Der kleine aber feine Unterschied zwischen Immobilienmaklern

Immobilienmakler:in, Immobilienberater:in oder Immobilienkaufmann/-kauffrau -
Was ist der Unterschied?

Wir lieben Immobilien aller Art. Und neben unserer Leidenschaft für Immobilien, halten wir uns streng an offizielle Standards. Das fängt mit unserer beruflichen Qualifikation an und hört mit einem erfolgreichen Deal für alle Beteiligten auf. Bis ein erneuter Lebenszyklus einer spannenden Immobilie von Neuem beginnt. 

Was wir mit beruflicher Qualifikation meinen, fragst du dich? Ganz einfach: Im Gegensatz zu vielen anderen Immobilienmaklern:innen, mit denen du vielleicht auch schon unschöne Erfahrungen gemacht hast, sind wir vom Fach und kennen unser “Handwerk”. So fordern wir zumindest eine immobilienspezifische Ausbildung unserer Kolleg:innen. Und glaube mal nicht, dass dies selbstverständlich ist. Immobilienmakler:innen mit einer derartigen Mindestqualifikation zu finden ist gar nicht so einfach… 

Das liegt daran, dass der Beruf eines Immobilienmaklers oder einer Immobilienmaklerin keine Mindestanforderung an z.B. eine klassische Ausbildung voraussetzt. Auch die Bezeichnung “Immobilienmakler:in” ist rechtlich nicht geschützt. Der Gesetzgeber fordert bis heute – auch zu unserem Bedauern – einfach keine entsprechende Ausbildung, um im Immobiliengeschäft tätig sein zu können. Stattdessen kann sich jede/r “Immobilienmakler:in” nennen, der oder die ein Haupt- oder Nebengewerbe anmeldet, sich einen Maklerschein besorgt und einfach loslegt. Ja, selbst das ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Theoretisch kann auch eine Privatperson ohne Gewerbe und ohne einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c GeWo (auch Maklerschein genannt) eine Immobilie verkaufen und dafür eine Provision verlangen, solange diese Person die Maklertätigkeit nicht im Sinne eines Gewerbes ausübt.

Doch was ist die Definition eines Gewerbes überhaupt?

Ein Gewerbe „im handelsrechtlichen Sinne“ ist jede selbständige, planmäßige, auf Dauer und Gewinnerzielung angelegte Tätigkeit mit Ausnahme derjenigen Tätigkeiten, die nicht erlaubt sind oder nach der Verkehrsanschauung oder kraft Gesetzes nicht als Gewerbe gelten, beispielsweise freiberufliche Tätigkeiten.
Also wenn eine natürliche Person (Privatperson) die Immobilie eines Freundes oder einer Freundin veräußert und das nicht in Absicht tut, diese Tätigkeit als dauerhaftes Gewerbe auszuüben, darf sie eine Provision verlangen. Diese Person wäre in einem solchen Fall eine/r Zivilmakler:in und hätte das Recht auf die Ausübung eines sogenannten „einseitigen Glücksgeschäft“ und auch das Recht auf eine Provisionsforderung. Wer diesen Beruf als Selbstständige/r dauerhaft ausüben möchte, benötigt zumindest ein Gewerbe sowie die dafür notwendige Gewerbeerlaubnis. Doch eins nach dem anderen…

Definition Immobilienmakler:in

Ein/e Immobilienmakler/in ist ein/e Gewerbetreibende/r, der oder die eine Gelegenheit für einen Kaufvertrag oder Mietvertrag für Immobilien nachweist (ein/e sogenannte/r Nachweismakler/in) oder eine solche Gelegenheit vermittelt und somit als sogenannte/r Vermittlungsmakler/in zwischen Eigentümer/in und Interessent:en/in tätig wird. Kommt durch seine oder ihre Tätigkeit ein Vertrag zustande, so erhält er/sie eine Provision (auch „Courtage“ genannt), deren Höhe üblicherweise nach dem Kaufpreis bzw. Mietpreis festgelegt wird.

Unterscheidung von Makler:inne/n (Nachweis- und Vermittlungsmakler:in)

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) unterscheidet zwischen dem/der Nachweis- und dem/der Vermittlungsmakler/in.

