du dafür einen formlosen Antrag stellen und gegebenenfalls Gebühren entrichten.

Alternativ kannst du auch den aktuellen Eigentümer der Immobilie oder die Hausverwaltung kontaktieren, um eine Kopie der Teilungserklärung zu erhalten. Oftmals wird diese bei Vertragsabschluss oder beim Kauf einer Wohnung bzw. noch vor dem Kauf vom Makler automatisch zur Verfügung gestellt.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Teilungserklärung ein rechtlich bindendes Dokument ist, das die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer regelt. Daher ist es ratsam, bei Fragen zur Teilungserklärung einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren.

U

Umlagefähige Nebenkosten sind Kosten, die ein Vermieter auf den Mieter umlegen kann. Diese Kosten entstehen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung, Instandhaltung und dem Betrieb des Mietobjekts. Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören typischerweise:

  • Heizkosten: Die Kosten für die zentrale Beheizung des Gebäudes, beispielsweise für Öl, Gas oder Fernwärme.
  • Wasserkosten: Die Kosten für die Versorgung mit Frischwasser sowie die Abwassergebühren.
  • Betriebskosten: Hierzu zählen unter anderem die Kosten für die Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen, Müllabfuhr, Schornsteinreinigung, Gartenpflege und Winterdienst.
  • Hausmeisterkosten: Die Kosten für einen Hausmeister oder eine Hausverwaltung, sofern diese Leistungen erbracht werden.
  • Allgemeine Stromkosten: Die Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Bereiche wie Flure, Treppenhäuser und Außenbeleuchtung.
  • Aufzugskosten: Wenn das Mietobjekt über einen Aufzug verfügt, können auch die damit verbundenen Betriebs- und Wartungskosten umgelegt werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass nicht alle Nebenkosten automatisch umlagefähig sind. Die genauen Regelungen hierzu sind im Mietvertrag festgehalten. Darüber hinaus müssen die umlagefähigen Nebenkosten klar und transparent in der jährlichen Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden.

Mieter haben das Recht, die Abrechnung der Nebenkosten zu prüfen und gegebenenfalls Einsicht in die entsprechenden Belege zu verlangen.

Mehr zum Thema “Nebenkosten” findest du unter dem Reiter: Betriebskosten und Nebenkosten

V

Es gibt drei normierte Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Marktpreises bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes in Deutschland. In der Wertermittlungsverordnug (WertV) sind folgende Verfahren gelistet:

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Der Wert eines unbebauten Grundstückes wird in der Regel durch Preisvergleich ähnlicher Grundstücke oder unter Verwendung des Bodenrichtwertes ermittelt.

Daten zu realen Verkaufspreisen von Grundstücken bieten z.B. Gutachterausschüsse oder Immobilienmarktberichte aus den jeweiligen Gemeinden. Auch aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Grundstücken aus Internetportalen können eine Hilfe bei der Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren bieten.

Der Verkehrswert kann auch mit Hilfe des Bodenrichtwertes für ein Grundstück ermittelt werden. Dabei multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße in m² und erhält dadurch den Marktpreis. Ein Beispiel:

500 €/m² Bodenrichtwert x 500 m² Grundstück = 500*500 = 250.000 € Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gemeinden aktualisiert und veröffentlicht.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken

Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken stehen im Allgemeinen die drei genannten Ermittlungsverfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren

  • Sachwertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht man die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Rate. Objekttyp, Größe, Baujahr, Zustand, Außenanlage und Zeitpunkt des Angebotes bzw. des Verkaufs werden hier berücksichtigt. Die Angebote werden dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt und so der Kaufpreis ermittelt. Wenn z.B. drei Vergleichsobjekte einen Verkaufspreis von 500.000 €, 510.000 € und 520.000 € erzielt haben, liegt der ideale Marktwert der zu bewerteten Immobilie bei 510.000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäusern benutzt. Das macht vor allem Sinn, weil hier Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger baulicher Anlagen getrennt von einander berechnet und anschließend im Sachwert zusammengefasst werden. Dabei werden z.B. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Besonderheiten und Extras, Alter, Marktgegebenheiten und ggf. Baumängel berücksichtigt. Die Ergebnisse aus den jeweiligen Berechnungen werden addiert und im Sachwert zusammengefasst. Diese Berechnung bietet dem Kunden maximale Transparenz und ist meist sehr genau. Vergleicht man das Ergebnis aus dieser Berechnung beispielsweise mit vergleichbaren Objekten am Markt, kommen sich die Kaufpreise größtenteils sehr nahe.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Objekten mit ertragswertsicheren Einkünften, also Mieteinnahmen, angewandt. Typische Objekte mit generierten Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Auch den Wert einer Eigentumswohnung kann man hiermit berechnen, jedoch reicht hier oft das Vergleichswertverfahren aus.

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird durch die Mieteinnahmen generiert und durch die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, sodass der Reinertrag gebildet werden kann. Der Reinertrag entspricht der Nettokaltmiete und wird meist als Jahresbetrag angezeigt und als Jahresreinertrag bezeichnet. Davon wird der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, welcher aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins gebildet wird, abgezogen. Dadurch erhält man den Reinertragsanteil der baulichen Anlage. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, womit man den Ertragswert der baulichen Anlage erhält. Mit Anpassung dieses Wertes an die aktuellen Marktgegebenheiten erhält man schließlich den Verkehrswert.

Unsere Verkehrswertermittlung

Wir bieten ebenfalls eine fundierte und transparente Verkehrswertermittlung / Immobilienbewertung nach offiziellem Standard an. Hierbei wenden wir neben dem Sach- und Ertrags- auch das Vergleichswertverfahren zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes einer Immobilie an. Mehr findest du hier: Immobilienbewertung

Der Begriff Verkäuferprovision beschreibt den Teil der Maklerprovision, welchen der Immobilienverkäufer übernimmt, auch Innenprovision genannt.

Hingegen beschreibt der Begriff Außenprovision den Anteil des Käufers an der Gesamtprovision, auch Käuferprovision genannt.

Beträgt die ortsübliche Maklerprovision 7,14% vom Verkaufspreis einer Immobilie und hat der Makler im Auftrag des Verkäufers und des Käufers zum Kaufvertrag beigetragen, so erhält er von beiden Auftraggebern eine Provision. Seit dem 23.12.2020 teilen sich Käufer und Verkäufer grundsätzlich die Gesamtprovision eines Maklers jeweils zur Hälfte (7,14%/2=3,57%).

Ergo: Die Außenprovision (Käuferprovision) beträgt 3,57% vom Kaufpreis, wohingegen die Innenprovision (Verkäuferprovision) ebenfalls 3,57% des Verkaufspreises beträgt.

Die krummen Zahlen kommen durch die Berücksichtigung der Mehrwertsteuer in Höhe von 19% Zustande. 19% von 3% sind 0,57%. Das ergibt eine Nettoprovision von 3% und eine Bruttoprovision inklusive 19% Mehrwertsteuer in Höhe von 3,57% sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer.

Vor dem 23.12.2020 konnte die Maklerprovision noch komplett auf den Käufer abgewälzt werden, auch wenn der Verkäufer alleine den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt hat. Dies hat sich mit Inkrafttreten der Gesetztesanpassung ab dem 23.12.2020 geändert.
Seitdem verpflichten sich Verkäufer und Käufer zur Zahlung der Gesamtprovision in Höhe von jeweils 50%, sofern Makler von beiden Parteien beauftragt wurde – Das heißt, vom Verkäufer mit dem Verkauf seiner Immobilie und vom Käufer mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie.
Wurde der Makler nur von einer Partei mit einem Maklervertrag beauftragt, so kann sich der Makler auch nur von diesem Auftraggeber eine Maklerprovision versprechen. Schließlich vertritt er auch nur dessen Interessen. In den aller meisten Fällen jedoch, wird der Makler von beiden Parteien beauftragt.
In aller Regel beauftragt der Verkäufer den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie. Mit dem Versand eines Exposés macht der Makler dem Interessenten ein Angebot mit dem Hinweis zur Zahlung einer Provision bei Abschluss eines Kaufvertrages. Nimmt der Interessent das Angebot an und bittet den Makler z.B. um eine Besichtigung, beauftragt er ihn damit zum Handeln und verpflichtet sich gleichzeitig zur Zahlung seines Anteils an der Gesamtprovision.
Wichtig! Seit der Gesetzesänderung am 23.12.2020 darf der Makler von beiden Vertragspartnern lediglich eine Provsion in gleicher Höhe verlangen. Einigt er sich z.B. mit dem Verkäufer auf eine Innenprovision in Höhe von 2%, statt den vorher vereinbarten 3%, darf er auch nur 2% Außenprovision vom Käufer verlangen.

Der Verkehrswert einer Immobilie ist der geschätzte Marktwert bzw. Marktpreis, zu dem die Immobilie unter normalen Umständen verkauft werden könnte. Er wird durch einen Sachverständigen oder Gutachter ermittelt und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie den Zustand der Immobilie, die Lage, die Bausubstanz, die Ausstattung sowie aktuelle Markttrends.

