Die drei Arten eines Maklervertrages

Das Wichtigste zum Maklervertrag

Die wichtigsten Infos zu den Arten eines Maklervertrages für Verkäufer:

Wer den Verkauf seiner Immobilie an professionelle Hände geben möchte, sollte das am besten mit einem Maklervertrag machen. Dabei stehen dem Auftraggeber drei Arten eines Maklervertrages zur Auswahl:

  • der Einfache Maklerauftrag
  • der Makleralleinauftrag
  • der Qualifizierte Makleralleinauftrag

Der Anspruch zur Vergütung eines Maklers ist im BGB geregelt. Ansonsten gibt es keine eindeutige gesetzliche Regelung für eine Zusammenarbeit mit einem Makler. Hier bietet der Gesetzgeber das Recht auf freie Vertragsgestaltung.

Was es zu beachten gibt…

Grundsätzlich bedarf ein Maklervertrag keiner genormten Vertragsgestaltung. Der Inhalt ist grundsätzlich in einem gewissen Rahmen frei verhandelbar. Der Gesetzgeber schützt den Verbraucher jedoch, sobald eine Klausel zum eindeutigen Nachteil des Verbrauchers formuliert wurde. Dann ist diese nichtig. In einem solchen Fall greift die gesetzliche Regelung. Der Verbraucher braucht also keine Angst haben, aus Unwissenheit etwas komplett falsches zu vereinbaren. Er genießt auch hier den besonderen Verbraucherschutz des Gesetzgebers.

Inhalt eines Maklervertrages…

Die Vertragspartner, also der Auftraggeber sowie der Makler müssen beide inklusive Anschrift eindeutig benannt werden.

Achtung! Sollte der Auftraggeber nicht der Eigentümer des Auftragsobjektes sein, muss dieser eine Vollmacht vom Eigentümer als Vertragsbestandteil zum Maklervertrag einfügen, aus der klar ersichtlich ist, dass der Auftraggeber im Auftrag des Eigentümers handelt. Wir empfehlen jedoch die Benennung des oder der Eigentümer/s aus dem Grundbuch des Auftragsobjektes.

Achtung! Seit Ende 2020 muss ein Maklervertrag zumindest in Textform verfasst und zugestellt werden. Die Textform ist jedoch nicht gleichzusetzen mit der Schriftform! Anders als bei der Schriftform, die zwingend eine Unterschrift aller Vertragsparteien fordert, damit ein Vertrag Gültigkeit bekommt, reicht bei der Textform lediglich die Zustellung des schriftlich verfassten Vertrages z.B. per Post, per Fax, per E-Mail oder persönlich aus. Es bedarf keiner Unterschrift, damit der Vertrag gültig wird! Ein Nachweis, dass die E-Mail z.B. beim Empfänger angekommen ist, reicht vollkommen aus, damit der Maklervertrag rechtskräftig wird und Gültigkeit besitzt.

Neben der Benennung der Vertragspartner sollten alle drei Vertragsarten folgendes beinhalten:

  • Auftragsobjekt (möglichst genaue Bezeichnung mit z.B. Angaben zur Wohn- und Grundstücksfläche, Adresse, Einheit (bei Wohnungen), Baujahr etc.)
  • Verkaufspreis / Verhandlungspreis
  • Laufzeit und Kündigung
  • Rechte und Pflichten des Auftragnehmers und des Auftraggebers
  • Die vereinbarte Maklerprovision (Achtung: hier gilt neue Gesetzesregelung!)
  • Vollmacht an den Auftragnehmer z.B. zur Einholung von Objektunterlagen
  • Sonstige individuelle Vereinbarungen
  • Hinweis zum Datenschutz und Widerrufsrecht
  • Allgemeine Geschäftsbedingungen

Was ist ein Maklervertrag überhaupt?

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, der zwischen Auftraggeber (Verkäufer/Käufer) und Auftragnehmer (Makler) geschlossen wird.