Der/die Nachweismakler/in muss die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachweisen, um für seine/ihre Leistung bezahlt zu werden. Er/Sie wird z.B. von einem/einer Immobilienbesitzer:in beauftragt, Interessenten für ein Objekt zu finden. Benennt er/sie z.B. einem/r Interessenten/in den Namen des/der Eigentümers/in und die Adresse des Verkaufsobjektes bzw. dem/der Eigentümer/in den Namen und die Adresse eines/r Interessenten/in, gibt er/sie beiden die Möglichkeit zusammenzufinden und einen Kaufvertrag abzuschließen. Mit der Benennung des Auftragsobjektes bzw. des/der Verkäufers/in und des/der Interessenten/in hat er/sie den Nachweis erbracht, die Vertragspartner/in zusammengebracht zu haben. Er/sie kann also eine Provision verlangen.

Der/die Vermittlungsmakler/in hingegen soll den Abschluss des Hauptvertrages herbeiführen. In der Praxis wird er/sie von einem/r Eigentümer/in mit der Vermittlung seiner/ihrer Immobilie oder von einem/r Interessenten/in mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt. Er/sie muss also seinem/ihrem Vertragspartner eine Immobilie bzw. eine/n Käufer/in / Mieter/in vermitteln (beide Parteien zusammenbringen und ihnen damit die Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages herbeiführen.) Sein/ihr Ziel ist erreicht, wenn er/sie z.B. eine/n nicht abschlussbereite/n Interessenten/in bis zum Vertragsabschluss vermittelt (§§ 652 ff. BGB) oder das Auftragsobjekt bzw. den/der Eigentümer/in an eine/n Interessenten/in vermittelt. Dabei muss er/sie hinsichtlich beider Parteien (Verkäufer/in und Interessent/in) Neutralität wahren.

Voraussetzung eines/r Immobilienmaklers/in

Wie bereits erwähnt, braucht es keine besonderen Voraussetzungen um als Immobilienmakler:in tätig sein zu können. Auch Quereinsteiger und Berufsanfänger ohne oder mit Berufsabschluss dürfen sich als Immobilienmakler:in bezeichnen und Immobilien vermitteln.
Zur Ausübung eines Gewerbes fordert der Gesetzgeber lediglich die Anmeldung eines Gewerbes. Um ein Gewerbe als Immobilienmakler:in ausüben zu können, benötigst du eine Gewerbeerlaubnis, die im § 34c Gewerbeordnung (GewO) geregelt ist. Diese ist bei der zuständigen Berufs- und Handelskammer oder beim zuständigen Gewerbeamt zu beantragen. Du benötigst lediglich ein sauberes Führungszeugnis (also keine Vorstrafen), einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister (hast du schon mal gegen eine gewerbliche Verordnung verstoßen?), eine Steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (hast du Steuerschulden?), eine Bescheinigung, dass keine Eintragung in der Schuldnerliste vorliegt und eine Bescheinigung, dass kein Konkursverfahren vorliegt bzw. anhängig ist. Wurde dir die Erlaubnis erteilt, darfst du dein Gewerbe als Haupt- oder Nebengewerbe anmelden und ausüben.

Immobilienmakler:in, Immobilienberater:in, Immobilienkaufmann / -kauffrau – Was ist der Unterschied?

Während der Immobilienkaufmann und die Immobilienkauffrau gesetzlich geschützte Berufsbezeichnungen sind, weil die Träger dieser Titel zumindest eine dreijährige duale Ausbildung genossen haben, dürfen Immobilienmakler:innen oder -berater:innen auch ohne einer berufsspezifischen Qualifikation in diesem Beruf tätig werden. Der Gesetzgeber bietet dem/der Verbraucher/in lediglich durch die Berufsbezeichnung einen kleinen Hinweis zur beruflichen Qualifikation. So darf sich z.B. jede/r Quereinsteiger:in “Immobilienberater:in” nennen. Dazu benötigt es keine Mindestanforderung. Immobilienberater:innen können den Beruf des Immobilienmaklers oder der Immobiolienmaklerin im Angestelltenverhältnis oder als Selbstständige ausüben.