Der Verkehrswert dient als Grundlage für verschiedene rechtliche und wirtschaftliche Zwecke, wie beispielsweise bei Kauf- oder Verkaufsverhandlungen, bei Erbschaftsangelegenheiten, bei Scheidungen oder auch bei der Beleihung von Immobilien.

Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt in der Regel nach anerkannten Bewertungsverfahren, wie beispielsweise dem Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung), dem Ertragswertverfahren (Berechnung des Wertes anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen) oder dem Sachwertverfahren (Bewertung auf Basis der Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen).

Es ist wichtig zu beachten, dass der Verkehrswert nicht mit dem Verkaufspreis gleichzusetzen ist. Der tatsächliche Verkaufspreis kann über oder unter dem ermittelten Verkehrswert liegen und hängt von verschiedenen individuellen Faktoren ab, wie beispielsweise Angebot und Nachfrage, Verhandlungsgeschick der Beteiligten und aktuellen Markttrends.

Was ist der Unterschied zum Kaufpreis?

Der Marktpreis bzw. Marktwert/Verkehrswert und der Kaufpreis sind verschiedene Begriffe, die im Zusammenhang mit dem Handel von Waren oder Vermögenswerten verwendet werden. Hier sind die Unterschiede:

Marktpreis/Marktwert/Verkehrswert:

Der Marktpreis/Marktwert/Verkehrswert ist der aktuelle Preis, zu dem ein Gut oder eine Dienstleistung auf einem bestimmten Markt gehandelt wird.
Er spiegelt das Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage wider und kann sich ständig ändern.
Dieser Preis wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, wie beispielsweise Angebot und Nachfrage, Produktqualität, Konkurrenz, Trends und wirtschaftliche Bedingungen.

Kaufpreis:

Der Kaufpreis ist der tatsächliche Betrag, den ein Käufer bereit ist zu zahlen, um ein Gut oder eine Dienstleistung zu erwerben.
Er wird in der Regel durch Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt und kann über oder unter dem Marktpreis/Marktwert/Verkehrswert liegen.
Der Kaufpreis kann auch von anderen Faktoren abhängen, wie beispielsweise dem Zustand des Produkts, individuellen Präferenzen der Parteien und den jeweiligen Verhandlungsgeschick.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Marktpreis/Marktwert/Verkehrswert den aktuellen Wert eines Gutes auf dem Markt widerspiegelt, während der Kaufpreis der tatsächliche Betrag ist, zu dem ein Käufer bereit ist zu zahlen. Der Kaufpreis kann vom Marktpreis abweichen und wird durch individuelle Verhandlungen bestimmt.

Es gibt drei normierte Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Marktpreises bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes in Deutschland. In der Wertermittlungsverordnug (WertV) sind folgende Verfahren gelistet:

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Der Wert eines unbebauten Grundstückes wird in der Regel durch Preisvergleich ähnlicher Grundstücke oder unter Verwendung des Bodenrichtwertes ermittelt.

Daten zu realen Verkaufspreisen von Grundstücken bieten z.B. Gutachterausschüsse oder Immobilienmarktberichte aus den jeweiligen Gemeinden. Auch aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Grundstücken aus Internetportalen können eine Hilfe bei der Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren bieten.

Der Verkehrswert kann auch mit Hilfe des Bodenrichtwertes für ein Grundstück ermittelt werden. Dabei multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße in m² und erhält dadurch den Marktpreis. Ein Beispiel:

500 €/m² Bodenrichtwert x 500 m² Grundstück = 500*500 = 250.000 € Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gemeinden aktualisiert und veröffentlicht.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken

Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken stehen im Allgemeinen die drei genannten Ermittlungsverfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren

  • Sachwertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht man die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Rate. Objekttyp, Größe, Baujahr, Zustand, Außenanlage und Zeitpunkt des Angebotes bzw. des Verkaufs werden hier berücksichtigt. Die Angebote werden dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt und so der Kaufpreis ermittelt. Wenn z.B. drei Vergleichsobjekte einen Verkaufspreis von 500.000 €, 510.000 € und 520.000 € erzielt haben, liegt der ideale Marktwert der zu bewerteten Immobilie bei 510.000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäusern benutzt. Das macht vor allem Sinn, weil hier Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger baulicher Anlagen getrennt von einander berechnet und anschließend im Sachwert zusammengefasst werden. Dabei werden z.B. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Besonderheiten und Extras, Alter, Marktgegebenheiten und ggf. Baumängel berücksichtigt. Die Ergebnisse aus den jeweiligen Berechnungen werden addiert und im Sachwert zusammengefasst. Diese Berechnung bietet dem Kunden maximale Transparenz und ist meist sehr genau. Vergleicht man das Ergebnis aus dieser Berechnung beispielsweise mit vergleichbaren Objekten am Markt, kommen sich die Kaufpreise größtenteils sehr nahe.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Objekten mit ertragswertsicheren Einkünften, also Mieteinnahmen, angewandt. Typische Objekte mit generierten Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Auch den Wert einer Eigentumswohnung kann man hiermit berechnen, jedoch reicht hier oft das Vergleichswertverfahren aus.

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird durch die Mieteinnahmen generiert und durch die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, sodass der Reinertrag gebildet werden kann. Der Reinertrag entspricht der Nettokaltmiete und wird meist als Jahresbetrag angezeigt und als Jahresreinertrag bezeichnet. Davon wird der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, welcher aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins gebildet wird, abgezogen. Dadurch erhält man den Reinertragsanteil der baulichen Anlage. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, womit man den Ertragswert der baulichen Anlage erhält. Mit Anpassung dieses Wertes an die aktuellen Marktgegebenheiten erhält man schließlich den Verkehrswert.

Unsere Verkehrswertermittlung

Wir bieten ebenfalls eine fundierte und transparente Verkehrswertermittlung / Immobilienbewertung nach offiziellem Standard an. Hierbei wenden wir die drei offiziell anerkannten Bewertungsverfahren zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes einer Immobilie an. Dazu gehört das Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren. Mehr zu unserer Immobilienbewertung findest du hier: Immobilienbewertung

Ein Verkehrswertgutachten ist ein schriftliches Dokument, das von einem Sachverständigen oder Gutachter erstellt wird und den Verkehrswert einer Immobilie festlegt. Es dient dazu, den aktuellen Marktwert der Immobilie zu ermitteln und ist in der Regel eine Voraussetzung für verschiedene rechtliche und wirtschaftliche Zwecke, wie beispielsweise bei Kauf- oder Verkaufsverhandlungen, bei Erbschaftsangelegenheiten, bei Scheidungen oder auch bei der Beleihung von Immobilien.

Das Verkehrswertgutachten enthält eine detaillierte Analyse der Immobilie und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie den Zustand der Immobilie, die Lage, die Bausubstanz, die Ausstattung sowie aktuelle Markttrends. Es basiert auf anerkannten Bewertungsverfahren, wie beispielsweise dem Vergleichswertverfahren (Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung), dem Ertragswertverfahren (Berechnung des Wertes anhand der zu erwartenden Mieteinnahmen) oder dem Sachwertverfahren (Bewertung auf Basis der Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen).

Das Verkehrswertgutachten liefert eine fundierte Einschätzung des aktuellen Werts der Immobilie und dient als Grundlage für Entscheidungen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf oder der Beleihung von Immobilien. Es bietet Transparenz und Objektivität bei der Wertermittlung und kann dazu beitragen, Streitigkeiten zu vermeiden und rechtliche Anforderungen zu erfüllen.

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Die Kosten für eine Verkehrswertermittlung von einem geprüften Sachverständigen belaufen sich auf ca. 0,5-1% des ermittelten Verkehrswertes der Immobilie.

Wir bieten eine kostengünstige Alternative zu einem offiziellen Verkehrswertgutachten an. Dabei gehen wir bei der Bewertung einer Immobilie ganz nach offiziellem Standard vor. Hierbei wenden wir die drei offiziell anerkannten Bewertungsverfahren zur Ermittlung des aktuellen Marktwertes einer Immobilie an. Dazu gehört das Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahren. Mehr zu unserer Immobilienbewertung findest du hier: Immobilienbewertung

Der Begriff “Verfielfältiger” wird in der Immobilienbewertung und -wirtschaft verwendet, um das Verhältnis zwischen dem Marktwert einer Immobilie und ihrem jährlichen Ertrag zu beschreiben. Der Verfielfältiger wird oft im Zusammenhang mit dem Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung verwendet.

Der Verfielfältiger ist das Ergebnis der Division des Marktwerts einer Immobilie durch ihren jährlichen Ertrag. Dieser Wert kann als Multiplikator betrachtet werden, der angibt, wie viele Jahre es dauern würde, bis der jährliche Ertrag den Marktwert der Immobilie erreicht.

Beispiel:
Angenommen, der Marktwert einer Immobilie beträgt 500.000 Euro und ihr jährlicher Nettomieteinnahmen beträgt 50.000 Euro. Der Verfielfältiger wäre dann 10 (500.000 / 50.000 = 10). Das bedeutet, dass es 10 Jahre dauern würde, bis die jährlichen Mieteinnahmen den Marktwert der Immobilie erreichen.