Auftraggeber kann z.B. jemand sein, der eine Immobilie verkaufen möchte. Aber auch derjenige der eine Immobilie kaufen möchte und den Makler mit der Suche nach dem passenden Objekt beauftragt, kann ein Auftraggeber sein. Die jeweils abgeschlossenen Maklerverträge können dabei schon sehr unterschiedlich ausfallen, da die Leistungen von Maklern gesetzlich nicht geregelt sind.

Nur die Makler-Vergütung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch § 652 BGB, Absatz 1 (BGB) verankert. Grundsätzlich gilt nach diesem Gesetz: Sobald ein Makler dem Kunden die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrages bietet, darf er eine Vergütung in Form der vereinbarten Maklerprovision verlangen. In den aller meisten Fällen vermittelt ein Makler eine Immobilie im Auftrag des Eigentümers an einen Käufer. Es reicht jedoch auch ein Nachweis aus, dass der Makler dem Kaufinteressenten den Eigentümer und die Adresse der Immobilie bannt hat. Mit diesen Informationen gibt er ihm schließlich die Möglichkeit zum Anschluss eines Kaufvertrages.

Mit dem Versenden eines Exposés, offeriert der Makler dem Suchenden ein Angebot mit dem Hinweis zur Provisionszahlung bei Abschluss eines Kaufvertrages. Mit der Anfrage nach weiteren Informationen oder einem Besichtigungswunsch z.B. per Telefon oder per Mail, vereinbart der Suchende bereits einen sogenannten Fernabsatzvertrag nach dem § 312c BGB mit dem Makler, sofern die Textform gewahrt wurde. Der Käufer verpflichtet sich ab dem Zeitpunkt zur Zahlung einer Käuferprovision.

Vor dem 23.12.2020 war ein mündlicher Maklervertrag möglich und rechtswirksam genauso wie konkludentes, also schlüssiges Verhalten, aus dem man auf einen Rechtsbindungswillen schließen konnte. Mit der Gesetzesänderung ist zumindest die Textform vorgeschrieben und auch empfehlenswert, weil damit Maklerleistungen und besondere Bedingungen individuell vereinbart und fixiert werden können. Wie gesagt, reicht hier die Zustellung zur Rechtsgültigkeit aus. Ein Vertrag in Textform bedarf keiner Unterschrift der Vertragsparteien. Die Zustellung des Schriftstücks reicht vollkommen aus.

Alle drei Varianten der Maklerverträge für Verkäufer bieten gewisse Vor- und Nachteile, die es zu bedenken gilt.

Zusammengefasst…

Einfacher Maklerauftrag:

Bei einem einfachen Maklerauftrag liegt der Vorteil für den Auftraggeber darin, dass keinerlei Verpflichtungen oder Bindungen an den Immobilienmakler bestehen. Bei dieser Vertragsart darf der Auftraggeber seine Immobilie selbst und ohne Mitwirkung des Auftragnehmers privat veräußern oder weitere Makler mit dem Verkauf beauftragen. Der Auftragnehmer darf seine Provision nur verlangen, wenn er zum Verkauf der Immobilie beigetragen hat. Verkauft der Auftraggeber das Objekt ohne Hilfe eines Maklers, zahlt er auch keine Provision. Achtung! In einem solchen Fall fordern viele Makler oft eine Aufwandsentschädigung für die bis dato erbrachten Verkaufsbemühungen.