Als “Immobilienmakler:in” darf sich jede/r bezeichnen, die oder der selbstständig ist – also ein Haupt- oder Nebengewerbe ausübt oder z.B. einen Lehrgang besucht hat, indem die Grundlagen des Maklergeschäfts in kürzester Zeit vermittelt wurden. Zur Ausbildungsstätte bedarf es ebenfalls keine Mindestanforderung. Es wird kein offizieller Lehrplan vorausgesetzt, wie es im Gegensatz z.B. bei der IHK der Fall ist. Damit du dir einen Eindruck vom Umfang eines solchen Crashkurses verschaffen kannst… Von Angeboten von bis zu wenigen Tagen bis hin zu mehreren Wochen ist alles dabei. Im kürzesten Fall darf ein/e Lehrgangsteilnehmer:in die interne Prüfung schon nach sieben Tagen absolvieren und erhält mit Bestehen z.B. den Titel “geprüfte/r oder zertifizierte/r Immobilienmakler:in”. Auch größere Firmen bieten derartige Lehrgänge für neue Kolleg:innen an. Es ist nicht arrogant zu behaupten, dass man bei der Prüfung dieser Lehrgänge eigentlich kaum durchfallen kann. Sie dienen hauptsächlich dazu, möglichst schnell, die wichtigsten Informationen des Alltagsgeschäftes zu vermitteln und/oder als weitere Einnahmequelle. Denn bis auf wenige Ausnahmen, beschäftigen die großen Player in diesem Business Makler:innen hauptsächlich nicht im Angestelltenverhältnis sondern kooperieren mit selbstständigen Immobilienmaklern:innen, indem sie ihnen vertraglich die Erlaubnis erteilen, unter dem Firmennamen am Markt  agieren zu dürfen. Ein Qualitätsstandard an Immobilienwissen der Makler:innen wird nach außen hin vermitteln. Dafür werden diese Lehrgänge angeboten, wobei die  Teilnahme meist Voraussetzung ist, um anschließend unter der Firmenmarke nach außen hin aufzutreten. Der Clou an der Sache ist, dass selbstständige Immobilienmakler:innen diesen Lehrgang natürlich aus eigener Tasche bezahlen müssen. Bei einer hohen Abbrecher- und Einstellungsquote des Unternehmens, ist dieses Businessmodell eine weitere lohnenswerte Einnahmequelle.

Im Gegensatz zum/r “Immobilienberater/in” und “Immobilienmakler/in” hat ein/e “Immobilienkaufmann/-frau” eine klassische dreijährige duale Ausbildung erfolgreich absolviert (eine Verkürzung ist je nach Vorqualifikation möglich). Trägt dieser Titel eine Endung mit (IHK), wurde die Prüfung nach dem IHK Standard geschrieben. Während der dreijährigen Ausbildung lernt der oder die Auszubildende alle wichtigen Themen rund um Immobilien in Theorie und Praxis und kann mit Bestehen – je nach Spezialisierung des Ausbildungsbetriebes oder eigener Präferenzen – in sämtlichen Bereichen des Berufes arbeiten. Von Hausverwaltung über Finanzberatung und Baugewerbe bis hin zur Maklertätigkeit ist alles möglich. Nach dem/r Immobilienkaufmann/frau folgt der/die (Immobilien)fachwirt:in, der Bachelor bzw. die Bachelorette, der/die Master der/die (Immobilien)Ökonom:in und so weiter. 

Und weil der Gesetzgeber diese Mindeststandards nicht fordert, gibt es nun mal so viele schwarze Schafe da draußen am Markt. Bitte versteh das nicht falsch. Man kann auch als Quereinsteiger:in äußerst erfolgreich sein. Umfragen ergeben jedoch, dass sich die meisten Menschen einig sind, zumindest eine Lehre machen zu müssen, um einem derartigen Beruf nachzugehen. Schließlich muss ein Bäcker auch erst drei Jahre in die Lehre, bevor er Brötchen backen darf. Und die Brötchen mit denen Immobilienmakler:innen tagtäglich hantieren, sind wesentlich größer und teurer als die vom Bäcker. Also warum sollte es in unserem Beruf anders sein? 

Der Abschluss einer erfolgreichen Ausbildung zum/r Immobilienkaufmann/-frau ist unsere Mindestanforderung, um bei uns tätig sein zu können. Aber mal ehrlich…, wer weiß schon was die Unterschiede dieser Berufsbezeichnungen sind. Für den oder die Verbraucher:in ist ein/e Immobilienmakler/in nun mal ein/e Immobilienmakler/in. Daher hoffen wir dir hiermit einen etwas klareren Blick hinter die Kulissen unserer alltäglichen Herausforderungen zu verschaffen.