Der Verfielfältiger ist ein wichtiges Instrument bei der Bewertung von Einkommensimmobilien und dient dazu, den Wert einer Immobilie anhand ihres potenziellen Ertrags zu bestimmen. Es ermöglicht Investoren und Gutachtern, eine schnelle Einschätzung des Werts einer Immobilie auf Basis ihres Ertragspotenzials vorzunehmen.

Wie wird der Vervielfältiger noch genannt?

Der Vervielfältiger wird auch als “Kapitalisierungsfaktor” bezeichnet. In der Immobilienbewertung und -wirtschaft werden die Begriffe “Vervielfältiger” und “Kapitalisierungsfaktor” oft synonym verwendet, um das Verhältnis zwischen dem Marktwert einer Immobilie und ihrem jährlichen Ertrag zu beschreiben. Beide Begriffe beziehen sich auf denselben mathematischen Zusammenhang, nämlich die Division des Marktwerts durch den jährlichen Ertrag, und dienen dazu, den Wert einer Immobilie anhand ihres potenziellen Ertrags zu bestimmen.

Wie hoch ist der Kapitalisierungsfaktor/Vervielfältiger in Hamburg?

Der Vervielfältiger oder Kapitalisierungsfaktor für Immobilien kann je nach Lage, Art der Immobilie und anderen Faktoren stark variieren. Es gibt keine festen oder standardisierten Vervielfältiger, die für eine bestimmte Stadt wie Hamburg gelten.

Die Vervielfältiger werden durch den Markt bestimmt und können sich im Laufe der Zeit ändern. Sie hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die aktuelle Marktsituation, die Nachfrage nach Immobilien in einer bestimmten Gegend, die Art der Immobilie (Wohnimmobilie, Gewerbeimmobilie usw.) und andere örtliche Gegebenheiten.

Um den Vervielfältiger für eine spezifische Immobilie in Hamburg zu ermitteln, ist es ratsam, sich an einen Immobilienmakler, Sachverständigen oder Gutachter zu wenden, der mit dem lokalen Immobilienmarkt vertraut ist. Diese Fachleute können anhand von Vergleichswerten und aktuellen Marktdaten eine fundierte Einschätzung des Vervielfältigers für die betreffende Immobilie vornehmen. In Hamburg ist ein Vervielfältiger in Höhe von bis zu 28 Standard.

Ein Immobilienverwalter ist eine Person oder ein Unternehmen, das die Verwaltung von Immobilien im Auftrag des Eigentümers oder eines anderen berechtigten Interessenten übernimmt. Die Aufgaben eines Immobilienverwalters können vielfältig sein und umfassen typischerweise folgende Tätigkeiten:

  • Vermietung und Mietermanagement: Der Immobilienverwalter ist für die Vermietung von Leerständen in den betreuten Immobilien zuständig. Dazu gehören die Suche nach Mietinteressenten, Besichtigungen, Abschluss von Mietverträgen und die Betreuung der Mieter während der Mietdauer.
  • Finanzmanagement: Der Immobilienverwalter kümmert sich um die finanziellen Aspekte der Immobilie, einschließlich der Einziehung von Mieten, Abrechnung von Nebenkosten, Buchhaltung und Erstellung von Finanzberichten für den Eigentümer.
  • Instandhaltung und Reparaturen: Der Immobilienverwalter organisiert und überwacht Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an den betreuten Immobilien. Dazu gehört auch die Koordination mit Handwerkern und Dienstleistern.
  • Verwaltungsaufgaben: Dazu gehören administrative Tätigkeiten wie die Erstellung von Budgets, die Kommunikation mit Eigentümern und Mietern, die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften sowie die Organisation von Versicherungen und anderen Verträgen.

Immobilienverwalter können für verschiedene Arten von Immobilien tätig sein, darunter Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Ferienimmobilien oder gemischt genutzte Objekte. Sie agieren im Auftrag des Eigentümers oder anderer berechtigter Interessenten und tragen dazu bei, den reibungslosen Betrieb und Werterhalt der betreuten Immobilien sicherzustellen.

Mehr zum Thema Verwalter findest du hier: Hausverwaltung

Die Verwaltungskosten im Zusammenhang mit Immobilien beziehen sich auf die Kosten, die für die Verwaltung und Betreuung einer Immobilie anfallen. Diese Kosten können vielfältig sein und hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Art der Immobilie, ihre Größe, Lage und die spezifischen Dienstleistungen, die von einem Immobilienverwalter erbracht werden.

Typische Verwaltungskosten umfassen:

  • Honorare für Immobilienverwalter: Dies sind die Gebühren, die ein Immobilienverwalter für seine Dienstleistungen in Rechnung stellt. Diese können als feste monatliche Gebühr oder als prozentualer Anteil der Mieteinnahmen berechnet werden.
  • Instandhaltungs- und Reparaturkosten: Die Kosten für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an der Immobilie fallen ebenfalls unter die Verwaltungskosten. Dazu gehören regelmäßige Wartungsarbeiten sowie Reparaturen bei Schäden oder Verschleiß.
  • Buchhaltung und Verwaltungsaufgaben: Hierzu zählen Kosten für Buchhaltungsdienstleistungen, Erstellung von Finanzberichten, Kommunikation mit Eigentümern und Mietern sowie administrative Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Immobilienverwaltung.
  • Marketing- und Vermietungskosten: Wenn der Immobilienverwalter auch für die Vermietung von Leerständen verantwortlich ist, können auch Marketingkosten zur Bewerbung der Immobilie anfallen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Verwaltungskosten je nach Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und dem Immobilienverwalter variieren können. Es ist ratsam, vor Beginn einer Zusammenarbeit mit einem Immobilienverwalter alle anfallenden Kosten im Detail zu klären und schriftlich festzuhalten.

Mehr zu den Kosten einer Hausverwaltung findest du hier: Hausverwaltung

Das Vorkaufsrecht ist ein Recht, das es einer Person oder einer Organisation ermöglicht, eine Immobilie zu kaufen, bevor sie auf dem freien Markt angeboten wird. Dieses Recht kann in verschiedenen Situationen auftreten und wird oft durch gesetzliche Bestimmungen oder vertragliche Vereinbarungen festgelegt.

Es gibt zwei Arten von Vorkaufsrechten:

  • Gesetzliches Vorkaufsrecht: In einigen Ländern oder Regionen haben bestimmte Gruppen wie Mieter, Nachbarn oder öffentliche Institutionen ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht. Dieses Recht kann beispielsweise dazu dienen, sicherzustellen, dass Mieter die Möglichkeit haben, die von ihnen bewohnte Immobilie zu kaufen, bevor sie an einen anderen Käufer verkauft wird. Ähnlich können auch Gemeinden oder öffentliche Einrichtungen ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, um Immobilien für öffentliche Zwecke zu erwerben.
  • Vertragliches Vorkaufsrecht: Ein vertragliches Vorkaufsrecht entsteht durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer der Immobilie und einer anderen Partei. Zum Beispiel könnte ein Grundstückseigentümer einem Nachbarn das Recht einräumen, das Grundstück zu kaufen, bevor es zum Verkauf angeboten wird.

In beiden Fällen gewährt das Vorkaufsrecht der berechtigten Partei das Vorrecht, die Immobilie unter den gleichen Bedingungen zu erwerben, die für einen potenziellen externen Käufer gelten würden. Wenn die berechtigte Partei von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, kann sie die Immobilie zu den vereinbarten Konditionen erwerben. Wenn sie jedoch darauf verzichtet oder nicht rechtzeitig reagiert, kann der Eigentümer die Immobilie frei auf dem Markt anbieten.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Regelungen und Bedingungen des Vorkaufsrechts je nach Land und lokalen Gesetzen variieren können.

Wo befindet sich das Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht kann in verschiedenen Rechtsordnungen und Rechtssystemen verankert sein. Die genaue rechtliche Grundlage und die Bedingungen für das Vorkaufsrecht können je nach Land, Region oder lokalen Gesetzen unterschiedlich sein. Im Allgemeinen sind die Regelungen zum Vorkaufsrecht im Immobilien- oder Grundstücksrecht eines Landes oder einer Region festgelegt.

In vielen Ländern ist das Vorkaufsrecht in spezifischen Gesetzen oder Verordnungen verankert, die den Erwerb von Immobilien regeln. Diese Gesetze können beispielsweise Bestimmungen enthalten, die das Vorkaufsrecht von Mietern, Nachbarn oder öffentlichen Institutionen regeln.

Es ist ratsam, sich bei Fragen zum Vorkaufsrecht an einen Rechtsanwalt oder eine andere qualifizierte Fachkraft zu wenden, um genaue Informationen zu den geltenden Gesetzen und Regelungen in der jeweiligen Rechtsordnung zu erhalten.