Der Nachteil für den Auftraggeber besteht darin, dass der Makler bei dieser Vertragsart ebenfalls keinerlei Verpflichtungen hat. Er muss dem Eigentümer z.B. nicht nachweisen, dass er sich tatsächlich um den Verkauf bemüht. Ja, er muss nicht einmal tätig werden. Stattdessen werden Objekte mit einem Einfachen Maklerauftrag oftmals als Karteileichen angesehen. In den aller meisten Fällen lehnen Makler diese Vertragsart sowieso aus vielen nachvollziehbaren Gründen ab. Nicht nur, dass der Makler unmotiviert ist, weil parallel zu seinen Bemühungen der Eigentümer wie auch andere Makler das Objekt verkaufen könnten und er trotz aller Anstrengungen am Ende leer ausgehen kann. Der Eigentümer tut sich auch keinen Gefallen, wenn sein Objekt von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten wird. Interessenten könnten das gleiche Objekt von mehreren Maklern angeboten bekommen. In einem solchen Fall würden sie sich doppelt- und dreifach provisionspflichtig machen. Weiterhin verliert das Objekt an Exklusivität und wird bei dieser Art der Vermarktung oft verramscht. Auf der Seite der Interessenten wird enorm viel Unsicherheit geschürt, weil Informationen von mehreren Quellen unterschiedlich weitergegeben werden könnten. Die Erfahrung zeigt, dass Immobilien, die von mehreren Maklern gleichzeitig angeboten werden, oftmals keine gut verkäuflichen Objekte sind. Ferner lehnen die meisten Makler diese Art von Zusammenarbeit eh von vornherein ab.

Makleralleinauftrag:

Im Gegensatz zum Einfachen Maklerauftrag darf der Auftraggeber beim Makleralleinauftrag keine weiteren Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragen. Tut er dies, begeht er einen Vertragsbruch und verpflichtet sich zur Zahlung seines Anteils an der Provision, sollte ein anderer Makler als der beauftragte die Immobilie veräußern.
Er darf jedoch selbst privat eigene Verkaufsmaßnahmen tätigen und seine Immobilie auch ohne Mitwirkung des Auftragnehmers verkaufen. Wie auch beim Einfachen Maklerauftrag wird auch hier für solch einen Fall meist eine Aufwandsentschädigung für den Auftragnehmer vertraglich vereinbart. Anders als beim Einfachen Maklerauftrag, garantiert der Makler hier in jedem Fall tätig zu werden. Das ist aber auch schon fast alles.
Was sich zu erst als vorteilhaft anhört, gestaltet sich in der Praxis oftmals als Nachteil für den Eigentümer. Denn auch wenn sich der Makler bei dieser Vertragsart zum Handeln verpflichtet, ist er oftmals nicht sehr motiviert sich richtig ins Zeug zu legen und sämtliche Vermarktungskanäle zu aktivieren. Denn auch hier kann der Makler trotz aller Anstrengungen am Ende leer ausgehen, wenn der Eigentümer die Immobilie z.B. an einen Nachbarn oder Bekannten verkauft, ohne, dass der Käufer das Objekt vorher vom Makler angeboten bekommen hat. Auch diese Vertragsart wird von den meisten Maklern oftmals von vornherein abgelehnt, wenn nicht zumindest eine Aufwandsentschädigung vereinbart wurde. Denn es gibt Fälle, bei denen der Eigentümer bereits im Vorfeld einen konkreten Kaufinteressenten gefunden hat und einem Makler lediglich für einen gewissen Zeitraum die Chance bietet das Objekt zu einem höheren Preis als bereits vereinbart zu veräußern. Nicht, dass das allein schon ziemlich unfair ist. Es gibt auch Eigentümer, die den Maklern nichts von ihren bereits getätigten Verkaufsbemühungen erzählen. Stattdessen lassen sie den Makler arbeiten, in der Hoffnung, er könne noch einen besseren Preis am Markt erzielen. Ein guter Makler kennt jedoch seinen Markt und erkennt schnell, dass das Objkekt bereits vielen Kunden bekannt ist. Spätestens da, hört die Zusammenarbeit auf, bevor sie überhaupt begonnen hat.