Du siehst also… Es gibt viel zu beachten bevor man sich für eine/n Makler/in entscheidet. Ein Blick hinter die Fassade lohnt sich in jedem Fall und kann einem sehr viel Ärger ersparen. Daher fordern wir – genauso wie viele unserer Kolleg:innen – eine Anpassung der Standards an vergleichbare Berufe. Dabei würden viele Negativbeispiele direkt vom Markt verschwinden. Auch viele der großen Maklerhäuser würden vermutlich viele selbstständige Mitarbeiter:innen verlieren, da die Erfahrung zeigt, dass auch diese “Arbeitgeber” viele unqualifizierte Berater:innen beschäftigen bzw. mit ihnen kooperieren. So heißt es nämlich offiziell. Denn als Angestellte kann man diese Berater:innen nicht nennen, da diese meist auf selbstständiger Basis mit einem einzigen großen Maklerhaus kooperieren und in der Praxis auch meist nur für dieses eine tätig sein dürfen. Somit spart sich ein solcher “Arbeitgeber” die Sozialabgaben und den risikobehafteten Arbeitslohn. Stattdessen erhalten die Berater:innen im Erfolgsfall einen verhältnismäßig kleinen Prozentanteil von der Gesamtprovision, die sie als Selbstständige auch noch versteuern müssen. Eine klassische Scheinselbstständigkeit in den aller meisten Fällen, bei denen die Makler:innen an untester Stelle der Nahrungskette nicht selten das Nachsehen haben. Darüber hinaus handelt es sich bei einer sogenannten Scheinselbstständigkeit um eine Straftat, was diese Beschäftigungsart noch brisanter macht. Die schließlich nach allen Abgaben doch meist sehr geringe Entlohnung dieser selbstständigen Immobilienberater:innen, die meist zu Beginn der Gründung vom Staat Unterstützung in Form eines Gründungszuschusses erhalten, sorgt meist für viel Druck und Zoff unter der Belegschaft und am Ende meist für eine hohe Fluktuation innerhalb des Unternehmens. Spätestens wenn der Gründungszuschuss ausläuft und die Makler:innen vom eigenen Umsatz leben müssen, hört die Maklertätigkeit in vielen Fällen auf, bevor sie überhaupt begonnen hat. Doch da das Image eines/r Immobilienmakler/s:in nun mal mit viel Geld behaftet ist, brauchen solche Firmen nicht lange auf naiven Nachwuchs zu warten. Denn die meist bekannte und große Marke eines solchen Unternehmens generiert stetig neue Bewerber. Bitte versteh das nicht falsch. Auch wir möchten nicht, dass solche Maklerhäuser bei einer Gesetzesänderung dreiviertel ihrer Belegschaft verlieren. Doch eine Straftat bleibt eine Straftat – Natürlich nur sofern sie auch begangen wurde… Und die, die es ernst meinen, würden die Ausbildung voraussichtlich so oder so nachholen. Im Grunde genommen muss man sich eher fragen, warum das Finanzamt so etwas überhaupt toleriert? Vermutlich weil diese Art von Beschäftigung für unseren Staat immer noch besser ist als mit einer Gesetztesanpassung tausende von arbeitslosen Immobilienmakler:innen zu produzieren. 
Unsere Erfahrung zeigt einfach, dass auch die meisten Immobilienverkäufer und -käufer:innen eine Mindestanforderungen an die berufliche Qualifikation eines/r Immobilienmaklers/in stellen. Und dafür setzen wir uns ein.

PS: Vielleicht ist dir unsere Schreibweise negativ aufgefallen. Auch wir haben keine Lust auf ein derartiges Verkomplizieren der deutschen Sprache. Es lag uns jedoch am Herz diesen Text möglichst neutral zu formulieren. Bitte hab Nachsehen, wenn wir eventuell mal etwas nicht korrekt formuliert haben. Man kommt beim genderkonformen Schreiben echt ins Schwitzen… Daher werden wir diese geschlechterneutrale Formulierung voraussichtlich nicht noch ein mal anwenden. Bei jedem zukünftigen Text, beziehen wir mit unserer Art der Formulierung alle Geschlechter(rollen) mit ein. Wir möchten mit unserer Entscheidung niemanden diskriminieren. Ferner möchten wir kein Unternehmen persönlich angreifen oder interne Arbeitsweisen verurteilen. Dieser Text dient lediglich zur Aufklärung unserer Kunden und basiert auf eigenen persönlichen Erfahrungen die nicht die Allgemeinheit widerspiegeln. Wir bitten daher um Verständnis für diejenigen, die sich angesprochen fühlen. 😉

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Artikel vom 19.11.2023 | Quelle: charity-immos