Vorkaufsrecht im Grundbuch

Das Vorkaufsrecht kann im Grundbuch einer Immobilie eingetragen werden. Die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch dient dazu, potenzielle Käufer und andere Interessenten darüber zu informieren, dass eine bestimmte Partei ein Vorkaufsrecht für die Immobilie hat.

Die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch erfolgt in der Regel aufgrund einer gesetzlichen Bestimmung oder einer vertraglichen Vereinbarung. Wenn beispielsweise Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, um die von ihnen bewohnte Immobilie zu erwerben, kann dies im Grundbuch vermerkt werden, um potenzielle Käufer über dieses Recht zu informieren.

Die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch hat rechtliche Auswirkungen auf den Verkauf der Immobilie. Potenzielle Käufer müssen das Vorkaufsrecht beachten und sicherstellen, dass die berechtigte Partei die Möglichkeit hat, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, bevor die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft wird.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Regelungen zur Eintragung von Vorkaufsrechten im Grundbuch je nach Land und lokalen Gesetzen variieren können. Bei Fragen zum Vorkaufsrecht und dessen Eintragung im Grundbuch ist es ratsam, sich an einen Rechtsanwalt oder eine andere qualifizierte Fachkraft zu wenden, um genaue Informationen zu den geltenden Gesetzen und Regelungen in der jeweiligen Rechtsordnung zu erhalten.

Warum erteilt man ein Vorkaufsrecht?

Es gibt verschiedene Gründe, warum Sie ein Vorkaufsrecht erteilen könnten. Hier sind einige mögliche Motive:

  • Bevorzugter Käufer: Wenn Sie bereits einen potenziellen Käufer für Ihre Immobilie haben, dem Sie den Vorzug geben möchten, können Sie diesem Käufer ein Vorkaufsrecht einräumen. Dies kann eine Möglichkeit sein, die Interessen einer bestimmten Partei zu schützen oder eine bestehende Beziehung zu einem potenziellen Käufer zu stärken.
  • Sicherung von Interessen: Ein Vorkaufsrecht kann dazu dienen, Ihre eigenen Interessen oder die Interessen einer bestimmten Gruppe (z.B. Mieter, Nachbarn) zu schützen. Durch die Erteilung eines Vorkaufsrechts können Sie sicherstellen, dass die Immobilie nicht ohne Ihr Wissen an einen anderen Käufer verkauft wird.
  • Wertsteigerung: In manchen Fällen kann das Einräumen eines Vorkaufsrechts den Wert der Immobilie steigern, da potenzielle Käufer wissen, dass sie bei einem Verkauf mit einem bestehenden Vorkaufsrecht konkurrieren müssen.
  • Gesetzliche Anforderungen: In einigen Fällen können gesetzliche Bestimmungen oder vertragliche Vereinbarungen vorsehen, dass ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden muss (z.B. bei Mietobjekten).

Es ist wichtig zu beachten, dass das Einräumen eines Vorkaufsrechts auch Auswirkungen auf den Verkaufsprozess und die potenziellen Käufer haben kann. Bevor Sie ein Vorkaufsrecht erteilen, sollten Sie sich daher rechtlich beraten lassen und die möglichen Konsequenzen sorgfältig abwägen.

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Die “Warmmiete” bezieht sich auf die Miete, die ein Mieter für eine Wohnung oder Immobilie zahlt und die alle Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr und gegebenenfalls auch Strom bereits enthält. Im Gegensatz dazu umfasst die “Kaltmiete” nur die Grundmiete für die Nutzung der Räumlichkeiten, während die Nebenkosten separat abgerechnet werden.

Die Warmmiete bietet den Vorteil, dass der Mieter eine klare Vorstellung davon hat, welche monatlichen Kosten für die Unterkunft anfallen, da sie bereits alle Nebenkosten einschließt. Dies erleichtert die Budgetplanung und verhindert unerwartete Kostensteigerungen aufgrund von Nebenkostenabrechnungen.

Es gibt drei normierte Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Marktpreises bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes in Deutschland. In der Wertermittlungsverordnug (WertV) sind folgende Verfahren gelistet:

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Der Wert eines unbebauten Grundstückes wird in der Regel durch Preisvergleich ähnlicher Grundstücke oder unter Verwendung des Bodenrichtwertes ermittelt.

Daten zu realen Verkaufspreisen von Grundstücken bieten z.B. Gutachterausschüsse oder Immobilienmarktberichte aus den jeweiligen Gemeinden. Auch aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Grundstücken aus Internetportalen können eine Hilfe bei der Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren bieten.

Der Verkehrswert kann auch mit Hilfe des Bodenrichtwertes für ein Grundstück ermittelt werden. Dabei multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße in m² und erhält dadurch den Marktpreis. Ein Beispiel:

500 €/m² Bodenrichtwert x 500 m² Grundstück = 500*500 = 250.000 € Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gemeinden aktualisiert und veröffentlicht.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken

Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken stehen im Allgemeinen die drei genannten Ermittlungsverfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren

  • Sachwertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht man die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Rate. Objekttyp, Größe, Baujahr, Zustand, Außenanlage und Zeitpunkt des Angebotes bzw. des Verkaufs werden hier berücksichtigt. Die Angebote werden dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt und so der Kaufpreis ermittelt. Wenn z.B. drei Vergleichsobjekte einen Verkaufspreis von 500.000 €, 510.000 € und 520.000 € erzielt haben, liegt der ideale Marktwert der zu bewerteten Immobilie bei 510.000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäusern benutzt. Das macht vor allem Sinn, weil hier Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger baulicher Anlagen getrennt von einander berechnet und anschließend im Sachwert zusammengefasst werden. Dabei werden z.B. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Besonderheiten und Extras, Alter, Marktgegebenheiten und ggf. Baumängel berücksichtigt. Die Ergebnisse aus den jeweiligen Berechnungen werden addiert und im Sachwert zusammengefasst. Diese Berechnung bietet dem Kunden maximale Transparenz und ist meist sehr genau. Vergleicht man das Ergebnis aus dieser Berechnung beispielsweise mit vergleichbaren Objekten am Markt, kommen sich die Kaufpreise größtenteils sehr nahe.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Objekten mit ertragswertsicheren Einkünften, also Mieteinnahmen, angewandt. Typische Objekte mit generierten Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Auch den Wert einer Eigentumswohnung kann man hiermit berechnen, jedoch reicht hier oft das Vergleichswertverfahren aus.

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird durch die Mieteinnahmen generiert und durch die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, sodass der Reinertrag gebildet werden kann. Der Reinertrag entspricht der Nettokaltmiete und wird meist als Jahresbetrag angezeigt und als Jahresreinertrag bezeichnet. Davon wird der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, welcher aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins gebildet wird, abgezogen. Dadurch erhält man den Reinertragsanteil der baulichen Anlage. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, womit man den Ertragswert der baulichen Anlage erhält. Mit Anpassung dieses Wertes an die aktuellen Marktgegebenheiten erhält man schließlich den Verkehrswert.

Lass deine Immobilie durch uns bewerten. Wir gehen bei der Kaufpreisermittlung ganz nach offiziellem Standard vor. Mehr dazu findest du hier: Immonbilienbewertung

Es gibt drei normierte Wertermittlungsverfahren zur Ermittlung des Marktpreises bzw. Verkehrswertes eines bebauten oder unbebauten Grundstückes in Deutschland. In der Wertermittlungsverordnug (WertV) sind folgende Verfahren gelistet:

Wertermittlung von unbebauten Grundstücken

Der Wert eines unbebauten Grundstückes wird in der Regel durch Preisvergleich ähnlicher Grundstücke oder unter Verwendung des Bodenrichtwertes ermittelt.

Daten zu realen Verkaufspreisen von Grundstücken bieten z.B. Gutachterausschüsse oder Immobilienmarktberichte aus den jeweiligen Gemeinden. Auch aktuelle Angebotspreise von vergleichbaren Grundstücken aus Internetportalen können eine Hilfe bei der Wertermittlung nach dem Vergleichsverfahren bieten.

Der Verkehrswert kann auch mit Hilfe des Bodenrichtwertes für ein Grundstück ermittelt werden. Dabei multipliziert man einfach den Bodenrichtwert mit der Grundstücksgröße in m² und erhält dadurch den Marktpreis. Ein Beispiel:

500 €/m² Bodenrichtwert x 500 m² Grundstück = 500*500 = 250.000 € Grundstückswert. Die Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gemeinden aktualisiert und veröffentlicht.