Qualifizierter Makleralleinauftrag:

Bei einem Qualifizierten Alleinauftrag ist die Möglichkeit ausgeschlossen, dass der Eigentümer seine Immobilie selbst verkauft. Sollte es dennoch geschehen, hat der Makler Anspruch auf die Zahlung des Anteils an der Provision des Verkäufers in voller Höhe.
Das gleiche gilt wenn der Eigentümer das Objekt durch einen anderen Makler als den im Vertrag genannten verkauft. In einem solchen Fall verletzt der Auftraggeber den Alleinvertretungsanspruch des Auftragnehmers an dem Auftragsobjekt und verpflichtet sich ebenfalls zur Zahlung einer Provision in Höhe seines Anteils.

Grundsätzlich sind Makler bei dieser Vertragsart durch die Aussicht auf eine Provision besonders motiviert. Da sie rein erfolgsabhängig honoriert werden, strengen sie sich hier besonders an das Objekt zügig und zu einem möglichst hohen Preis zu verkaufen. Ferner verpflichtet der Makler sich intensiv, ordnungsgemäß und dem Objekt nach angemessen zu handeln, ganz im Sinne des Auftraggebers und mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns. Sollte der Immobilienmakler seinen Verpflichtungen nicht nachkommen, kann der Maklervertrag vorzeitig gekündigt werden.

Maklerauftrag befristen:

Es empfiehlt sich, den Vertrag von vornherein auf sechs Monate zu befristen. Zum einen ist der Auftraggeber nicht über einen längeren Zeitraum an den Makler gebunden. Zum anderen schafft die zeitliche Befristung Klarheit, bis wann der Eigentümer mit einer Vermittlung rechnen und somit besser planen kann.

Wie hoch darf die Provision laut Maklervertrag sein?

Doppelprovision:

Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 652 BGB) dürfen Makler von dem Auftraggeber eine Vergütung verlangen, sofern sie eine erfolgreiche Vermittlung mit Vertragsabschluss nachweisen können. Die Höhe ist gesetzlich nicht geregelt. Grundsätzlich gilt die ortsübliche Höhe der Courtage, gemessen am tatsächlichen Verkaufspreis. Eine extrem hohe Courtageforderung ist sittenwidrig, auch wenn sie vor dem Abschluss eines Hauptvertrages vereinbart wurde. Was als sittenwidrig anerkannt wird, muss jedoch von Fall zu Fall individuell geprüft werden. Das ist Sache eines Richters. In Hamburg hat sich jedoch eine Courtage in Höhe von 3,57 % inkl. MwSt. vom tatsächlichen Kaufpreis für den Käufer wie auch 3,57 % inkl. MwSt. für den Verkäufer etabliert.

Vor der Gesetzesänderung Ende 2020 konnte die Provision in voller Höhe auf den Käufer abgewälzt werden. Das ist nun Gott sei dank anders, zumindest in der privaten Immobilienwirtschaft. Aktuell teilen sich Käufer und Verkäufer die Gesamtprovision in den aller meisten Fällen jeweils zur Hälfte, sofern sie Verbraucher im Sinne des § 13 BGB sind. Das schafft Fairness und Transparenz. Denn einigt sich der Makler z.B. auf eine geringere Provision als die ortsübliche mit dem Verkäufer, so darf er auch nur den gleichen Anteil vom Käufer verlangen. Unterschiedlich hohe Provisionen sind also unzulässig. Die Gesetzesänderung gilt jedoch nur in der privaten Immobilienwirtschaft. Im gewerblichen Immobilienbereich z.B. kann die Provisionshöhe wie auch die -verteilung weiterhin frei verhandelt werden. Auch hier schützt der Gesetzgeber vor allem den Verbraucher und gibt gleichzeitig dem Unternehmer die Wahl zur freien Vertragsgestaltung.