Wertermittlung von bebauten Grundstücken

Bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken stehen im Allgemeinen die drei genannten Ermittlungsverfahren zur Verfügung:

  • Vergleichswertverfahren

  • Sachwertverfahren

  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren zieht man die Kaufpreise von vergleichbaren Objekten zur Rate. Objekttyp, Größe, Baujahr, Zustand, Außenanlage und Zeitpunkt des Angebotes bzw. des Verkaufs werden hier berücksichtigt. Die Angebote werden dem Bewertungsobjekt gegenübergestellt und so der Kaufpreis ermittelt. Wenn z.B. drei Vergleichsobjekte einen Verkaufspreis von 500.000 €, 510.000 € und 520.000 € erzielt haben, liegt der ideale Marktwert der zu bewerteten Immobilie bei 510.000 €.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird meist bei selbstgenutzten Immobilien wie beispielsweise Einfamilienhäusern benutzt. Das macht vor allem Sinn, weil hier Bodenwert, Gebäudewert und der Wert sonstiger baulicher Anlagen getrennt von einander berechnet und anschließend im Sachwert zusammengefasst werden. Dabei werden z.B. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, Besonderheiten und Extras, Alter, Marktgegebenheiten und ggf. Baumängel berücksichtigt. Die Ergebnisse aus den jeweiligen Berechnungen werden addiert und im Sachwert zusammengefasst. Diese Berechnung bietet dem Kunden maximale Transparenz und ist meist sehr genau. Vergleicht man das Ergebnis aus dieser Berechnung beispielsweise mit vergleichbaren Objekten am Markt, kommen sich die Kaufpreise größtenteils sehr nahe.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird meist bei Objekten mit ertragswertsicheren Einkünften, also Mieteinnahmen, angewandt. Typische Objekte mit generierten Mieteinnahmen sind Mehrfamilienhäuser und gewerblich genutzte Objekte. Auch den Wert einer Eigentumswohnung kann man hiermit berechnen, jedoch reicht hier oft das Vergleichswertverfahren aus.

Der Ertragswert umfasst den Bodenwert und den Ertragswert der baulichen Anlage. Der Ertragswert der baulichen Anlage wird durch die Mieteinnahmen generiert und durch die Bewirtschaftungskosten subtrahiert, sodass der Reinertrag gebildet werden kann. Der Reinertrag entspricht der Nettokaltmiete und wird meist als Jahresbetrag angezeigt und als Jahresreinertrag bezeichnet. Davon wird der sogenannte Bodenwertverzinsungsbetrag, welcher aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins gebildet wird, abgezogen. Dadurch erhält man den Reinertragsanteil der baulichen Anlage. Dieser wird unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes, mit dem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, womit man den Ertragswert der baulichen Anlage erhält. Mit Anpassung dieses Wertes an die aktuellen Marktgegebenheiten erhält man schließlich den Verkehrswert.

Unsere Verkehrswertermittlung

Auch wir wenden bei der Immobilienbewertung die drei offiziellen Verfahren an. Lass deine Immobilie durch uns bewerten. Wir gehen bei der Kaufpreisermittlung ganz nach offiziellem Standard vor. Mehr dazu findest du hier: Immobilienbewertung

Die Wertermittlungsverordnung (WertV) ist eine Verordnung in Deutschland, die die Grundlagen für die Ermittlung von Immobilienwerten festlegt. Sie dient als rechtliche Grundlage für die Bewertung von Grundstücken, Gebäuden und Rechten an Grundstücken und ist insbesondere im Zusammenhang mit der Wertermittlung für steuerliche Zwecke relevant.

Die WertV legt unter anderem fest, wie der Verkehrswert von Immobilien zu ermitteln ist und welche Methoden und Verfahren bei der Wertermittlung anzuwenden sind. Die Verordnung enthält auch Vorschriften zur Anwendung von Vergleichswerten, Ertragswerten und Sachwertverfahren sowie zur Berücksichtigung von Marktentwicklungen und anderen Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können.

Die Wertermittlungsverordnung ist wichtig für verschiedene Bereiche, darunter:

  • Steuerliche Bewertung von Immobilien, z.B. im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer oder bei der Ermittlung von Abschreibungen für steuerliche Zwecke.
  • Kreditvergabe und Beleihungswertermittlung durch Banken und Finanzinstitute.
  • Bewertung von Immobilien im Rahmen von Transaktionen wie Kauf, Verkauf oder Vermietung.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Wertermittlungsverordnung spezifisch für Deutschland ist und in anderen Ländern unterschiedliche Regelungen zur Wertermittlung von Immobilien gelten können.

Unsere Verkehrswertermittlung

Auch wir wenden bei der Immobilienbewertung die drei offiziellen Verfahren an. Lass deine Immobilie durch uns bewerten. Wir gehen bei der Kaufpreisermittlung ganz nach offiziellem Standard vor. Mehr dazu findest du hier: Immonbilienbewertung

Die Widerrufsbelehrung ist eine schriftliche Erklärung, die Verbrauchern in vielen Ländern das Recht einräumt, einen Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen. Sie ist insbesondere bei Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen relevant.

Die Widerrufsbelehrung informiert den Verbraucher darüber, dass er das Recht hat, einen Vertrag ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Sie enthält Informationen über die Frist für den Widerruf, die Form des Widerrufs (z.B. schriftlich per Brief oder E-Mail) und die Konsequenzen des Widerrufs, wie z.B. die Rückabwicklung des Vertrags und die Rückerstattung bereits geleisteter Zahlungen.

In vielen Ländern gibt es gesetzliche Vorschriften, die Unternehmen verpflichten, eine korrekte und verständliche Widerrufsbelehrung in ihren Verträgen zu verwenden. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist wichtig, da ein fehlerhaftes oder unvollständiges Widerrufsrecht dazu führen kann, dass die Widerrufsfrist verlängert wird oder der Verbraucher sein Widerrufsrecht auch nach Ablauf der normalen Frist ausüben kann.

Die genauen Anforderungen an eine Widerrufsbelehrung können je nach Land unterschiedlich sein. Es ist daher ratsam, sich mit den spezifischen gesetzlichen Bestimmungen und Anforderungen in dem betreffenden Land vertraut zu machen, um sicherzustellen, dass die Widerrufsbelehrung den rechtlichen Anforderungen entspricht.

Was ist, wenn ich keine Widerrufsbelehrung erhalte?

Wenn du beim Abschluss eines Vertrages, insbesondere bei Fernabsatzverträgen (also z.B. Online-Käufe) oder Haustürgeschäften, keine Widerrufsbelehrung erhalten hast, kann das verschiedene Konsequenzen haben:

  • Verlängerung der Widerrufsfrist: In Deutschland und vielen anderen Ländern beginnt die reguläre Widerrufsfrist von 14 Tagen erst zu laufen, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Wurde keine oder eine fehlerhafte Belehrung erteilt, verlängert sich die Frist für den Widerruf häufig auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss oder sogar nach Erhalt der Ware.
  • Unbegrenztes Widerrufsrecht: Wenn auch innerhalb dieser verlängerten Frist keine korrekte Widerrufsbelehrung erfolgt, bleibt das Widerrufsrecht unter Umständen unbegrenzt bestehen.
  • Rechtliche Schritte: Solltest du von deinem Widerrufsrecht Gebrauch machen wollen und der Verkäufer/Vertragspartner akzeptiert dies nicht aufgrund des Fehlens einer Belehrung, könnten rechtliche Schritte erforderlich sein. Hierbei kann es hilfreich sein, sich an eine Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt zu wenden.
  • Informationspflicht des Unternehmers: Der Unternehmer ist gesetzlich dazu verpflichtet, dich über dein Widerrufsrecht zu informieren. Tut er dies nicht, verstößt er gegen geltendes Recht und kann abgemahnt werden.
  • Keine Kosten für Rücksendung/Widerruf: In einigen Rechtsordnungen dürfen dir als Verbraucher keine Kosten für die Rücksendung der Ware bzw. für die Beendigung eines Vertrages im Rahmen des Widerrufs auferlegt werden, wenn du nicht ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt wurdest.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Regelungen zum Widerrufsrecht je nach Land variieren können. Die oben genannten Punkte beziehen sich hauptsächlich auf die Gesetzgebung in Deutschland gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der EU-Verbraucherrechterichtlinie. Wenn du dich in einem anderen Land befindest, solltest du dich über die dort geltenden Gesetze informieren.

Folgen eines Widerrufs

Wenn du einen Maklervertrag widerrufst, hat dies in der Regel zur Folge, dass der Vertrag rückabgewickelt wird und du nicht mehr an die Vereinbarungen gebunden bist, die im Maklervertrag festgelegt wurden. Hier sind einige Punkte, die du beachten solltest:

  • Widerrufsfrist: In Deutschland haben Verbraucher das Recht, einen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen, sofern es sich um einen Fernabsatzvertrag oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag handelt und du ordnungsgemäß über dein Widerrufsrecht belehrt wurdest.
  • Beginn der Widerrufsfrist: Die Frist beginnt in dem Moment, in dem du als Verbraucher über dein Widerrufsrecht informiert wurdest. Wurde keine oder eine fehlerhafte Belehrung erteilt, kann sich die Frist verlängern.
  • Erklärung des Widerrufs: Der Widerruf muss gegenüber dem Makler eindeutig erklärt werden. Dies kann schriftlich per Brief, Fax oder E-Mail erfolgen. Einige Unternehmen bieten auch spezielle Online-Formulare für den Widerruf an.
  • Keine Provision bei Widerruf: Wenn du den Maklervertrag fristgerecht widerrufst, ist keine Provision fällig, da der Vertrag als nicht zustande gekommen gilt. Das bedeutet auch, dass du keinen Anspruch auf die Dienstleistung des Maklers mehr hast.
  • Bereits erbrachte Leistungen: Solltest du vor dem Widerruf bereits ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Leistung beginnen soll und hat der Makler diese Leistung auch vollständig erbracht, kann es sein, dass du trotz des Widerrufs zur Zahlung einer angemessenen Vergütung verpflichtet bist.
  • Rückabwicklung: Nach einem wirksamen Widerruf sind beide Parteien verpflichtet, empfangene Leistungen zurückzugewähren und gegebenenfalls gezogene Nutzungen (z.B. Vorteile aus einer bereits erfolgten Vermittlung) herauszugeben.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Bedingungen eines Widerrufs je nach individuellem Vertrag und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen variieren können. Bei Unsicherheiten oder Streitigkeiten kann es ratsam sein, rechtliche Beratung einzuholen.

Das Widerrufsrecht ist ein gesetzlich verankertes Recht, das Verbrauchern ermöglicht, einen Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. In der Regel beträgt die Widerrufsfrist 14 Tage ab dem Zeitpunkt, an dem der Verbraucher den Vertrag abgeschlossen hat oder die Ware erhalten hat. Durch den Widerruf wird der Vertrag rückabgewickelt und die bereits geleisteten Zahlungen müssen zurückerstattet werden. Das Widerrufsrecht gilt insbesondere im Fernabsatz, also bei Online-Käufen oder Bestellungen per Telefon oder Post. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, zum Beispiel bei maßgeschneiderten Waren oder digitalen Inhalten.

Muss ich über mein Widerrufsrecht informiert werden?

Ja, Verbraucher müssen über ihr Widerrufsrecht informiert werden. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen sind Verkäufer oder Dienstleister verpflichtet, Verbraucher klar und verständlich über ihr Widerrufsrecht zu informieren, bevor ein Vertrag abgeschlossen wird. Diese Informationen müssen unter anderem die Fristen für den Widerruf, die Modalitäten für die Ausübung des Widerrufsrechts und die Folgen des Widerrufs enthalten. In der Regel erfolgt diese Information in Form von AGB, Widerrufsbelehrungen oder anderen schriftlichen Unterlagen. Wenn Verbraucher nicht ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht informiert wurden, kann sich die Widerrufsfrist auf bis zu 12 Monate verlängern.

Was ist eine Widerrufsbelehrung?

Die Widerrufsbelehrung ist eine schriftliche Erklärung, die Verbrauchern in vielen Ländern das Recht einräumt, einen Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist zu widerrufen. Sie ist insbesondere bei Fernabsatzverträgen und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen relevant.

Die Widerrufsbelehrung informiert den Verbraucher darüber, dass er das Recht hat, einen Vertrag ohne Angabe von Gründen zu widerrufen. Sie enthält Informationen über die Frist für den Widerruf, die Form des Widerrufs (z.B. schriftlich per Brief oder E-Mail) und die Konsequenzen des Widerrufs, wie z.B. die Rückabwicklung des Vertrags und die Rückerstattung bereits geleisteter Zahlungen.

In vielen Ländern gibt es gesetzliche Vorschriften, die Unternehmen verpflichten, eine korrekte und verständliche Widerrufsbelehrung in ihren Verträgen zu verwenden. Die Einhaltung dieser Vorschriften ist wichtig, da ein fehlerhaftes oder unvollständiges Widerrufsrecht dazu führen kann, dass die Widerrufsfrist verlängert wird oder der Verbraucher sein Widerrufsrecht auch nach Ablauf der normalen Frist ausüben kann.

Die genauen Anforderungen an eine Widerrufsbelehrung können je nach Land unterschiedlich sein. Es ist daher ratsam, sich mit den spezifischen gesetzlichen Bestimmungen und Anforderungen in dem betreffenden Land vertraut zu machen, um sicherzustellen, dass die Widerrufsbelehrung den rechtlichen Anforderungen entspricht.

Was ist, wenn ich keine Widerrufsbelehrung erhalte?

Wenn du beim Abschluss eines Vertrages, insbesondere bei Fernabsatzverträgen (also z.B. Online-Käufe) oder Haustürgeschäften, keine Widerrufsbelehrung erhalten hast, kann das verschiedene Konsequenzen haben:

  • Verlängerung der Widerrufsfrist: In Deutschland und vielen anderen Ländern beginnt die reguläre Widerrufsfrist von 14 Tagen erst zu laufen, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt wurde. Wurde keine oder eine fehlerhafte Belehrung erteilt, verlängert sich die Frist für den Widerruf häufig auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss oder sogar nach Erhalt der Ware.
  • Unbegrenztes Widerrufsrecht: Wenn auch innerhalb dieser verlängerten Frist keine korrekte Widerrufsbelehrung erfolgt, bleibt das Widerrufsrecht unter Umständen unbegrenzt bestehen.
  • Rechtliche Schritte: Solltest du von deinem Widerrufsrecht Gebrauch machen wollen und der Verkäufer/Vertragspartner akzeptiert dies nicht aufgrund des Fehlens einer Belehrung, könnten rechtliche Schritte erforderlich sein. Hierbei kann es hilfreich sein, sich an eine Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt zu wenden.
  • Informationspflicht des Unternehmers: Der Unternehmer ist gesetzlich dazu verpflichtet, dich über dein Widerrufsrecht zu informieren. Tut er dies nicht, verstößt er gegen geltendes Recht und kann abgemahnt werden.
  • Keine Kosten für Rücksendung/Widerruf: In einigen Rechtsordnungen dürfen dir als Verbraucher keine Kosten für die Rücksendung der Ware bzw. für die Beendigung eines Vertrages im Rahmen des Widerrufs auferlegt werden, wenn du nicht ordnungsgemäß über dieses Recht belehrt wurdest.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Regelungen zum Widerrufsrecht je nach Land variieren können. Die oben genannten Punkte beziehen sich hauptsächlich auf die Gesetzgebung in Deutschland gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und der EU-Verbraucherrechterichtlinie. Wenn du dich in einem anderen Land befindest, solltest du dich über die dort geltenden Gesetze informieren.

Folgen eines Widerrufs

Wenn du einen Maklervertrag widerrufst, hat dies in der Regel zur Folge, dass der Vertrag rückabgewickelt wird und du nicht mehr an die Vereinbarungen gebunden bist, die im Maklervertrag festgelegt wurden. Hier sind einige Punkte, die du beachten solltest:

  • Widerrufsfrist: In Deutschland haben Verbraucher das Recht, einen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen, sofern es sich um einen Fernabsatzvertrag oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag handelt und du ordnungsgemäß über dein Widerrufsrecht belehrt wurdest.
  • Beginn der Widerrufsfrist: Die Frist beginnt in dem Moment, in dem du als Verbraucher über dein Widerrufsrecht informiert wurdest. Wurde keine oder eine fehlerhafte Belehrung erteilt, kann sich die Frist verlängern.
  • Erklärung des Widerrufs: Der Widerruf muss gegenüber dem Makler eindeutig erklärt werden. Dies kann schriftlich per Brief, Fax oder E-Mail erfolgen. Einige Unternehmen bieten auch spezielle Online-Formulare für den Widerruf an.
  • Keine Provision bei Widerruf: Wenn du den Maklervertrag fristgerecht widerrufst, ist keine Provision fällig, da der Vertrag als nicht zustande gekommen gilt. Das bedeutet auch, dass du keinen Anspruch auf die Dienstleistung des Maklers mehr hast.
  • Bereits erbrachte Leistungen: Solltest du vor dem Widerruf bereits ausdrücklich zugestimmt haben, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist mit seiner Leistung beginnen soll und hat der Makler diese Leistung auch vollständig erbracht, kann es sein, dass du trotz des Widerrufs zur Zahlung einer angemessenen Vergütung verpflichtet bist.
  • Rückabwicklung: Nach einem wirksamen Widerruf sind beide Parteien verpflichtet, empfangene Leistungen zurückzugewähren und gegebenenfalls gezogene Nutzungen (z.B. Vorteile aus einer bereits erfolgten Vermittlung) herauszugeben.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Bedingungen eines Widerrufs je nach individuellem Vertrag und den geltenden gesetzlichen Bestimmungen variieren können. Bei Unsicherheiten oder Streitigkeiten kann es ratsam sein, rechtliche Beratung einzuholen.

Die Wohnfläche bezeichnet die Gesamtfläche einer Wohnung oder eines Hauses, die für Wohnzwecke genutzt werden kann. Sie umfasst in der Regel alle beheizten Räume innerhalb der Wohnung oder des Hauses, einschließlich Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer und gegebenenfalls auch Abstellräume. Nicht zur Wohnfläche zählen in der Regel Keller, Dachböden, Treppenhäuser und Balkone. Die Wohnfläche wird üblicherweise in Quadratmetern (m²) angegeben und dient als wichtige Kennzahl bei der Bewertung von Immobilien und Mietverträgen.