Zu beachten ist, dass die Höhe der Provision auch im Vertrag schriftlich fixiert werden muss, um Unstimmigkeiten zu vermeiden. Ohnehin ist zumindest die Textform des Maklervertrages wie auch die Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer seit Dezember 2020 gesetzlich vorgeschrieben. Dabei lässt der Gesetzgeber einen gewissen Spielraum bei der genauen Ausgestaltung der Provisionsregelung…

Abwälzung:

In diesem Fall ist der Verkäufer alleiniger Vertragspartner. Er verpflichtet sich zur Übernahme der vollen Provisionshöhe, allerdings unter der Voraussetzung, dass der Anteil der Provision des Käufers gemäß § 656d BGB zurückverlangt werden kann. Dazu verpflichtet sich der Käufer im Kaufvertrag zur anteiligen Übernahme der Provision, die nach gesetzlichen Vorgaben höchstens 50 Prozent betragen darf. Der Verkäufer kann in diesem Fall entsprechend auch mehr als 50 Prozent übernehmen.

Einseitige Interessenvertretung von Verkäufer oder Käufer:

Neben der Doppelprovision und nachträglichen Abwälzung ist es auch möglich, dass nur eine der beiden Vertragsparteien die Provision bezahlt:

Die Innenprovision: Wenn nämlich allein der Verkäufer die Provision übernimmt, spricht man von einer Innenprovision. Diese muss von Makler und Verkäufer vertraglich vereinbart werden. In der Regel beläuft sich die gesamte Maklerprovision auf 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer.

Außenprovision: So wird das Gegenstück zur Innenprovision bezeichnet. In diesem Fall erteilt der Käufer einen provisionspflichtigen Suchauftrag und zahlt die Maklerprovision vollumfänglich. Da Käufer nach dem neuen Gesetz maximal zu 50 Prozent an der Maklerprovision beteiligt werden dürfen, gilt diese Regelung nur, wenn das Kaufobjekt zum Zeitpunkt der Vertragszeichnung noch nicht akquiriert war.

Reservierungsgebühr:

Möchte sich ein Kaufinteressent ein Objekt sichern, indem er es reserviert, um in der Zwischenzeit z.B. die Finanzierung zu regeln, kann zwischen Kaufinteressent und Makler eine Reservierungsgebühr vereinbart werden. Kommt es nach einer vereinbarten Zeit, z.B. nach 14 Tagen zum Kauf, wird die Reservierungsgebühr mit der Provision des Käufers verrechnet.

Achtung! Bisher galt folgendes: Hat der Kaufinteressent beispielsweise seine Finanzierung nicht erhalten und wollte trotz Reservierung vom Kauf zurücktreten, so wurde die Reservierungsgebühr bisher vom Makler einbehalten. Schließlich hat sich der Makler damit auch verpflichtet das Objekt während des Zeitraums der Reservierung nicht anderweitig anzubieten und somit eventuell weitere Möglichkeiten eines Verkaufs verpasst. Dennoch wurde auch dieses Gesetz seit April 2023 zu Gunsten des Verbrauchers angepasst. So ist eine pauschale Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklers beispielsweise unzulässig. Zwar darf weiterhin eine Reservierungsgebühr vereinbart werden, doch ist der Makler verpflichtet diese an den Kaufinteressenten zurückzuzahlen, auch wenn es nicht zum Abschluss eines Kaufvertrages kommt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil im April 2023 beschlossen.

Achtung! Eine Reservierungsvereinbarung ist offensichtlich nur bei einem Qualifizierten Alleinauftrag möglich. Schließlich kann der Makler dem Kaufinteressenten bei den anderen beiden Vertragsarten keine Reservierungsgarantie versprechen, da entweder der Eigentümer oder ein anderer Makler das Objekt jederzeit anderweitig verkaufen könnte.

Nice to know:

Überlegen Sie genau, welche Maklerleistungen Sie erwarten: Verkaufsberatung und marktgerechte Verkehrswertermittlung, Erstellung eines Exposés, Bewerbung der Immobilie, Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen, Erstellung eines Kaufvertrages etc. Je nach Vertragsart kann, muss der Makler diese Versprechungen aber nicht einhalten.