Berechnung der Wohnfläche

Die genaue Berechnung der Wohnfläche kann je nach Land und lokalen Vorschriften variieren, aber im Allgemeinen wird die Wohnfläche wie folgt berechnet:

  • Rechteckige Räume: Die Wohnfläche rechteckiger Räume wird berechnet, indem die Länge des Raumes mit der Breite multipliziert wird.
  • Unregelmäßig geformte Räume: Bei unregelmäßig geformten Räumen kann die Fläche durch Unterteilung in regelmäßige Formen (Rechtecke, Dreiecke) und anschließende Addition der Teilflächen berechnet werden.
  • Nicht begehbare Bereiche: Nicht begehbare Bereiche wie Wände, Schornsteine oder Säulen werden von der Gesamtfläche abgezogen.
  • Dachschrägen: Bei Dachschrägen wird üblicherweise nur ein Teil der Fläche in die Gesamtwohnfläche einberechnet, nämlich der Bereich, in dem die Deckenhöhe eine bestimmte Mindesthöhe erreicht.

Es ist wichtig zu beachten, dass es spezifische gesetzliche Bestimmungen und Normen geben kann, die die genaue Berechnung der Wohnfläche regeln. Im Zweifelsfall sollte man sich an einen Fachmann wie einen Immobilienmakler oder Architekten wenden, um die genaue Wohnfläche einer Immobilie zu bestimmen.

Welche Deckenhöhe zählt noch zur Wohnfläche?

In vielen Ländern und Regionen gelten spezifische Vorschriften und Normen für die Berechnung der Wohnfläche, einschließlich der Deckenhöhen. Im Allgemeinen zählen Deckenhöhen zur Wohnfläche, wenn sie eine bestimmte Mindesthöhe erreichen. Diese Mindesthöhe variiert je nach Land und lokalen Bauvorschriften.

In Deutschland beispielsweise zählen nur Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00 Metern zur Wohnfläche. Dachschrägen werden dabei oft nur bis zu einer bestimmten Höhe (z.B. ab 1,00 Meter) in die Wohnfläche einberechnet. Das bedeutet, dass die Fläche z.B. bei Dachschrägen mit einer Mindestdeckenhöhe von 2m und darüber zu 100% zur Wohnfläche dazu gerechnet werden kann. Flächen mit einer Deckenhöhe zwischen 1,5m und 2m werden zu 75% zur Wohnfläche dazugerechnet während Flächen mit einer Deckenhöhe zwischen 1m und 1,5m zu 50% zur Wohnfläche dazugerechnet werden können. Flächen unter einer Höhe von 1m werden bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt.

In wiefern zählen Balkon-, Terassenflächen und Loggien zur Wohnfläche?

Auch wenn Balkone, Terrassen und Loggien keine Wohnfläche im klassischen Sinne darstellen, weil laut Definition nur beheizbare und zu Wohnzwecken genutzen Räume als tatsächliche Wohnflächen gelten, können Balkon- und Terrassenflächen sowie Loggien unter bestimmten Voraussetzungen bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden. So können z.B. überdachte, sehr großzügige Balkone, Loggien und Terrassen in süd-west-Lage mit bis zu 50% zur Wohnfläche hinzuaddiert werden. Standatisierte Balkone, Terrassen und Loggien können wiederum nur mit 25% zur Wohnfläche dazugerechnet werden.

Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume oder Garagen beispielsweise bilden die sogenannten Nutzflächen und zählen somit laut Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche, während ein beheizter Abstellraum innerhalb der Wohnung oder eines Hauses noch zur Wohnfläche gehört.

Die Wohnflächenberechnung ist ein Verfahren, das in der Immobilienbranche verwendet wird, um die Größe und den Umfang von Wohnräumen in einer Immobilie zu bestimmen. Sie dient dazu, die tatsächliche bewohnbare Fläche einer Wohnung, eines Hauses oder einer anderen Immobilie genau zu quantifizieren. Diese Berechnung ist von entscheidender Bedeutung für verschiedene Aspekte im Immobilienmarkt, darunter Vermietung, Verkauf, Besteuerung und Versicherung.

Die Wohnflächenberechnung umfasst in der Regel alle Räume, die zur Wohnnutzung gedacht sind, einschließlich Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Esszimmer, Badezimmer und gegebenenfalls Abstellräume. Sie bezieht sich auch auf die Grundfläche von Balkonen, Terrassen und Wintergärten, sofern sie ganzjährig nutzbar sind und nicht als Nebenräume wie z.B. Kellerräume oder Garagen gelten.

Die genaue Methode zur Berechnung der Wohnfläche kann je nach Region und rechtlichen Vorschriften variieren, aber im Allgemeinen werden bestimmte Standards angewendet. Typischerweise werden die äußeren Maße der Räume genommen und von der Gesamtfläche werden dann nicht zur Wohnnutzung geeignete Bereiche wie Wände, Stufen, Vorsprünge, Schächte und ähnliches abgezogen. Die verbleibende Fläche wird dann als Wohnfläche betrachtet.

Die Wohnflächenberechnung ist wichtig aus mehreren Gründen:

1. Miet- und Kaufverträge: Mieter und Käufer verwenden die Wohnflächenangabe, um den Wert und die Angemessenheit einer Immobilie im Verhältnis zu ihrem Preis zu bewerten. Es hilft ihnen auch die Werte mit den Angaben in den Grundrissen gegenüberzustellen oder verschiedene Angebote zu vergleichen.

2. Steuern: In einigen Ländern kann die Höhe der Immobiliensteuer von der Wohnfläche abhängen. Eine genaue Berechnung ist daher für die korrekte Besteuerung wichtig.

3. Versicherung: Die Wohnfläche wird auch von Versicherungsunternehmen verwendet, um die Prämien für die Gebäudeversicherung festzulegen. Eine korrekte Bewertung ist wichtig, um im Falle von Schäden angemessen entschädigt zu werden.

4. Stadtplanung und Bauvorschriften: In einigen Ländern können Bauvorschriften oder Zonenbestimmungen die maximale Wohnfläche für bestimmte Gebiete festlegen. Eine genaue Berechnung ist wichtig, um diese Vorschriften einzuhalten und Genehmigungen für Bau- oder Renovierungsprojekte zu erhalten.

5. Finanzierung: Banken und Hypothekenkreditgeber können die Wohnfläche verwenden, um den Wert einer Immobilie zu bewerten und die Höhe eines Darlehens zu bestimmen.

Die Notwendigkeit einer Wohnflächenberechnung tritt immer dann auf, wenn genaue Angaben zur Größe und Nutzfläche einer Immobilie erforderlich sind, sei es für rechtliche, finanzielle oder planerische Zwecke. Sie ist daher ein wesentliches Instrument beim Verkauf oder Vermietung einer Immobilie und spielt eine zentrale Rolle bei verschiedenen Transaktionen und Entscheidungen im Zusammenhang mit Immobilien.

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Verordnung, die genaue Vorschriften zur Berechnung der Wohnfläche von Wohnungen enthält. Die WoFlV legt fest, wie die Wohnfläche zu berechnen ist und welche Räume und Flächen in die Gesamtwohnfläche einbezogen werden müssen.

Die Verordnung definiert unter anderem, welche Räume und Flächen zur Wohnfläche zählen, wie beispielsweise Wohn- und Schlafräume, Küchen, Bäder sowie bestimmte Nebenräume. Gleichzeitig gibt sie auch genaue Anweisungen zur Berechnung von Dachschrägen, Balkonen, Loggien und Terrassen.

Des Weiteren legt die Wohnflächenverordnung Mindestanforderungen an die Raumhöhen fest, die erfüllt sein müssen, damit ein Raum als Wohnfläche gezählt werden kann. In Deutschland beträgt diese Mindesthöhe in der Regel 2,00 Meter.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Bestimmungen zur Berechnung der Wohnfläche je nach Land und Region unterschiedlich sein können. Daher sollten sich Immobilienbesitzer, -käufer oder -verkäufer immer an einen Fachmann wie einen Immobilienmakler oder Architekten wenden, um die genauen Vorschriften für die Berechnung der Wohnfläche in einer bestimmten Region zu erfahren.

Wohnungseigentum bezeichnet das Recht, eine bestimmte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage zu besitzen. Es ist eine Form des Eigentums an Immobilien, bei der eine Person oder eine juristische Person (z.B. eine GmbH) das alleinige Eigentum an einer spezifischen Wohnung erwirbt, während gleichzeitig gemeinschaftliche Teile des Gebäudes wie Treppenhäuser, Dach, Fundament und Außenwände gemeinschaftliches Eigentum aller Wohnungseigentümer sind.

Das Wohnungseigentum wird in Deutschland durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Dieses Gesetz regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Als Wohnungseigentümer hat man das Recht, über seine eigene Wohnung nach eigenem Ermessen zu verfügen, sie zu vermieten oder zu verkaufen. Gleichzeitig ist man jedoch auch Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern und muss sich an die Regeln und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft halten.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Bestimmungen zum Wohnungseigentum je nach Land unterschiedlich sein können. In Deutschland gibt es spezifische Regelungen im WEG, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festlegen.

Was ist der Unterschied zum Sonder- und Teileigentum?