Manche Verträge sehen eine Aufwandsentschädigung vor. Sollte ein Vertrag platzen, hat der Makler dennoch Anrecht auf eine gewisse Aufwandsentschädigung. 

Eine Überpreisvereinbarung sollte vermieden werden. In diesem Fall erhält der Makler die Differenz zwischen dem tatsächlichen und dem ursprünglich vereinbarten Verkaufspreis.

Zum Maklervertrag kann auch eine Reservierungsgebühr gehören. Der Kaufinteressent zahlt diese vorerst und kann sie anschließend an den Kaufvertrag mit der Maklergebühr verrechnen. Tritt er vom geplanten Kauf zurück, muss der Makler die Reservierungsgebühr zurückzahlen.

Maklervertrag kündigen:

Ein unbefristeter Maklerauftrag – meist der Einfache Maklerauftrag – kann jederzeit ohne Angaben von Gründen und unter der Einhaltung einer Kündigungsfrist von z.B. einem Monat gekündigt werden.
Mit einem befristeten Vertrag binden sich die Vertragsparteien an den vereinbarten Zeitraum. Befristete Verträge können nur außerordentlich gekündigt werden, wenn der Makler z.B. seinen Pflichten nicht nachkommt. Ansonsten kann auch diese Vertragsart selbstverständlich unter Einhaltung der Kündigungsfrist erstmalig nach Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit ordentlich gekündigt werden.

Achtung! Eine Beendigung des Vertragsverhältnisses entbindet nicht immer von der Zahlung einer Provision.
Sollte nämlich ein Verkauf nach Ablauf des Vertrages zustande kommen an eine Person, die ursprünglich vom Makler akquiriert oder angesprochen worden ist, kann dennoch eine Provisionszahlung fällig werden. Die Bindungsfrist an den Maklervertrag beträgt in der Regel sechs Monate. Wenn der Verkauf innerhalb dieser Frist nach Ende des Maklervertrags stattfindet, steht dem Makler die Maklerprovision zu.

Kündigung eines Vertrages:

Da der Vertrag nach neueren Regelungen in Text- oder Schriftform vorliegt, muss dieser auch zwingend schriftlich gekündigt werden. Dazu reicht die Textform aus.

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen:

Ein „Fernabsatzvertrag“ gemäß § 312c BGB kann innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Abschluss des Vertrages ohne Angaben von Gründen widerrufen werden. Mit Fernabsatzvertrag ist gemeint, dass Verbraucher und Makler für die Vertragsverhandlung und den Vertragsabschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel benutzt haben, also z.B. E-Mail, Fax, Telefon, SMS oder Brief.
Der Makler hat die Pflicht, den Kaufinteressierten über sein Widerrufsrecht bei Vertragsabschluss aufzuklären, um den Anspruch auf Provisionszahlung nicht zu verlieren. Daher hat sich die Praxis etabliert, dass Makler bereits mit dem Versand des Exposés eine Widerrufsbelehrung nebst einem blanko Widerrufsformular zur freien Verwendung mitschicken, oder auch über vertragliche Regelungen wie Wertersatzklauseln sicherstellen, dass Sie trotz Widerrufs Anrecht auf eine Provisionszahlung behalten.

Die wichtigsten Infos zu den Arten eines Maklervertrages für Käufer:

Grundsätzlich gilt auch hier die Gelegenheit zur freien Vertragsgestaltung. Ein Auftraggeber kann jemand sein, der eine Immobilie sucht und einen Makler mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt. Konnte früher allein durch eine mündliche Vereinbarung ein solcher Suchauftrag vereinbart werden, gilt seit Ende 2020 auch hier zumindest die Textform. Näheres dazu, weiter oben unter „Inhalt eines Maklervertrages“.

Theoretisch kann jemand der eine Immobilie sucht einem Makler den Qualifizierten Makleralleinauftrag erteilen – ein sogenanntes Exklusivmandat. Das heißt, dass im Grunde nach nur der eine Makler, mit dem der Suchende den Qualifizierten Makleralleinauftrag vereinbart hat, mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt wird.

Achtung! Diese Vertragsart hat sich bisher in den aller meisten Fällen nur im gewerblichen Immobiliensegment etabliert. Hier ist es üblich, dass Mandanten, Makler mit der exklusiven Suche nach den passenden Immobilien beauftragen. Im Erfolgsfall wird der Makler meist in voller Höhe seiner Provisionforderung vergütet. Die sogenannte Außenprovision.

Anders als im Immobiliensegement für Privatleute / Verbraucher, in dem die Maklercourtage seit der Gesetzesänderung Ende 2020 meist jeweils zur Hälfte zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird, übernimmt im gewerblichen Segment immer noch oft der Käufer die Provision in voller Höhe. Das ist der Grund, warum die Suchenden hier exklusiv beraten und betreut werden. Der Nachteil besteht darin, dass der Makler dem Auftraggeber in einem solchen Fall meist nur eigens akquirierte Immobilien anbieten kann. Immobilien, die zwar dem Suchprofil entsprechen, aber von anderen Maklern am Markt angeboten werden, werden selten vermittelt. Grund dafür ist, dass sich die Makler untereinander die Provision des Käufers teilen müssen. Das kommt zwar vor, und der Makler der für einen Suchkunden aktiv auf Objektakquise geht, verpflichtet sich auch zur Annahme eines sogenannten Gemeinschaftsgeschäfts zwischen zwei Maklern. Jedoch sind erfahrungsgemäß die Makler auf Verkäuferseite selten motiviert die Provision zu teilen. Stattdessen hoffen sie auf einen Verkauf an einen Interessenten, der ohne Hilfe eines eigenen Maklers an sie herantritt.

Daneben gibt es selbstverständlich auch komplett provisionsfreie Immobilienangebote für Käufer. Hier bestellt der Verkäufer den Makler und verpflichtet sich demnach im Erfolgsfall auch zur Zahlung der kompletten Maklerprovision. Diese Variante ist oft bei Neubauprojekten zu beobachten, bei denen Projektentwickler, Makler mit dem Vertrieb der Immobilie beauftragen. Hier wird meist eine sogenannte Innenprovision vereinbart.

Apropos… Kaufinteressenten die einem eigenen Makler einen Qualifizierten Suchauftrag erteilt haben, verpflichten sich gleichzeitig alle Immobilienangebote die sie von Verkäufern privat oder von anderen Maklern angeboten bekommen, an den Auftragnehmer weiterzuleiten. Schließlich wurde er auch mit allen Rechten und Pflichten, die ein solcher Vertrag beinhaltet, beauftragt. Dieser sogenannte Qualifizierte Suchauftrag ist aber auch im Sinne des Auftraggebers. Zu den Auftraggebern gehören meist institutionelle Kaufinteressenten, deren Kerngeschäft ein anderes ist als Immobilien. Diese suchen z.B. nach Anlagemöglichkeiten und geben diese aufwändige Arbeit bewusst an einen Immobilienprofi ab.

Wie auch auf Verkäuferseite kann der Suchende auch hier zusätzlich zum Qualifizierten Alleinauftrag/Suchauftrag zwischen dem Makleralleinauftrag oder dem Einfachen Maklerauftrag wählen.

Das wichtigste zum Qualifizierten Makleralleinauftrag für Käufer haben wir erläutert. Wie auch auf Verkäuferseite gelten für den Makleralleinauftrag und den Einfachen Maklerauftrag selbige Regeln.