Wohnungseigentum, Sondereigentum und Teileigentum sind Begriffe, die im deutschen Wohnungseigentumsrecht verwendet werden, um verschiedene Formen des Eigentums an Immobilien zu beschreiben. Hier sind die Unterschiede:

Wohnungseigentum:

  • Wohnungseigentum bezieht sich auf das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage. Der Wohnungseigentümer hat das Recht, über seine Wohnung nach eigenem Ermessen zu verfügen, sie zu vermieten oder zu verkaufen.
  • Gleichzeitig ist der Wohnungseigentümer Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern und hat Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes.

Sondereigentum:

  • Sondereigentum bezieht sich auf das alleinige Eigentum an bestimmten Räumen innerhalb einer Immobilie, die nicht als Wohnungen definiert sind. Typische Beispiele für Sondereigentum sind Kellerräume, Garagen oder Stellplätze.
  • Der Sondereigentümer hat das Recht, über diese Räume nach eigenem Ermessen zu verfügen und sie zu nutzen.

Teileigentum:

  • Teileigentum bezieht sich auf das alleinige Eigentum an bestimmten räumlich abgegrenzten Teilen eines Gebäudes, die nicht als Wohnungen oder Sondernutzungsräume gelten. Dies können beispielsweise Gewerberäume oder Praxen sein.
  • Der Teileigentümer hat das Recht, über diese Räume nach eigenem Ermessen zu verfügen und sie zu nutzen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Bestimmungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) je nach Land unterschiedlich sein können. In Deutschland gibt es spezifische Regelungen im WEG, die die Rechte und Pflichten der verschiedenen Arten von Eigentümern festlegen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern, die durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Deutschland geregelt wird. Die WEG entsteht automatisch, wenn mehrere Personen Eigentümer von Wohnungen in einem gemeinsamen Gebäude oder einer Wohnanlage sind.

Die WEG hat die Aufgabe, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten und die Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer zu vertreten. Dazu gehören beispielsweise die Instandhaltung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie Treppenhäuser, Dach, Fundament und Außenwände.

Die WEG trifft Entscheidungen in Angelegenheiten, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, beispielsweise über die Verwendung von Rücklagen, die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder die Einstellung von Hausmeistern oder Verwaltern. Diese Entscheidungen werden in Versammlungen der Wohnungseigentümer getroffen.

Das WEG regelt auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer sowie die Bildung eines Verwaltungsbeirats oder eines Verwalters zur Durchführung der Beschlüsse der Gemeinschaft.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Bestimmungen zur Wohnungseigentümergemeinschaft je nach Land unterschiedlich sein können. In Deutschland gibt es spezifische Regelungen im WEG, die die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft festlegen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist ein deutsches Gesetz, das die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern regelt. Es wurde am 15. März 1951 verabschiedet und ist seitdem mehrfach geändert worden, um den sich ändernden Anforderungen an das Wohnungseigentum gerecht zu werden.

Das WEG regelt insbesondere folgende Punkte:

  • Begründung von Wohnungseigentum: Das Gesetz legt die Voraussetzungen fest, unter denen Wohnungseigentum begründet werden kann, und regelt die Eintragung im Grundbuch.
  • Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: Das WEG enthält Bestimmungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, einschließlich der Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der Durchführung von Versammlungen der Wohnungseigentümer und der Bestellung eines Verwalters.
  • Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer: Das Gesetz definiert die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer, beispielsweise in Bezug auf die Nutzung ihrer eigenen Wohnungen und die Beteiligung an den Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum.
  • Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft: Das WEG regelt die Voraussetzungen für Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, beispielsweise in Bezug auf Instandhaltungsmaßnahmen oder die Verwendung von Rücklagen.
  • Änderung des Gemeinschaftseigentums: Das Gesetz enthält Regelungen zur Änderung des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise durch Modernisierungsmaßnahmen oder den Ausbau von Dachgeschossen.

Das WEG ist ein wichtiges Instrument zur Regelung des Zusammenlebens und -wohnens in Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen. Es schafft klare rechtliche Rahmenbedingungen für die Verwaltung und Nutzung von Wohnungseigentum und dient dazu, Konflikte zwischen den einzelnen Eigentümern zu vermeiden oder zu lösen.

Hier findest du die offizielle Seite des Bundesministeriums für Justiz, welches das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/

Die Wohnungseigentumsverwaltung bezieht sich auf die Verwaltung von Wohnungen oder Immobilien, die in Form von Wohnungseigentum organisiert sind. In vielen Ländern gibt es das Konzept des Wohnungseigentums, bei dem einzelne Einheiten innerhalb eines Gebäudes oder einer Anlage von verschiedenen Eigentümern besessen werden. Die gemeinschaftlichen Bereiche und Einrichtungen werden von den Eigentümern gemeinsam genutzt und verwaltet.

  • Die Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung umfassen typischerweise:
  • Verwaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, wie z.B. Treppenhäuser, Aufzüge, Grünflächen, Parkplätze usw.
  • Organisation von Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten an gemeinschaftlichen Bereichen.
  • Abrechnung und Einziehung der monatlichen Hausgeldzahlungen von den Eigentümern.
  • Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen.
  • Buchhaltung und Verwaltung der finanziellen Mittel der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Wohnungseigentumsverwaltung wird entweder durch einen professionellen Verwalter (Hausverwalter) oder durch die Eigentümergemeinschaft selbst wahrgenommen, je nachdem, wie die Vereinbarungen in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung festgelegt sind.

Unterschied zur Sondereigentumsverwaltung

Die Sondereigentumsverwaltung bezieht sich auf die Verwaltung von individuellen Eigentumseinheiten innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Gegensatz dazu bezieht sich die Wohnungseigentumsverwaltung auf die Verwaltung der gemeinschaftlichen Bereiche und Einrichtungen, die allen Eigentümern gemeinsam gehören.

Der Hauptunterschied liegt also darin, dass bei der Sondereigentumsverwaltung die Verwaltung und Instandhaltung der individuellen Eigentumseinheiten im Vordergrund steht, während bei der Wohnungseigentumsverwaltung die Verwaltung der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen im Fokus steht.

Die Sondereigentumsverwaltung umfasst typischerweise:

  • Instandhaltung und Reparaturarbeiten an den individuellen Eigentumseinheiten, wie z.B. Renovierungen, Reparaturen an Fenstern, Türen, Böden usw.
  • Abrechnung und Einziehung von Sonderumlagen für spezifische Instandhaltungsmaßnahmen an den individuellen Einheiten.
  • Organisation von Maßnahmen zur Werterhaltung des Sondereigentums.

Es ist wichtig zu beachten, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl die Wohnungseigentumsverwaltung als auch die Sondereigentumsverwaltung koordiniert werden müssen, um einen reibungslosen Betrieb und eine angemessene Instandhaltung der gesamten Immobilie sicherzustellen.

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Eine Zwangsversteigerung von Immobilien ist ein gerichtliches Verfahren, das eingeleitet wird, wenn der Eigentümer einer Immobilie seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommt, insbesondere bei Zahlungsrückständen gegenüber einem Gläubiger, beispielsweise einer Bank. Die Zwangsversteigerung dient dazu, die offenen Forderungen des Gläubigers zu begleichen.

Hier sind die grundlegenden Schritte und Aspekte einer Zwangsversteigerung von Immobilien:

  • Voraussetzungen: Die Voraussetzungen für eine Zwangsversteigerung können je nach Land unterschiedlich sein. In der Regel muss der Eigentümer der Immobilie über einen längeren Zeitraum seinen finanziellen Verpflichtungen nicht nachgekommen sein und es muss ein entsprechender Titel (z.B. ein Vollstreckungsbescheid) vorliegen.
  • Antrag auf Zwangsversteigerung: Der Gläubiger stellt einen Antrag auf Zwangsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht. Das Gericht prüft den Antrag und leitet gegebenenfalls das Verfahren ein.
  • Terminierung der Versteigerung: Das Gericht setzt einen Termin für die Zwangsversteigerung fest und veröffentlicht diesen in einem öffentlichen Versteigerungsportal sowie im Amtsblatt.
  • Durchführung der Versteigerung: Die Versteigerung findet in der Regel am Amtsgericht statt und wird von einem Rechtspfleger oder einem Gerichtsvollzieher durchgeführt. Interessierte Bieter können an der Versteigerung teilnehmen und Gebote abgeben.
  • Zuschlag und Abwicklung: Wenn ein Gebot abgegeben wird, das den Mindestpreis (Verkehrswert) erreicht oder übertrifft, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Nach dem Zuschlag erfolgt die Abwicklung des Kaufs, einschließlich Bezahlung des Kaufpreises und Übertragung des Eigentums.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Zwangsversteigerung für alle Beteiligten – den Schuldner, den Gläubiger und potenzielle Käufer – mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Risiken verbunden ist. Daher ist es ratsam, sich im Vorfeld umfassend rechtlich beraten zu lassen, wenn man in eine Zwangsversteigerung involviert ist oder daran interessiert ist, eine zwangsversteigerte Immobilie zu erwerben.

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