Beim Makleralleinauftrag beauftragt der Suchende einen einzigen Makler mit der Suche nach passenden Immobilien. Erhält er z.B. ein Exposé eines anderen Maklers, muss er den Auftragnehmer darüber informieren. Entweder die Makler teilen sich im Erfolgsfall die Provision oder der Käufer wird doppelt provisionspflichtig. Das ist der Nachteil. Dafür darf er bei diesem Vertrag selbst auf Immobilienakquise gehen und auch ohne Mitwirkung des Auftragnehmers Kaufverträge abschließen. Daneben genießt er ein Exklusivmandat beim Makler, der bei dieser Vertragsart meist sehr motoviert an die Objektakquise geht. Wer bereits selbst Kaltakquise betrieben hat und weiß wie mühselig dieses Geschäft ist oder einfach keine Zeit oder Lust hat selbst nach passenden Objekten zu suchen, wählt eine der genannten Maklervertragsarten. 

In der Praxis hat sich auf Käuferseite der Einfache Maklerauftrag durchgesetzt. Auch hier empfiehlt es sich den Vertrag schriftlich zu fixieren. Zwar kommt durch eine Exposéanfrage nicht sofort ein Maklervertrag zustande. Jedoch macht der Makler mit dem Versenden eines Exposées an den Interessenten, diesem ein konkretes Angebot, mit dem Hinweis zur Zahlung einer Käuferprovision, bei Abschluss eines Kaufvertrages. Sofern das Angebot einen eindeutigen Hinweis zur Zahlung einer Käuferprovision und ein Recht auf Widerruf des Vertrages enthält und der Interessent nach Erhalt des Exposees z.B. einen Besichtigungstermin vereinbart, nimmt er dadurch das Angebot des Maklers an und akzeptiert damit auch seine Bedingungen. Ein Maklervertrag ist zustande gekommen.

Es empfiehlt sich jedoch spätestens bei der Vereinbarung eines Besichtigungstermins dem Interessenten den Maklervertrag in Textform zukommen zu lassen. Noch besser ist es diesen nach der Besichtigung gemeinsam zu besprechen und zu unterzeichnen. Damit ist sogar die Schriftform gewahrt und es besteht Klarheit für beide Seiten.

Beim Einfachen Maklervertrag für Käufer braucht der Suchende keine Angst zu haben mit einer Vereinbarung doppelt provisionspflichtig zu werden, oder andere Einschränkungen oder Verpflichtungen einzugehen. Er darf weitere Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragen oder selbst auf Akquise gehen. Einen Makler muss er nur bezahlen, wenn dieser ihm auch den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages geboten hat oder bei der Vermittlung tätig war.

Empfehlung für Käufer:

Unsere Empfehlung an Verbraucher auf Käuferseite ist der Einfache Makler(such)auftrag. Dieser garantert größtmögliche Freiheit und Flexibilität, ohne versteckte Kosten oder Fallen. Der Maklerallein(such)auftrag und der Qualifizierte Maklerallein(such)auftrag ist meits eher was für Profis oder für schwer beschäftigte, die gerade einmal Zeit für den Notartermin finden und die gesamte Arbeit dem Makler übergeben. 

Empfehlung für Verkäufer:

Ganz klar, der Qualifizierte Makleralleinauftrag. Beide Seiten haben Klarheit und sind motiviert schnellstmöglich und zum besten Preis zu verkaufen. Die Immobilie genießt eine gewisse Exklusivität am Markt. Die Interessenten wie auch der Eigentümer haben nur einen verantwortlichen Ansprechpartner, der alles kommunitiert und das Ruder in der Hand hält. Informationen können möglichst genau weitergegeben werden und es entsteht kein “Stille Post Effekt”. Vor allem Verbraucher die noch nie einen Immobilien(ver)kauf getätigt haben, sind oftmals sehr unsicher beim An-/Verkaufsprozess. Gerade hier ist man gut beraten, wenn ein erfahrener Makler, für den das Immobiliengeschäft Alltag ist, einem zur Seite steht.

Weitere News und Informationen zur Immobilienwirtschaft in Deutschland, Hamburg und Umgebung findest du in unserem News-Blog.

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Artikel vom 18.11.2023 | Quelle: charity-immos